加辣看爆煲風險

金管局上周五進一步收緊按揭指引，部分意見認為目的在回應市場有關於「財務公司三、四按將引致細價樓爆煲」的言論；又有人認為是針對某地產代理「代辦十成按揭」的宣傳。出招的真正原因，當然只有金管局自己才知道，但大家不妨用較宏觀的角度對出招原因作出剖析。

回想一下，近幾年，一眾高官每次評論樓市，重複又重複地提及的風險是什麼？
是加息！一旦加息，按揭供款就會急升，樓市便不妙，諸如此類。

基本上，港府去年應該預計，今年第一、二季美國會開始加息，一旦美息正常化，就算樓價不大跌，總會有調整吧。因此，上一次加辣，是2013年初的 事，2014年一整年，港府都在等---等美國加息，那時樓價升勢可望放緩。但計算不似預期，聯儲局主席耶倫（Janet Louise Yellen）早前的言論顯示，美國加息最快也要第三季，而且整體幅度恐怕有限。

待市場消化有關消息，加上農曆新年後的傳統旺季，樓市勢將爆升。港府等不及美國加息了，便唯有推出Plan B—收緊按揭。換言之，收緊按揭，與其說是回應樓市爆煲的分析或「十成按揭」的宣傳，不如說是對應宏觀局勢，審慎考慮的結果----趕在樓價再飈升前，先 行壓下上升的勢頭。這是一個先發制人式的行動(Pre-emptive act), 多於反應式的行動(Responsive act)。

回看樓市爆煲會因財務公司二、三按爆煲的分析。有關分析恐怕低估了金管局的風險管理能力；其實由去年起，金管局已多次提示銀行，不可向財務公司提供 貸款經營物業按揭。由金管局總裁提及財務公司按揭貸款規模的數字，亦可見金管局對財務公司業務有充分掌握---有關二、三、四按的風險屬於已知風險，而且 一定程度上已被管理，樓市不可能因此而爆煲。

再看某地產代理强調的「十成按揭」宣傳，據說是以中小企貸款搭夠樓價十成，並謂有多家銀行配合云云。可以肯定的是，那些報稱配合的銀行，現時已被金 管局「特別關照」中，往後亦不可能透過此途徑變相提供十成按揭。况且筆者在銀行界的同事，均認為十成按揭是噪音，多於實際。不論是要壓抑此類灰色貸款，抑 或控制三、四按風險，其實都不必用上收緊按揭；又怎會為此而出招？

但凡某一市場爆煲，事前多數出現監管機構疏於防範的現象。現時香港對於樓市、按市的監管，可說史無前例的嚴格。事實上不只是香港，其他地方的中央銀 行，也一樣用放大鏡審視銀行信貸，一旦外圍出現任何風吹草動，監管措施便會收緊。所以財金官員那句「有需要時會毫不猶豫再出招」不是靠嚇。

在有認真監管的情況下，樓價出現1997年或2008年大幅調整的機會不大。事實上，由耶倫的言論看來，美息縱升，在一段長時間內亦將維持在偏低水平，樓價高位橫行的情況似乎會再持續數年。

王建成
宏亞按揭營運總裁

原文刊於BDC數碼電台網站 2015年3月5日

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