財務公司按揭比重評估

討論樓市是否有泡沫時，認為沒有泡沫一方的一個主要論點，是銀行新批按揭有嚴格監管，金管局統計新批按揭平均按揭成數只有五成，供款負擔只有34%。但有反方意見認為，上述統計只包括銀行數據，未能反映財務公司按揭對市場的潛在影響。究竟財務公司提供的按揭，比重有多大？

客觀而言，對於財務公司按揭的規模，難有準確的數字──此等公司不受金管局監管，除非是上市公司，否則亦毋須公開財政報告；結果對於整體財務公司的按揭規模，只能人言人殊，一些人認為銀行按揭成數受限，審批嚴格，一定會促使借款人轉向財務機構；相反意見認為在重重稅務限制下，根本不會有很多投資者借高息按揭入市。

坊間有分析指出，2009年以來，金管局統計的銀行按揭取用金額一直穩定，幾無增長，與期內樓價上升一倍的情況並不配合；估計是財務公司借貸填補了銀行按揭「本來應有」的增長。有關分析認為情況嚴重──財務公司提供的按揭不止是規模大，而且利率高、又欠缺壓力測試之類的風險管理，一旦外圍因素轉差，借款人承受不了高息還款，可能引發大量斷供、銀主盤湧現，最終加大樓價跌幅。

近10年升市 只由較少資金推動
有關分析似乎言之成理，但有一個嚴重的盲點：2009年以來，樓價雖然有累積一倍的升幅，但每年樓市的成交金額，其實十分穩定。我們先看一下上一個成交期樓市瀕臨瘋狂的盛況。1996年，全年物業交易註冊金額為4746億元，1997年是8680億元，升幅83%，反映大量資金進入樓市。1996年銀行住宅按揭取用金額為1630億元，1997年為2563億元，升幅為57%。

要留意1996和1997年有大量確認人交易，一個住宅可以在正式成交前轉讓多次，但只有最終買家有可能申請並取用按揭，故按揭取用金額升幅不及同期成交金額升幅。

而2009年至2016年，物業交易註冊金額最高的是2010年的6900億元、2012年的6500億元。而近2014至2016年，總成交金額都在5300億至5500億元水平，數字只較2009年約5200億元略高。簡單來說，上一個高峰期，我們的確看到資金大舉流入樓市，推高樓價。但2008年金融海嘯後的年份，資金其實被限制進入樓市，整體成交金額未有明顯上升──自然地，近年的按揭取用金額亦較為穩定。那麼樓價上升是什麼一回事？

其實，只要細看成交宗數，2009年物業成交13.4萬宗，2014年物業成交8.1萬宗，2015年是7.6萬宗，2016年是7.3萬宗。接近的成交金額，但成交宗數卻愈來愈少，每宗成交價自然較高。此解釋了為何銀行按揭取用金額未見大升，但樓價卻上升一倍的現象。

簡單而言，在「正常情況」下，熾熱的樓市應該出現成交價和成交量齊升的現象。但近年辣招眾多，成交量被壓低，流入樓市的資金未見大幅上升，卻足以推高樓價。而樓市成交額及銀行按揭取用金額的比例，近年亦大致維持，認為財務公司按揭大幅取代銀行按揭的觀點，仍欠實質數據支持。

原文刊於信報網站2017年8月1日

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