低息期再延長 樓市不宜過於悲觀

 

聯儲局主席上周在央行會議中發表演說，向市場表明將採取平均通脹目標機制，即未來即使通脹稍高於2%，聯儲局也不會急於加息以穩定通脹。言論被解讀為「偏鴿」的利率政策，極度低息的環境可能會再持續多幾年。

控制通脹，本來是聯儲局的一大主要任務，過去當通脹上升時，聯儲局多會以加息應對。理論上聯儲局以2%為通脹目標，當「達標」時，便應該自動加息。但當機制改為「平衡通脹目標」，政策彈性較較大，不必在通脹達標後立即加息，因此被理解為偏鴿的方向，美元（以及緊隨其利率政策的港元）利率偏低環境可能多持續數年。

 

低息環境較有利樓價

整體而言，低息環境較有利於樓價；加上低息背後是各國持續量化寬鬆，在疫情持續、中美爭拗的背景下，資金卻是持續流入香港。港滙貼近7.75兌1美元的強方保證，金管局要多次沽出港元，銀行體系結餘由去年的540億低位，回升至接近1,900億元。

所謂每朵烏雲都鑲有金邊。整體上，中美交惡，對香港此種發四方財的經濟體系不是好消息。但當情況發展至美國迫使中企退出美國股市，卻引發中概股回流，並以香港為主要的集資地，結果反而是一輪資金湧入，與本地業主供樓息息相關的拆息，維持低企的時間可能長達4、5年（當然，當新股上市，觸發資金需求時，拆息會有波動，但大趨勢仍是低息）。

低息不是一切，港人較熟悉的日本，低息與低增長、低樓價可以並存數十年。但香港的住宅長期供應緊張，中概股回流，金融市場不死之餘，反而可望出現持續增長，此種背景下而利息持續偏低，對樓市不宜過於悲觀。

原文刊於經濟日報網站2020年9月2日

 

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低息低回報年代

聯儲局主席鮑威爾上周表明，想也沒有想過要加息，更相信美國的零息政策會維持至2022年底。另一方面，雖然近日香港樓價表現穩定，但租金卻仍有下調壓力。展望未來一段時間，樓市將進入低息低回報的年代。

聯儲局傾向維持零息政策，原因是經濟環境仍然欠佳，預期今年美國經濟負增長6.5%。美國經濟欠佳，香港的情況也好不到哪裏。財政司司長便一早預言，本周公報的失業率會再向上升。

有指失業率升而樓價仍企穩，是因為暫時就業前景欠佳的行業以旅遊、飲食等低收入行業為主。此類行業的從業員收入較低，本身未必購成置業的有效需求，因此失業率上升對樓價的影響不太明顯。反而經濟增長欠奉，各國量寬令利率低企，對樓價較為有利。

不過，要留意的是，較低收入打工仔雖然未必構成置業的主力，但失業率上升，對租金卻有較明顯、較即時的影響。差餉物業估價署的租金指數，自去年8月起已連續8個月下跌、累計跌幅一成。租屋住的打工仔收入下跌，只好遷回老家、又或搬往租金更低的單位。

另一方面，在疫情影響下，一年半載之間，入境旅客數字似乎都難以恢復之前水平，大量酒店、賓館轉型提供各類短租服務，將持續為租金帶來下跌壓力。

租金與樓價不會長期逆行，當租金跌至一定水平，理論上會吸引用家由買轉租，令租金止跌、樓價偏軟，達至新的平衡。但單就目前市況，如果資金持續流入，按息維持低水平，估計即使租金再下調10%，暫時未必會波及樓價。

參考差餉物業估價署數據，4月住宅租金回報率2%。如果樓價不升不跌，而租金下跌一成，回報率會跌至1.8%。但近期拆息大幅回落，實際按息由2.5厘跌至2厘以下，部分抵消租金下跌的影響。

展望未來一、兩年，樓市可能會處於一個低按息、租金低回報的情況。資金欠出路之下，樓價可能有強勁支持。但租金如因種種原因出現更大跌幅，亦勢將為已經高企的樓價帶來調整壓力。

原文刊於信報網站2020年6月16日

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