負資產衍生的壞賬

上星期筆者提到，拖欠最差時在2001年時，市場約有73億元按揭貸款被拖欠(遲會)3個月以上，計及當年整體負資產比率23%，當中17億元可能是負資產，即使全部斷供，但卻不代表銀行會有17億元壞帳，原因何在？

很簡單，抵押品市值雖然低於貸款餘額，卻仍有其價值。例如物業市值100萬元，按揭未償還餘額200萬元，負資產比率是200%，但銀行收回物業拍賣，損失是只是100萬元，佔未償還按揭餘額50%。

當然，說2001年遲會的73億元中，負資產個案比例等同於整體(即23%)會是一個較為樂觀的估計。一般而言，遲會時間愈長，壞帳的機率愈高，例如2001年中，拖欠6個月以上的比率為0.94%(即約49億元)，大概可以說，每3宗遲會3個月以上個案，2宗有極高機會斷供，而有關抵押物業是負資產的機會，變為壞賬的機會亦較大。

換算下來，假設遲會6個月以上的49億元中，全部是負資產個案，負資產比率為200%，銀行的潛在損失會是24.5億元，佔當時按揭未償還餘額0.47%。不過，拖欠6個月，仍然只是「極高機會斷供」，當中某類負資產業主，在經濟條件改善，仍會恢復還款，免於被銀行收樓。理由何在，稍後再談。

180%負資產 vs 140% 負資產

前文提及，要「物業成為負資產」及「債仔斷供」兩個情況同時出現，貸款人才會出現損失，要強調的是，後者在風險管理上更為重要。一來是前者主要受大市影響，無從管理，而後者是可以透過信貸審批，盡量避免的。當初物業市值200萬元，銀行貸款9成按揭180萬元，即使之後物業市值跌至100萬(負資產比率為180%)，只要債仔繼續供樓，銀行是零損失。相反，當初物業市值200萬，銀行貸款7成按揭140萬元，之後物業市值跌至100萬(負資產比率為140%)，如果債仔斷供，銀行仍是有40萬元損失。可見按揭組合會否成為壞帳，令銀行出現損失，重點在於債仔是否斷供。至於債仔會不會斷供，取決於其還款意願及還款能力。

近年經濟好轉，拖欠比率輾轉回落，近四年的拖欠比率是0.01％至0.03％左右。以2015年2月未償還住宅按揭總額9,980億元，拖欠比率0.03%計，拖欠3個月以上按揭總值約3億元—至於銀行潛藏的損失風險，有興趣的朋友可以自行計算。

整體而言，香港借款人還款紀錄良好的一群---即使物業成為負資產，他們仍會堅持供款。宏亞按揭證券公司在2002年在香港曾推出140%負資產按揭，即物業市值100萬元，貸款總額可達140萬元，產品利率低於最優惠利率，協助當年「被綁」的負資產業主轉按，我們對於負資產的業主經驗是，還款紀律良好；港人此種供款紀律值得表揚，本地按息低企，原因除了市場資金充裕外，亦與港人有借有還，整體上信貸紀錄良好有關。

潛在損失按時遞減

上文提到，在貸款人角度，即使「負資產」、「債仔斷供」同時出現，實質損失幅度(Loss Severity)亦不會是100%。原因是抵押品多少有其價值。另外要留意，由第一期還款起，未償還按揭餘額便在逐步減少，在銀行而言，按揭有「風險遞減」的特性—因物業成為負資產、業主又斷供帶來損失的風險及預期的損失幅度，都在逐步減少之中。

評估負資產按揭可能為銀行帶來的壞賬數字，除了要掌握負資產及拖欠的數字，在按揭組合中投資者的比例更為重要；此將決定由遲會發展成壞賬的可能性。在用家角度看，縱然物業成為負資產、自己又因失業而被迫遲會，卻仍有住屋需要，很多時寧採「有拖無欠」的策略。相反，投資者面對物業成為負資產，卻會計算「斬纜」的得失，或走上破產之路來撇賬。

兩種客户群有差天共地的償債行為，銀行態度自然是更歡迎用家。投資者與用家的不同策略，亦解釋了為什麼金管局會針對投資者定出的種種措施。

王建成
宏亞按揭證券營運總裁及董事

原文刊於信報網站 2015年5月5日