政策滯後的迷思

面對樓市持續上升，大量分析認為特別印花稅、金管局收緊按揭指引等措施，都只是治標不治本。要紓緩樓價上升的壓力，唯有加大房屋供應。
原則上，我們完全同意，增加房屋供應是處理現時樓市問題的治本方法；但由決策至房屋落成，往往需時數年，更令人擔心的是，若加大的供應量在外圍因素 轉差時才推出市場，不單加劇樓價跌幅，而政府為免惹來「供應過多」的指責，更有可能作出類似2002年政策急轉彎的舉動－－反過來大幅收緊供應，恐為下一 個非理性升浪埋下導火綫。
樓市大升 供應偏緊成大患
2003年以來，樓市重回升是有眾多因素支持的。外在的包括熱錢流入、國內買家對本地物業需求上升等；本地因素則是2002年後，官方持續收緊土地 供應。在2007年，當樓價較低位回升約1倍時，政府如稍為增加土地供應，現時的供求失衡就不會如此嚴重。事實上，政府要待曾蔭權任期末，才開始調整政策 方向 ，即在勾地表外，增加由政府主導的土地拍賣。
現時多數意見認為，樓價過高、已脫離市民購買力。但如果政府決定「正本清源」，以大量增加土地供應作為治本方法，萬一高供應遇上外圍因素逆轉，樓價跌幅便會進一步擴大。而危機最有可能出現的時間，是2014年底至2015年中。
美國聯儲局已多次表示，低息環境會維持至2014年，換言之，美息很大可能在2014年底回升。若港府在今年底開始加大土地供應，而有關地皮發展項目又以樓花方式應市時，時間剛好是2014至2015年。按息上升伴隨供應增加，樓價大幅下調將無可避免。
政策滯後 加大市場波幅
最壞的情況是：官方在那時認為外圍不利因素只是暫時性的，決定維持供應，結果高供應在外圍轉差的情況下還維持多一段時間，令樓市展開既長且深的跌浪。而當大跌市出現後，民情逆轉，認為土地供應過多，要求政府處理；待官方緊縮供應生效後，外圍因素又可能出現利好樓價的轉變。
回歸15年以來，我們看到政府的土地政策，並沒有產生穩定樓價的作用，反過來刺激樓價大上大落。
政策應以穩定為本
我們認為，要擺脫上述「升市尾段加供應，跌市尾段減供應」的循環。官方應放棄固有「政府要有能力左右樓市」的迷思。政府應有長遠的房屋政策和土地規 劃，穩定地提供土地；當房屋供應大致是穩定可預期時，左右樓市的變數便會失去影響力；此亦避免了因房屋土地政策搖擺不定而擴大樓市跌幅的荒謬情況。

原文刊於經濟日報網站 2012年8月1日