被低估的供樓負擔比率

早前港府宣佈加強額外印花稅及新增買家印花稅以調控樓市，財政司司長引用數據，指「第三季的初步數字顯示，市民的供款負擔比率已經升至50%」，超過過去的平均數，反映樓價與市民負擔能力脫節，因此有需要推出新措施。

值得留意的是，「負擔比率50%」是一個計算出來的模擬數字，據了解是出自政府經濟分析部門，標準是「家庭收入處於中位數」家庭，以市價購買一個400呎 單位，承造70%按揭，分25年還款而得出來的數字。不同機構對按揭供款負擔的計算本有不同標準，官方由於引用「所有家庭收入中位數」，當中包括居於公營 房屋的住戶，此類家庭收入理應較整體的低，令計算出來的供樓負擔偏高。

供款負擔---忽視財務公司影響

另一方面，上述數字亦反映了現時有關政府部門的問題：計算時只考慮當前一般銀行按息，未有考慮近年興起的物業信貸公司及其按揭產品。

金管局近年多次收緊按揭指引，現時購買600萬元以上物業，已不能借足7成。一個樓價700萬元的物業，現時透過一般銀行，只可借取420萬元，置業人士要拿出280萬元作首期。金管局限制銀行按揭成數的結果，是催生了大量財務公司，為買家提供另類樓按產品。

此類物業作為抵押品，本身並沒有問題，借款人亦有充足的償還能力，貸款予此類買家的風險不高，他們只是受制於新按揭指引而不能借入7成或以上的按揭而已。市場上有不少不受金管局監管的機構，便以略高的利率，向此類買家貸出樓按，方式可以是整筆按揭貸款或是「第二按揭」。

銀行禁足 刺激高息樓按叢生

由於一般銀行被禁足，不能進入此市場，財務公司便被給予一個廣闊、少競爭的營運空間。對客戶來說，如果有置業需要，又沒有足夠的現金儲備作首期，便可考慮 此類產品---欠缺銀行競爭的後果，是此類產品的按息高於一般按息，幅度視物業質素、借款人償還能力而定，由最優惠利率減1厘，至最優惠利率加十多厘不 等。

此類貸款機構其門如市，買家願借，財務公司願貸，本質上是你情我願。只要有關機構的資金不是來自本地銀行體系，即使出現壞帳，也不會衝擊體系安全。但對置 業人士來說，支付的利息成本卻直接上升。諷刺的是，官方(及大多數私人機構)計算一般家庭的供樓負擔時，完全無視此類盛行的高息樓按，仍然以一般銀行的按 息，作為計算一般負擔能力的假設。

如果將此類不受監管的樓按產品一併考慮，現時一般家庭的供樓負擔開支應略為上升---以官方的標準，應已逾50%水平了。

原文刊於信報網站 2012年11月10日

高位入市的風險

樓價高企，不少評論，包括港府高官都會溫馨提示，置業人士現時入市，要留意風險。但對於「風險」的具體內容，卻語焉不詳；較多人提及的是「一旦利率上調，供款急增」，但此其實是「按息偏低時入市的風險」，而不是高位入市的風險。

我們認為，無論樓市在周期的任何階段，只要置業人士是透過按揭入市，便牽涉到兩大風險：其一為「首虧損」 (first loss)，其次為「高虧損值」 (high loss severity)，而在樓市高峰期置業，此兩類風險尤其甚高。

首虧損風險—小業主首先承受損失

所謂「首虧損」，是指當出現損失時，借取按揭入市的買家，是第一個承受損失者。一個600萬元的物業，買家以7成按揭入市，即借入420萬元，首期支出為 180萬元。當樓價下跌一成，市值跌至540萬元時，首先，或者該說屆時唯一面對虧損的，是小業主。當樓價下跌4成，物業市值尚餘360萬元時，承受虧損 的，仍然僅限於小業主。當然，只要小業主按時供樓，按揭銀行是不會有虧損的。

甚至是，當物業成為負資產，小業主亦斷供時，銀行亦不一定有虧損---銀行收回物業拍賣，所得的不足以抵銷貸款，銀行仍然可以向小業主追索差額；只有在小業主破產，令銀行不能追收欠款的情況下，銀行才會有虧損。此便是小業主透過按揭入市的「首虧損」風險。

其次是「高虧損值」，物業買賣可能是許多人一身中最重大的投資。買錯了一件衫、甚至一部車，損失仍在可負擔的範圍。但買樓後出現損失，規模可以百萬港元計；在上一個高峰期尾段入市，其後因種種原因被迫低位止蝕，甚至因此負上巨債而要用上多年償還的個案多不勝數。

此便是透過按揭購買物業出現「高虧損值」的風險(要留意的是：如果是以現金入市，一旦樓價大幅回落，置業者一樣會有巨大損失，只是不用欠下債務，其後再償還而已)。

要強調的是，無論是處於樓市周期的任何階段，只要是透過按揭入市，置業者均需面對首虧損及高虧損值兩大風險。但在樓價偏低時入市(指樓價相對於平均入息比率處於低位)，兩項風險較低，樓價偏高時，風險更高。

不入市風險 損失只為機會成本

另外，面對「入市風險」的論述，不時聽到有人反駁：就算不買樓，改為租樓，也一樣有風險。誠然，人生在世，不論採取任何行動，都有相關風險。不買樓的風險，近幾年香港人亦耳熟能詳：樓價、租金都上升了，數年前不買樓的決定，往往代表現時租屋開支較購置物業的按揭供款更高。

不過，要留意的是，「不入市的風險」，損失的是機會成本，此類損失相對於高位入市後資產價格暴跌時所承受的損失少得多，程度根本不可同日而語。QE3之 後，雖然資金流入的規模似乎遠不及QE1、2，但市場主流觀點仍是對後市一面倒看好，我們認為，是時候釐清高位入市的真正風險所在了。

原文刊於信報網站 2012年10月13日