租金上升料為小型單位樓價帶來支持

 過去2年受美元利率帶動，本地按息及定期存款利率反覆上升，市場大量閒置資金轉為銀行定期存款，結果是樓市成交量下跌。展望今年，雖然按息未必有太大的下調空間，但租金回報上升，可望為樓市，尤其是小型單位帶來支持。

過去2年樓價回落，成交量下跌，背後原因之一是按息上升，新造按揭利率由2022年初約1.5%，升至現時4.125%水平。以30年還款期計，同一筆按揭金額，每月還款大約增加40%。同樣上升的是定期存款利率，一年期港元定期存款利率由2022年初接近於零，上升至去年的4、5厘水平。眾多的樓市辣招本身已令樓市投資需求減弱，按息及存款利率上升的結果，令更多資金湧向定存，加劇樓市的調整。

 

不過，情況慢慢出現變化。可能受政府擴闊各類專才計劃的影響，住宅租賃需求增加，去年各類住宅的租金有所回升。按差餉物業估價署數字，A、B、C類中小型單位，去年的租金按年上升約6.7%，而D和E類大單位的租金也上升約5%。租金上升；加上樓價下調，結果是住宅租金回報率明顯上升。據地產代理統計，不少樓齡較高、以中小型單位為主的屋苑，租金回報已達4厘水平，個別更高達4.4厘。

約4厘水平的租金回報是一個關鍵數字。一方面它已貼近4.125厘的新批樓按利率，另一方面它已經高於銀行定期存款利率。去年港元大額定存利率曾高見5厘，現時部分銀行提供的一年期定存利率已回落至3.9厘。如無意外，當美國聯儲局開始減息後，定期存款利率亦將進一步下調。租金回報率高於定期存款，預料會令部分資金由定存流向買樓收租。當然，具體效果也視乎政府會否進一步調整辣招，如果針對投資者、非本地買家的印花稅率進一步回落，由定存流向樓市的資金規模會更大。

同樣，對用家來說，過去2年，按息高於租金回報，租樓有其吸引力。但當租金回升，而按息開始看跌時，情況便會發生變化，即買樓自住相對於租樓，變得較為化算。

值得留意的是，不同類型物業的租金回報率差別甚大，現時租金回報較高的，以樓齡較高屋苑、中小型住宅為主。估計此類住宅樓價進一步下調的空間會較為有限，將較早尋找到樓價支持位。

原文刊於信報網站2024年2月27日