通過壓力測試 不足管理風險

 政府高層多次對市民發出溫馨提示，指出現時樓價升幅脫離基本因素。而最常用的忠告，就是「一旦利率回升，業主的供款負擔將急升」。究竟，利率回升的具體影響有多大？置業人士又應該如何評估利率上升的幅度？
不少人以為，現時申請按揭，借款人需要通過銀行壓力測試，既然可通過壓測，代表借款人已可應對加息的影響，但此恐怕只是一個美麗的誤會。
誤會有兩個層次，其一是壓力測試屬於金管局對銀行的指引，金管局的政策目標，在於管理銀行體系的風險，而不是個別借款人的風險。壓力測試要求，當現行利率 上升2厘時，按揭月供不逾借款人月入的六成。就算「供款佔月入六成」，只要借款人繼續供款，銀行並不會有實際的損失；再加上$600萬以上物業按揭成數的 限制，借款人甚至斷供，除非樓價大跌，否則銀行亦不會出現巨額壞帳，銀行體系的風險可算獲有效控制。
但對個別借款人來說，「供款佔月入六成」已屬嚴重偏高。借款人為免影響信貸紀錄，可能會節衣縮食繼續供款，但已嚴重影響日常財務狀況。
回顧歷史 美息正常水平為5厘
第二層的誤會，是指「按息上升2厘」的假設。在聯繫滙率制度之下，港息主要跟隨美息走勢。回顧近20年的美息走勢，對未來息口變化有一定啟示作用。
現時美國聯邦基本利率處於0至0.25%水平，上世紀90年代後期，美息大致處於5至6厘水平；2000年後，因科網股爆破，聯儲局為刺激經濟，觸發減息 潮，將利率由6厘多輾轉推低至2004年的1厘水平。2004年後，美息回升，由1厘上升至2006年後期5.25厘水平。2008年後，因應次按危機， 聯儲局多次減息，令美息處於現時低位。
2006年時5.25厘的美息，較現時高約5厘，這大致也是90年代後期的美息水平。如美國經濟持續好轉，美息將逐步回升至5厘水平，此實際上只是「回復正常」。「按息上升2厘」對借款人來說，已是一個較為樂觀的假設。
息口升3厘 負擔比率升至65%
簡單來說，壓力測試（現行按息上升2厘，供款不逾借款人月入六成）並不是理想風險管理工具。引用高官常用的例子，在現行利率下，收入處於家庭月入中位數的 家庭，以「一般條件」（現行利率2.1厘，七成按揭，20年還款期。）購買「一般單位」，供樓負擔比率已達50%。而高官所說「一旦利率回升」，是指其他 條件不變，而按揭利率上升3厘，負擔比率將升至65%的高水平。如果參考美息近十多年的平均水平，假設美息上升5厘，上述家庭的供款負擔將升至76%左 右。
需要強調的是，我們不是預言美息將在短期內上升5厘；我們更不是建議置業人士不要借錢買樓。我們是要指出，「通過壓力測試」只是一個極低的標準，不足以作 為借款人的唯一風險管理工具。所謂「作最好的準備，作最壞的打算」，置業人士在借入按揭時，不妨參考過去多年的平均利率走勢，估算自己在財務上是否有足夠 能力，應付未來按息一旦上升時所帶來的衝擊。

原文刊於置業家居 2013年2月23日

註#文章刊登前一日，金管局收緊壓力測試，標準由現行按息加2厘，提高至現行按息加3厘。