爆升多一會？

5、6月二手樓成交一度回落，但踏入7月，似乎應了那句「五窮六絕七翻身」，市場氣氛扭轉。不但一手開盤獲理想承接，就連一度凍結的二手市場，成交量亦逐步回升。

樓市氣氛回暖，原因在於中、歐、英央行於早前幾乎同時推出減息、量寬等措施；雖然各國救市是因為經濟增長欠奉，但2008年以來，市場得到的教訓是貨幣供應增加，會推動資產價格上升。各國央行的行動，令好友期待新一波的熱錢湧入，會進一步推高樓價。

梁上場無辣招推 市場觀望氣氛消

另一個令成交量回升的原因，應該是「不明朗因素」消失。新特首梁振英在選舉階段，予人「懂得房屋問題」、「會動手遏抑樓價」的印象。早前坊間的討論，有不少便是環繞新政府會否出招「推倒樓市」。

但在新政府上任前後，梁振英甚或其他高官，都三翻四次表明，政府不會推倒樓價。在具體措施上，梁在競選階段提出的「港人港樓」概念，在上任前已改為「有需要時推出」；在梁上任後，更有行會成員表明，有關措施未必適用。

其他措施如增加居屋供應，官員亦已表明，居屋興建需時最快可由7年，縮短至5年，但不可能再縮短。7月16日梁振英在首場立法會答問大會上，同時宣佈與樓 市有關的青年旅舍及白表人士購買居屋第二市場兩項措施；當中白表客買「居二」單位的政策，更被市場解讀為「刺激樓價措施」，種種跡象顯示，新特首在短期內 不會(或是沒辦法)推出更多遏抑樓價措施。內外因素結合，導致近期樓市成交轉趨活躍。

我們認為，除非外圍出現更多壞消息，或港府再大規模增加土地供應，否則在現時按揭負利率的環境下，樓價仍會維持在上升軌。問題只是，沒有人可以預計樓市上升期還會維持多久？

供應未增 低息持續 樓價或再升

樓價在近年急升，有眾多因素共同發揮作用。其中主要經濟體實行不同名目的量化寬鬆，大量熱錢流入香港，令本港的利率長期處於極低水平，刺激置業的投資需 求。另一方面，香港自2002年起已實行偏緊的土地供應政策，包括停建居屋及全面以勾地表取代定期賣地；需求增加而供應受限，才是樓價上升的主因。

現時各國持續推出量寬，雖然資金不一定持續流入本港，但卻有利於港元利率維持在低水平。在現時通脹率約4%、平均按揭利率2.1厘的誘因下，足以推動閒置資金入市。

另一方面，雖然後曾蔭權政府已開始增加房屋供應，如主動推出地皮招標及宣佈復建居屋；但在短期內，新政府恐難以將土地供應規模進一步擴大。在此等因素下，估計樓價仍會維持在上升軌道一段時間。

當然，我們無從得知各國的量寬措施何時完結，亦難以預計新一屆政府增加住宅供應的決心有多大、效果如何。但我們認為，準買家在入市時，除了要評估一旦按息上升時，按揭供款上升對自己的財務影響外，亦要考慮萬一熱錢流走，又遇上房屋供應增加，樓價可能顯著回落的風險。

原文刊於信報網站 2012年8月4日

政策滯後的迷思

面對樓市持續上升，大量分析認為特別印花稅、金管局收緊按揭指引等措施，都只是治標不治本。要紓緩樓價上升的壓力，唯有加大房屋供應。
原則上，我們完全同意，增加房屋供應是處理現時樓市問題的治本方法；但由決策至房屋落成，往往需時數年，更令人擔心的是，若加大的供應量在外圍因素 轉差時才推出市場，不單加劇樓價跌幅，而政府為免惹來「供應過多」的指責，更有可能作出類似2002年政策急轉彎的舉動－－反過來大幅收緊供應，恐為下一 個非理性升浪埋下導火綫。
樓市大升 供應偏緊成大患
2003年以來，樓市重回升是有眾多因素支持的。外在的包括熱錢流入、國內買家對本地物業需求上升等；本地因素則是2002年後，官方持續收緊土地 供應。在2007年，當樓價較低位回升約1倍時，政府如稍為增加土地供應，現時的供求失衡就不會如此嚴重。事實上，政府要待曾蔭權任期末，才開始調整政策 方向 ，即在勾地表外，增加由政府主導的土地拍賣。
現時多數意見認為，樓價過高、已脫離市民購買力。但如果政府決定「正本清源」，以大量增加土地供應作為治本方法，萬一高供應遇上外圍因素逆轉，樓價跌幅便會進一步擴大。而危機最有可能出現的時間，是2014年底至2015年中。
美國聯儲局已多次表示，低息環境會維持至2014年，換言之，美息很大可能在2014年底回升。若港府在今年底開始加大土地供應，而有關地皮發展項目又以樓花方式應市時，時間剛好是2014至2015年。按息上升伴隨供應增加，樓價大幅下調將無可避免。
政策滯後 加大市場波幅
最壞的情況是：官方在那時認為外圍不利因素只是暫時性的，決定維持供應，結果高供應在外圍轉差的情況下還維持多一段時間，令樓市展開既長且深的跌浪。而當大跌市出現後，民情逆轉，認為土地供應過多，要求政府處理；待官方緊縮供應生效後，外圍因素又可能出現利好樓價的轉變。
回歸15年以來，我們看到政府的土地政策，並沒有產生穩定樓價的作用，反過來刺激樓價大上大落。
政策應以穩定為本
我們認為，要擺脫上述「升市尾段加供應，跌市尾段減供應」的循環。官方應放棄固有「政府要有能力左右樓市」的迷思。政府應有長遠的房屋政策和土地規 劃，穩定地提供土地；當房屋供應大致是穩定可預期時，左右樓市的變數便會失去影響力；此亦避免了因房屋土地政策搖擺不定而擴大樓市跌幅的荒謬情況。

原文刊於經濟日報網站 2012年8月1日

按揭保險監管有待完善

在香港，一般住宅最高可按樓價7成。如果買家希望以低首期入市，可考慮高成數按揭，其中主流為按揭保險計劃，雖說是「保險」，其本質上卻可能為系統帶來更大風險。

對於按揭保險計劃，不少人錯誤理解此類產品，以為是「銀行借樓價7成，按揭保險公司借樓價2成」；其實，整筆貸款都是由銀行提供，而借款人需要向第三者，例如香港按揭證券公司購買按揭保險。當借款人違約，銀行有損失時，便由第三者向銀行賠償。

按保產品具第三方風險

由於整筆按揭都是由銀行提供，而僅由第三方提供保險，銀行代保險公司墊支高於限制的貸款；此類產品在理論上有第三方風險（Counterparty Risk），即提供保險者本身有可能欠缺賠償能力。

提供保險的公司可接受多少按揭保險合約，視乎有關公司的信貸評級（Credit Rating）。信貸評級的高低，則取決於保險公司的資本規模及財政狀况。

問題的關鍵是時間。當承保時，保險公司實力必定雄厚，其信貸評級亦自然高企，有能力對違約斷供的按揭，向銀行賠償。但評級是會調整的，索償亦往往在投保數年後才出現，如果其時保險公司因實力轉弱或其他因素而信貸評級被調低，保險公司可能沒有能力作出賠償。而過去的經驗告訴我們，當保險公司的評級被下調時，通常也是經濟調整周期---此時亦是樓價下跌、失業率回升、按揭違約數字上升，即是銀行最需要索償的時候。以規模論，2011年涉及按揭保險的貸款，逾二百多億港元；市場稍有任何波動，按揭保險產品都會對銀行體系帶來深遠影響。

當局需完善監管制度

簡單來說，現時的制度，是以「好市」時標準，來衡量保險公司在「壞市」時可作出的賠償。過去數年，便有提供按保的私人公司，因評級被下調，而一度退出市場。幸熱錢流入，本地樓價在金融海嘯後仍節節高升，市場上未有出現大量按揭違約。

但實際上，那些因按揭違約同時保險公司未能按合約賠償的損失，最終仍由貸款銀行承擔。基於按保制度有上述風險，金管局為按揭保險設定按揭成數、金額上限，實屬合理。

現時按揭保險市場，主要參與者是按證公司。按證公司的背後有港府支持，出現「賠償能力下跌」的機會不大。但按保市場其實還有其他私人參與者，所佔的份額亦有上升趨勢。在樓價高企但未來有無限可能的今天，當局更應留意，單以機構的信貸評級作為提供按揭保險門檻，是否足夠。其次亦應確保此類機構批核按保時，標準應與主流一致，避免出現「次等客戶獲批更高按揭成數」的局面。

總括而言，要減少按保制度帶來的系統風險，當局除了為每一宗保險合約，設定樓價成數及金額限制外，亦應限制個別機構可承保的規模，以減低單一公司評級被下調時，為金融系統帶來的衝擊。

原文刊於置業家居 2012年7月28日

青年宿舍的似是而非

特首梁振英提出，政府將全力資助社福機構興建青年宿舍，供合資格的單身人士或夫婦租住；此類宿舍的租金約為同區私宅的5至6成，料對合資格申請人士有一定的吸引力。這其實反映了，官方正開始為中等收入人士，提供一個「長期租樓」的選項。
香港房屋問題眾多，其一是中等收入家庭欠缺實際可行的「長期租樓」選擇。理論上除了買樓，市民亦可透過租賃來解決住屋需要。然而，按本地住宅租賃市 場的慣例，租約多為「一年死一年生」。樓市向好時，租金與樓價互相推動而上升，業主往往在租約期滿後大幅加租，租客如不就範，只好搬遷另覓居所。相反，如 選擇置業，按揭貸款額是固定的，而本金更會按每年供款而遞減，按揭總有供滿的一天。在現時按息低企的情況下，按揭供款更是貼近同類單位的租金，相比之下， 其實是在「迫使」市民置業；問題是何時可儲足首期。現實中租金高企，在扣除租樓支出後，租客實在更難完成儲蓄首期的計劃。
「長期租樓」選項 有助緩解住屋問題
要緩解香港的住屋問題，其中一個方法，是在市場推動「長期租樓」的實際方案。在2011年7月，我們在本欄曾經建議，官方宜考慮推出「中產租住房」的計劃（見「何不考慮「中產租住房」？」）。即由政府或官方機構，興建供月入3萬元以下家庭申請租住的單位，租期可長達5年。
現時政府有關青年宿舍的建議，筆者認為相當接近我們當日的構思。例如申請家庭的月入上限為3.4萬元、租期最長5年等。受惠人士在租期內不用面對加租、迫遷之苦，有充足的時間儲蓄，供未來置業／創業之用。
值得一讚的是，在青年旅舍計劃中，單位是由社福機構提供，這避免了政府或房委會的直接介入，應該可稍減福利長期化的問題。
但另一方面，我們對青年旅舍只限35歲以下人士申請則有所保留。
何以獨厚青年？
政府選擇只向年輕一輩提供新版廉租屋，大概是出於政治原因。一般認為這一輩怨氣最大，他們的網絡動員能力較強、「可見度」較高（較多參與網上討 論）；對新一屆立法會選情，他們亦有一定的影響力。新版廉租屋只限年輕人申請，目的可能在於減少此輩的怨氣，降低他們結伴上街的動機。
客觀而言，只向35歲以下人士提供廉租房是不公平的。社會上不乏年逾35歲、月入已逾公屋申請資格，但又付不出首期、要捱貴租的人。他們與年輕人較大的不同，可能是他們的「能見度」較低（較少參與網上討論）、網絡動員能力較弱。
政府只向年輕一輩提供廉租住房，而將35歲以上人士排除在外，箇中原因值得大家深思。

原文刊於經濟日報網站 2012年7月25日

按揭契注意事項

早前筆者提到，現時的按揭契，多數會以ALL MONIES的方式在土地註冊處登記。好處是日後如業主在同一銀行加按，也不必大費周章，加簽按揭契。但此方便也會帶來另外一些問題。

ALL MONIES的意思，是有關物業的抵押貸款未有設定上限。如果借款人以一個物業向銀行抵押，借得100萬元，之後又在有關銀行處理其他資金往來，並借下款項時，銀行是可以視有關物業為新增貸款的抵押品。極端一點的例子，如果借款人欠下同一家銀行信用卡卡數，無力償還，即使準時供樓，銀行亦有權將抵押的物業收回拍賣。

另一點要注意的，在業權是聯名擁有的情況下，如果按揭契是以ALL MONIES方式登記，而其中一名業主向按揭銀行借入其他款項時，銀行亦會將物業作為新增貸款的抵押品，其餘聯名業主變相需承擔有關債務，協助欠款人還債。要避免此類情況出現，聯名業主宜事先達成共識，避免一方在他方毫不知情下，向按揭銀行借入其他大額款項；或在許可的情況下簽定指定銀碼的按揭契。

原文刊於晴報 2012年7月24日

白表客進入居屋第二市場的按揭問題

行政長官梁振英在立法會答問大會上表示，由明年起，每年容許5000名白表買家購買居屋第二市場(居二市場)單位。在此之前，也有個別銀行打破常規，向現時居二市場的綠表買家提供較長年期的按揭。居二市場會否因此而活化？
有報導指，個別銀行向居二市場的買家，提供長達25年的按揭；評論都指出，如果銀行對居二市場批出長年期按揭變得常規化，將有利於居二市場的發展。但較少人提到，為什麼銀行過去不選擇向居二市場買家提供較長年期的按揭？而有關限制的放寬，是否代表批核的準則已發生了變化？
居屋在一手開售時，是有折扣價的；一手開售時，會提及售價是「市值的n%」，1-n%便是折扣率，比率每期不定。如果居屋業主購入單位後，將單位在 「自由市場」轉讓，便需要先補價。補價是以「現時市值」x「開售時的折扣率」計算。完成補價後，居屋單位的業權便等同私樓，轉讓時並沒有特別限制，可轉售 予任何人。而所謂居屋第二市場，指的是居屋業主在未補價的情況下，轉讓單位。
房委擔保期反成按揭年期大限
另一方面，房委會在出售居屋時，會提供一個「擔保期」；擔保期起首日為一手居屋的成交日。如果業主有借入按揭，又在期內斷供；房委會會向按揭銀行作出賠償。由於有房委會的擔保，所以一手居屋買家可申請高達樓價95%的按揭。房委會的擔保，在居屋一、二手市場都有效。
居二市場的最大特性，是只有「合資格買家」才可購買，此亦代表了其流通性受限制。而按揭貸款與其他貸款最大的不同，是有抵押品，當借款人違約時，銀行可將抵押的物業拍賣。
買家資格受限  非理想抵押品
居二市場過去只限綠表買家購買，因此可說是一個並不流通的市場。由貸款人的角度來看，此類物業並不是理想的抵押品---如果借款人斷供，單位被收回 後，根本不可以自由買賣。但是，銀行在房委會擔保的有效期內，向居二市場的買家提供按揭，卻是接近零風險的---借款人違約斷供，有房委會負責賠償。所 以，過去銀行為居二市場的買家提供按揭，年期一般會受擔保期的限制。例如單位的擔保期餘下15年，銀行便提供15年的按揭。
問題是，房委會的擔保期有限 (2010年時，房委會將上述擔保期由25年延至30年) 。以一個樓齡20年的單位為例，擔保期便只餘10年，過去一般銀行都只會提供10年期按揭。按揭期愈短，每期供款愈高，進一步限制了樓齡偏高的居屋流通量。
近日有銀行向居二市場提供還款期超過剩餘擔保期的按揭，暫時只屬個別情況。原因是上文提及的基本因素(即「居二市場是一個買家資格受限制的市場」)並沒有改變。行政長官梁振英表示，由明年起，每年容許5000名白表買家購買居二市場單位，理論上會令居二市場的需求擴大。
站在貸款者的角度，抵押品質素是有所改善。但嚴格而言，此類單位的買家資格仍受限制，若條件不改變，我們預期銀行將難以全面向居二市場買家，提供年期超越房委會剩餘擔保期的按揭。

原文刊於信報網站 2012年7月21日

白表居二 中籤勿喜

行政長官梁振英周一出席立法會，正式宣布在明年容許5,000名合乎白表資格的買家，在居屋第二市場，購買未補地價的單位。有關措施，或可令數千名合資格又中籤的買家即時「受惠」，但對整體社會的住屋問題，未必有幫助。
由明年起，5,000個合乎白表資格（即月入3萬元以下而首次置業）的家庭可購買居屋第二市場單位。居二市場的放盤不須補價，成交價較居屋自由市場 的為低。此舉由於可於短時間內有五千個家庭「受惠」，料會為民望低企的政府贏來一定掌聲。由政府的角度考慮，此舉的另一好處是幾乎不會增加開支。
市場或未有足夠放盤
但開放居二市場供白表買家購買，中籤者亦未必值得高興。綜合地產代理及房委會資料，2011年，本港共6,914宗二手居屋成交，當中居二市場成交 為1,659宗，即自由市場成交為5,255宗。上述成交中，「自由市場」的五千多宗，本身並無購買資格限制，任何人都可購買。第二市場的千多宗成交，代 表的是此市場流通一直不太理想，部分原因是買家資格有限制，部分原因是一手居屋業主多用於自住，較少放盤。簡單來說，即使白表買家中籤，有機會在居二市場 購買單位，但市場上亦未必有足夠放盤。

有關政策在中長線而言，可能對房屋問題沒有任何幫助。原因在於，措施沒有令市場的供應有絲毫的增加，相反而言，在「優惠」之下，可能令部分購買力提早進入市場，反而會推高居屋第二市場的樓價。
市場上突然增加5,000合資格人士或家庭可購買居二市場的單位；在供應無增加但需求上升的情況下，合理的結果是居二市場成交價急升。
居二市場向中籤白表買家開放的另一結果，是製造更多的換樓需求。由於居二市場的單位在原則上不能出租，大部分將居二市場單位出售的原業主，單位應該是自用。如他們成功將單位出售，便需要在市場上另覓居所。
刺激需求 或推動樓價上升
向好的方向想，居二市場中的白表買家成功購買了單位，晉升為業主階級；單位的原業主賣樓套現加上儲蓄，可以考慮換樓（目標較可能為上車級的私樓）； 大家的生活環境都有改善。但此亦代表政策會推動換樓潮。結果不單是綠表居屋的成交價上升了，「上車級」私樓的成交價亦因需求增加而上升。
綜合而言，「讓白表買家購買居二市場單位」，好處是在不需動用公帑的情況下，獲得一定的掌聲，某程度上的回應了月入3萬元以下初次置業家庭的置業需 求。問題是，措施卻可能刺激居二市場成交價，甚至引發新一輪的換樓潮。如果現實中的房屋新供應未有增加，最終只會令上車級物業成交價上升。
按揭年期問題待處理
另一個問題是，居二市場特有的按揭問題---多數銀行會根據房委會提供的剩餘擔保期決定按揭年期。2010年後，房委會為居屋第二市場提供30年 （由一手購買日計起）的擔保期，令居二市場買家可借取95%按揭。多數銀行會參考房委會的剩餘有效擔保期批出按揭。例如樓齡20年的單位，銀行可能只會批 出10年期的按揭。銀行此舉，有其風險管理考慮；但按揭年期短，是令居二市場不活躍的原因之一。
近年部分銀行對居二市場的批核有所鬆動，個別銀行會向條件較佳的居二市場買家提供25年按揭，但只是個別例子。官方現時放寬白表買家購買居二市場單 位，但如果未能與業界取得共識，令銀行向居二市場買家（不論綠表抑白表），提供較長年期的按揭，新措施下真正受惠者，將更為有限。

原文刊於經濟日報網站 2012年7月18日