出招背後的政策目標

 上周五政府及金管局再次出招，一言以概之，不外是提高印花稅、收緊按揭。政府出招的表面理由，大家可在新聞稿中看到，我們認為更值得討論的是政府出招的目標。
財經事務及庫務局局長陳家強在出招後接受訪問時提到：市民不要相信樓價只升不跌的分析。長遠房屋策略發展督導委員會成員黃遠輝指出，政府有決心扭轉樓市幟 熱炒風，如果今次的新措施仍然不能令樓價回落，肯定會再有其他新招，包括提高現有稅款，或新增稅項。值得留意的是，過去罕有高官/有官方背景人士，清晰暗 示政策目標是要令樓價回落，如果未見成效，便再加稅。
表面上，今次加印花稅是舊招加辣，其實效果完全不同。特別印花稅是向2年（其後加至3年）內轉售的住宅成交徵稅；換言之長期持有物業投資成本無增加。買家 印花稅是對非本地居民及公司名義的住宅成交徵稅，即本地投資者成本無增加。而今次加從價印花稅，是對所有物業交易即時徵稅（自住、換樓、重建可豁免），是 即時增加所有非自住物業買賣的交易成本。
新招令非自住買家交易成本上升
過去政府推出SSD及BSD，不會增加「本地以個人名義持有物業的長綫投資者」的交易成本。今次加收從價印花稅，便可堵塞此方面的漏洞，進一步降低需求。按揭方面，調高壓力測試標準，限制400萬以上物業的按保成數，是進一步降低按揭槓桿，可說是輔助措施。
有評論指，在SSD及BSD推出後，市場上幾乎已無炒家入市，只餘下用家及長綫投資者；現時再出招，持有多個物業的業主將更不願放盤（換貨的印花稅開支急增），放盤少了，市場供應緊張，但剛性需求不減，樓價仍會持續上升。我們對此有一定保留。
香港沒有太大的露宿者問題，大致上人人有瓦遮頭。所謂「剛性需求」，不是無家可居者等上樓。居於劏房的家庭，很多都是排隊等公屋，而不是等買樓。物業市場 的「剛性需求」，很大程度上出於「買樓必賺、租樓長輸」的心態。看看1998至2003年的大跌市，每年二手成交量只有5萬宗左右，遠及不上1997年的 14萬宗，也及不上近幾年的7萬多宗；便可知道，在樓價下跌時，「剛性需求」也會變軟。（見圖）
政策目標在扭轉「必升」預期
有理由相信，現時政府的房策目標，是透過加重交易成本、降低按揭槓桿的手段，將「樓市必升」的理性預期扭轉。當市場對後市預期由「買樓必升」，調整至「樓價可升可跌」，恐慌性入市的情況便會大為收斂。不但物業市場的風險回落，政府也有更多時間改善供應。
黃遠輝說，如果樓價不回，政府會再加稅。我們認為此非空洞的恐嚇。政黨領袖公開批評特首梁振英「無料到」；地產商踩界拆售非住宅物業。將心比己，特首以下 一眾高官，不展示一下自己「有料到」也不行了。市場有分析，指今次出招後，樓市成交量可能下跌，而成交價持續上升。我們認為，如情況真的出現，將觸發港府 推出更多招數-只要提高置業成本，樓價沒有理由不回軟；扭轉了市場預期，樓價回落、地價回落，增加供應便較現時好辦。

原文刊於經濟日報網站 2013年3月27日