在具體分析前，有一點要留意：銀行按揭是有抵押貸款。此類貸款只會在兩個條件同時出現時，才會令銀行出現壞賬 :
1.物業資不抵債，即成為負資產；2.債仔斷供。
單一情況出現，例如物業成為負資產，但供款正常；又或出現斷供，不過物業價值高於未償還貸款餘額；都不會令銀行出現壞賬。
值得留意，在兩個因素中，貸款人(銀行) 更看重的，是斷供的可能性，具體一點，是每筆按揭的還款能力及還款意願。原因是物業是否負資產，很大程度是由大市左右，難以全面管理。以97年跌市的經 驗，當年不論各地區、不同物業的跌幅均相若。但每筆貸款的還款能力及還款意願，卻是可管理得好。換句話說，即使物業是負資產，一如過住，銀行也不會有損 失。
投資者與用家的行為差異
由過去的經驗看，投資者斷供的可能性較自住用家為大。對前者來說，物業成為負資產(Negative Equity)之外，如果物業租金回報率低於貸款利率，便出現負利差(Negative Carry) 的現象，例如物業租金回報率4%，按揭利率5%時，此種情況下，投資項目已成雞肋，投資者已有充足誘因斬纜－不是主動賣樓，償還按揭差額離場(此情況下銀 行不會有損失)；就是要求銀行為貸款「剃頭」削債，甚或主動斷供，被動地等待破產(兩種情況下銀行都會有損失)。相對而言，後者有實在的住屋需要，用家的 考慮會不一樣。
舉例，用家持有一個自住物業，購入價200萬，欠銀行140萬，物業市值跌至100萬，負資產比率140%；又或樓價下跌至50萬，負資產比率180%；對有使用價值的用家而言－他們的供款應不受估值影響；例如按息3厘，尚餘還款期25年，月供都是6,639元。
在用家角度看，負資產比率高低，並不是斷供的決定－不供樓也要租樓。甚至同類單位租金支出只是5,000元，也未必觸發用家斷供－斷供會留下不良紀錄，他日再難透過按揭置業，非不得已，不會是用家選項。
真正壞賬的誘發點是失業惡化
真正會觸發用家斷供的因素，是現金流的情況。最壞情況自然是按息帶動供款上升，而收入卻下跌，甚至是一段時間完全沒有收入(例如失業)；情勢所迫之 下，債仔便可能作不定期的部份供款，甚至出現拖欠還款。至於供款上升，但收入有改善；又或收入減少，但供款(因減息)回落兩種情況，會否令債仔斷供，便要 視乎收入與供款增減的比例。
在金管局推出的多項逆周期措施中，限制按揭成數、壓力測試分別處理了以上兩個問題。收緊按揭成數，令近年批出的按揭平均成數只有5成多，除非樓價暴 跌，否則負資產大量出現的機會不大。而壓力測試下，新批按揭供款與入息比率只為36%，除非債仔收入急跌、就業環境惡化，否則應有能力應付加息帶來的供款 增加。可以說，金管局的措施，一定程度上降低未來經濟下行時，負資產按揭為銀行帶來的壞賬壓力。
因此，負資產會為銀行體系帶來怎樣的壞賬，決定性是就業情況－用家類別的債仔斷供風險極低，除非是用家失業，又或收入大減，否則他們仍會堅持供樓。至於如何計算投資者斷供的風險，避免帶來壞賬，便取決於專注做投資者按揭銀行的授信取態、管理能力和風險管理措施了。
王建成
宏亞按揭證券營運總裁原文刊於dbc數碼電台網站
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