負資產與壞賬的關係

金管局多次收緊按揭及推出壓力測試，理由都是要確保樓市周期轉向時，不會為銀行帶來滅頂之災。筆者今次嘗試分析一下，借款人(債仔) 有可能出現賴賬的模式，看看在什麼情況下，會為銀行帶來壞賬。

在具體分析前，有一點要留意：銀行按揭是有抵押貸款。此類貸款只會在兩個條件同時出現時，才會令銀行出現壞賬 :
1.物業資不抵債，即成為負資產；2.債仔斷供。
單一情況出現，例如物業成為負資產，但供款正常；又或出現斷供，不過物業價值高於未償還貸款餘額；都不會令銀行出現壞賬。
值得留意，在兩個因素中，貸款人(銀行) 更看重的，是斷供的可能性，具體一點，是每筆按揭的還款能力及還款意願。原因是物業是否負資產，很大程度是由大市左右，難以全面管理。以97年跌市的經 驗，當年不論各地區、不同物業的跌幅均相若。但每筆貸款的還款能力及還款意願，卻是可管理得好。換句話說，即使物業是負資產，一如過住，銀行也不會有損 失。

投資者與用家的行為差異
由過去的經驗看，投資者斷供的可能性較自住用家為大。對前者來說，物業成為負資產(Negative Equity)之外，如果物業租金回報率低於貸款利率，便出現負利差(Negative Carry) 的現象，例如物業租金回報率4%，按揭利率5%時，此種情況下，投資項目已成雞肋，投資者已有充足誘因斬纜－不是主動賣樓，償還按揭差額離場(此情況下銀 行不會有損失)；就是要求銀行為貸款「剃頭」削債，甚或主動斷供，被動地等待破產(兩種情況下銀行都會有損失)。相對而言，後者有實在的住屋需要，用家的 考慮會不一樣。
舉例，用家持有一個自住物業，購入價200萬，欠銀行140萬，物業市值跌至100萬，負資產比率140%；又或樓價下跌至50萬，負資產比率180%；對有使用價值的用家而言－他們的供款應不受估值影響；例如按息3厘，尚餘還款期25年，月供都是6,639元。
在用家角度看，負資產比率高低，並不是斷供的決定－不供樓也要租樓。甚至同類單位租金支出只是5,000元，也未必觸發用家斷供－斷供會留下不良紀錄，他日再難透過按揭置業，非不得已，不會是用家選項。

真正壞賬的誘發點是失業惡化
真正會觸發用家斷供的因素，是現金流的情況。最壞情況自然是按息帶動供款上升，而收入卻下跌，甚至是一段時間完全沒有收入(例如失業)；情勢所迫之 下，債仔便可能作不定期的部份供款，甚至出現拖欠還款。至於供款上升，但收入有改善；又或收入減少，但供款(因減息)回落兩種情況，會否令債仔斷供，便要 視乎收入與供款增減的比例。
在金管局推出的多項逆周期措施中，限制按揭成數、壓力測試分別處理了以上兩個問題。收緊按揭成數，令近年批出的按揭平均成數只有5成多，除非樓價暴 跌，否則負資產大量出現的機會不大。而壓力測試下，新批按揭供款與入息比率只為36%，除非債仔收入急跌、就業環境惡化，否則應有能力應付加息帶來的供款 增加。可以說，金管局的措施，一定程度上降低未來經濟下行時，負資產按揭為銀行帶來的壞賬壓力。
因此，負資產會為銀行體系帶來怎樣的壞賬，決定性是就業情況－用家類別的債仔斷供風險極低，除非是用家失業，又或收入大減，否則他們仍會堅持供樓。至於如何計算投資者斷供的風險，避免帶來壞賬，便取決於專注做投資者按揭銀行的授信取態、管理能力和風險管理措施了。

王建成

宏亞按揭證券營運總裁

原文刊於dbc數碼電台網站

負資產衍生的壞賬

上星期筆者提到，拖欠最差時在2001年時，市場約有73億元按揭貸款被拖欠(遲會)3個月以上，計及當年整體負資產比率23%，當中17億元可能是負資產，即使全部斷供，但卻不代表銀行會有17億元壞帳，原因何在？

很簡單，抵押品市值雖然低於貸款餘額，卻仍有其價值。例如物業市值100萬元，按揭未償還餘額200萬元，負資產比率是200%，但銀行收回物業拍賣，損失是只是100萬元，佔未償還按揭餘額50%。

當然，說2001年遲會的73億元中，負資產個案比例等同於整體(即23%)會是一個較為樂觀的估計。一般而言，遲會時間愈長，壞帳的機率愈高，例如2001年中，拖欠6個月以上的比率為0.94%(即約49億元)，大概可以說，每3宗遲會3個月以上個案，2宗有極高機會斷供，而有關抵押物業是負資產的機會，變為壞賬的機會亦較大。

換算下來，假設遲會6個月以上的49億元中，全部是負資產個案，負資產比率為200%，銀行的潛在損失會是24.5億元，佔當時按揭未償還餘額0.47%。不過，拖欠6個月，仍然只是「極高機會斷供」，當中某類負資產業主，在經濟條件改善，仍會恢復還款，免於被銀行收樓。理由何在，稍後再談。

180%負資產 vs 140% 負資產

前文提及，要「物業成為負資產」及「債仔斷供」兩個情況同時出現，貸款人才會出現損失，要強調的是，後者在風險管理上更為重要。一來是前者主要受大市影響，無從管理，而後者是可以透過信貸審批，盡量避免的。當初物業市值200萬元，銀行貸款9成按揭180萬元，即使之後物業市值跌至100萬(負資產比率為180%)，只要債仔繼續供樓，銀行是零損失。相反，當初物業市值200萬，銀行貸款7成按揭140萬元，之後物業市值跌至100萬(負資產比率為140%)，如果債仔斷供，銀行仍是有40萬元損失。可見按揭組合會否成為壞帳，令銀行出現損失，重點在於債仔是否斷供。至於債仔會不會斷供，取決於其還款意願及還款能力。

近年經濟好轉，拖欠比率輾轉回落，近四年的拖欠比率是0.01％至0.03％左右。以2015年2月未償還住宅按揭總額9,980億元，拖欠比率0.03%計，拖欠3個月以上按揭總值約3億元—至於銀行潛藏的損失風險，有興趣的朋友可以自行計算。

整體而言，香港借款人還款紀錄良好的一群---即使物業成為負資產，他們仍會堅持供款。宏亞按揭證券公司在2002年在香港曾推出140%負資產按揭，即物業市值100萬元，貸款總額可達140萬元，產品利率低於最優惠利率，協助當年「被綁」的負資產業主轉按，我們對於負資產的業主經驗是，還款紀律良好；港人此種供款紀律值得表揚，本地按息低企，原因除了市場資金充裕外，亦與港人有借有還，整體上信貸紀錄良好有關。

潛在損失按時遞減

上文提到，在貸款人角度，即使「負資產」、「債仔斷供」同時出現，實質損失幅度(Loss Severity)亦不會是100%。原因是抵押品多少有其價值。另外要留意，由第一期還款起，未償還按揭餘額便在逐步減少，在銀行而言，按揭有「風險遞減」的特性—因物業成為負資產、業主又斷供帶來損失的風險及預期的損失幅度，都在逐步減少之中。

評估負資產按揭可能為銀行帶來的壞賬數字，除了要掌握負資產及拖欠的數字，在按揭組合中投資者的比例更為重要；此將決定由遲會發展成壞賬的可能性。在用家角度看，縱然物業成為負資產、自己又因失業而被迫遲會，卻仍有住屋需要，很多時寧採「有拖無欠」的策略。相反，投資者面對物業成為負資產，卻會計算「斬纜」的得失，或走上破產之路來撇賬。

兩種客户群有差天共地的償債行為，銀行態度自然是更歡迎用家。投資者與用家的不同策略，亦解釋了為什麼金管局會針對投資者定出的種種措施。

王建成
宏亞按揭證券營運總裁及董事

原文刊於信報網站 2015年5月5日