2025按息望跌 惟刺激作用有限

 隨着美元進入減息周期，今年本地主要銀行的最優惠利率合共下調0.625厘，不但減輕自住用家的供樓壓力，也令市場上「供平過租」的情況更為普遍。「減息」成為支持樓市的一個主要因素，但展望2025年，減息的威力料會減弱。

利率一直是影響樓市的主要因素，本地樓價在新冠疫情下仍於2021年登頂，原因之一是2020至2021年，本地按息隨美元利率下調。而在2022年美息進入上升周期後，本地按息跟隨上升，本地樓價亦輾轉回落。當然，按息升跌不是左右樓價的唯一原因。今年本地最優惠利率(及與之相關的按揭利率)下調，但樓價指數仍然向下。

 

展望2025年，單單討論利率因素，其左右樓價的威力料會進一步削弱。聯儲局在12月議息會議後發表的點陣圖，預計明年只會減息2次，合共0.5厘。參考2022年開始的加息周期，美息上升約5厘，而港元最優惠利率只上升0.875厘。而在2024年美息調頭回落，減息三次，減幅合共0.75厘之後，港元最優惠利率已下調0.625厘。

如果我們視2022年加息周期之前，美國聯邦基金利率及港元最優惠利率的差額為常態。那麼無論美元潛在減幅有多少，本地最優惠利率的潛在減幅便只有0.25厘。換句話說，現時約3.5厘的新造按息，有機會降至3.25厘。

當然，即使港元最優惠利率不變，如果美元利率持續下跌，可望帶動港元拆息回落，最終令H按的H+利率低於鎖息上限，新造按息進一步下調。簡化計算，如果一個月港元拆息跌至1.95厘以下，現時H+1.3厘的H按利率，便將低於鎖息上限。不過，以上跌幅意味一個月拆息要比現時大幅下調2.6厘左右，在未來一兩年出現的機會甚微。

總結而言，展望2025年，預期按息只會有最多0.25厘的下調空間，按揭借款人的利息支出可望進一步下跌，仍屬利好樓市因素。不過，參考2024年按息下調0.625厘，但對支持樓價的作用有限，預期利率因素對樓價的刺激作用在來年將進一步消散。

 

原文刊於信報網站2024年12月24日

2025樓市的灰犀牛

 展望2025年，多個機構估計明年本地住宅樓價在升跌5%之間波動，可說「樓價平穩」是市場主流預期。市場有此預期，是因為利好和利淡樓價的因素都十分明顯。但值得留意，一個「灰犀牛」現象，可能會左右明年樓市。

回顧2024年，樓市大致上呈「旺市不旺價」的局面。一手住宅至11月底的成交登記約1.6萬宗，較2023年全年上升50%。二手住宅同期成交登記逾3萬宗，較2023年全年上升約4%。成交價方面，至12月中，反映二手樓價的中原領先指數較去年底下跌6.5%。現時展望明年，多個機構對樓價的評估，不是估計上升5%，就是估計下跌5%，整體上可說市場主流預期後市窄幅上落。

 

多個機構提到，明年利好樓市的主要因素是租金回報。在來港專才住屋需求帶動下，住宅租金可望持續上升，相對而言，按息及定存利率仍有下跌的空間。10月A類住宅的名義租金回報率已達3.7%，較港元定期存款利率為高。在購買第二套住宅已不用支付辣稅、按揭成數對比自住物業不用下調、而利率看跌的期望下，預期部分定期存款會流向樓市。

不過，明年的利淡因素也一樣明顯。至2024年第三季，一手已落成未出售的住宅約2.1萬伙，建築中未售出樓花7.7萬個(當中1.3萬個已批預售而未推出，1.2萬個正申請預售)。而近年一手住宅按年成交量約1.5萬個，一手餘貨積存，發展商難以進取價推盤。兩大因素互相抵消，來年樓價升也升不了多少，跌也跌不了多少。

值得留意的是，多個發表了樓市預測的機構都未有提及滙率因素。特朗普重回白宮，已明言會上調中國貨關稅，市場預期中國會下調人民幣滙率應對。「人民幣兌美元(及港元)下跌」，可說是一個市場已知，但暫時無視的「灰犀牛」因素。

人民幣滙價若下跌，預料會吸引更多港人北上消費，對提振中國內地來港遊客消費也是不利因素，明年香港零售市道不容樂觀。而在理論上，港元兌人民幣滙價上升，持有人民幣的買家購入港元資產(包括股和樓)的動力會下跌。

根據地產代理統計，近月一手市場交易中，買家姓名為漢語拼音的佔比高達四至五成。這些買家，市場統稱為「內地買家」，實際身份可能是中國內地人，也可能是持有香港身分證的新來港人士；後者可能已經在港生活一段時間，但一般仍有深厚的國內聯繫，甚至有部分收入源於內地。人民幣滙價如在明年出現較大下調，這些已成為樓市主力的「內地買家」入市態度會否改變，值得市場留意。

原文刊於信報網站2025年12月17日

放寬DSR的前因後果

 金管局上星期把2021年至2023年間以建築期交易的樓花物業的按揭成數上限放寬至八成。在樓價較高峰期下調兩成多的情況下，提高按揭成數可望幫助在此時間購入樓花物業的買家完成交易。但供款與收入比率一併放寬，理由又是什麼？

「建築期成交」是樓花買賣的一種主流付款安排，買家簽約購買樓花單位，在支付一定比例(多數為10%)的樓價後，便待物業落成，才申請按揭，支付餘款。

 

樓價在持續下跌的情況下，許多樓花買家在申請按揭時發現估值低於成交價，導致他們需要補付首期差額或面臨撻訂的風險。金管局提升指定年份以建築期付出交易的物業按揭成數，可在毋須按揭保險的情況下，由現時估值的七成上調至八成，令建期樓花買家完成交易的難度下降。

舉例來說，一個成交價1000萬元的單位，如估值不變，按揭七成。在買家已經支付100萬元訂金的情況下，買家可借700萬元，需另外準備200萬元完成交易；如估值下調15%，按揭成數七成，可借595萬元，買家要另外準備305萬元完成交易；如估值下調15%，按揭成數八成，可借680萬元，買家需另外準備220萬元完成交易。比起樓價不變時，需要準備完成交易的資金只是略有上升。

通過新措施，可望減少因樓價波動引發的市場不穩定，幫助有實際困難的買家順利完成按揭申請。

然而，在放寬指定年份銷售樓花的建期按揭成數的同時，也放寬供款與入息比率(DSR)的要求，也引發了爭議。放寬DSR至六成，對借款人而言，意味他們的供款將佔據收入的60%。這一比例雖然在短期內有助於提高借款人申請按揭的成功率，但同時也削弱他們的財務緩衝。在按息上升或收入下跌的情況下，這樣的放寬可能使借款人面臨更大的還款壓力，增加未來的違約風險。

放寬DSR的一個潛在理由主要是基於銀行的利益與風險考量。當銀行在無按保的情況下提供更高成數按揭時，潛在的壞賬風險也隨之增加。為了平衡這一風險，需要給銀行較高的回報作為彌補。事實上，金管局在12月4日有關措施的通告中，罕見地列明相關按揭的利率是「Risk-based pricing」(基於風險釐訂按息)。此是過去多次按揭成數調整未有提及的。

如果指定樓花項目的按揭利率因為成數上調，銀行收取略高的按息，同一金額、同一還款期的貸款，便需要借款人有較高收入以通過DSR的要求。如果不放寬DSR，這類高成數按揭的買家可能因收入不足而難以獲批貸款，進一步限制了他們的置業機會。因此，金管局的政策在某種程度上是為了平衡市場需求和風險管理，促進樓市的穩定。

放寬DSR可被視為一種折衷辦法，平衡了買家完成交易的需要及銀行的風險管理；然而，對於那些在樓市高峰期以建築期付款簽下樓花買賣合約，現時有意申請80%按揭且DSR已逾50%的買家，仍需自行評估未來的入息及利率變化為家庭財政所帶來的風險。

 

原文刊於信報網站2024年12月10日

現金回贈回升 銀行樓按業務趨積極

 近日多家主要銀行陸續恢復為新按揭客戶提供現金回贈，這反映了銀行對按揭業務的胃口好轉，有助於穩定市場氣氛，對於目前方向未明的樓市來說，這是一個好消息。

香港人對於借取樓宇按揭可獲現金回贈可能已經習以為常。在回贈比率最高的時候，現金回贈曾高達按揭貸款額的2%以上。考慮到當時一般按揭利率只有2%，回贈相當於銀行可收取的一年利息。

然而，這些按揭貸款優惠並非必然。今年上半年，在大銀行帶頭下，多家銀行紛紛削減向按揭客戶提供的現金回贈等優惠，部分銀行甚至「回贈清零」，即不再向借款人提供回贈。

 

事實上，銀行為按揭客戶提供多少優惠，可以視為銀行是否積極爭取按揭業務的晴雨表：整體上，當銀行為按揭客戶提供較多優惠時，代表他們對按揭業務積極，對借款人來說，不但可獲得較多優惠，往往也代表審批較為寬鬆；相反，當銀行削減按揭優惠時，通常也代表銀行對選擇按揭客戶更為挑剔。銀行收緊按揭批核標準，也使得市場上樂觀的投資者透過銀行融資進入市場的難度增加。

然而，自9月開始，多家銀行再次提高按揭客戶的現金回贈，而11月銀行的現金回贈更有所提升；其中一家大型銀行為貸款額800萬元以上的按揭客戶，提供貸款額0.3%的回贈。

雖然與高峰期相比，現時銀行按揭的回贈比率大不如前，但回贈由高至低，由低至無，再由無至有，甚至慢慢回升，這反映銀行對按揭市場的胃口再度提高，對於穩定樓市具有積極作用。

銀行按揭優惠的增加，可能預示銀行對按揭市場的信心正在回升。隨着銀行提高按揭客戶的回贈，市場上的按揭需求，尤其是轉按需求，可能會有所增加。

總的來說，銀行再次提高按揭客戶的現金回贈是一個積極訊號，對於市場的穩定和活躍都有正面影響。這種調整有望為自住用家和投資者提供更多融資機會，也有助於樓市的健康發展。

原文刊於信報網站2024年11月26日

容許強積金買樓 是否好主意

 踏入11月，樓市氣氛忽然轉靜，10月《施政報告》放寬按揭、11月初減息對樓市的刺激似乎都不大。在《施政報告》發表後，被問及會否考慮讓青年人以強積金作為置業首期，行政長官當時的回應是不排除可能性。究竟容許市民提取部分強積金置業，是否好主意？

繼2月《財政預算案》撤銷所有樓市辣稅後，政府再於10月《施政報告》放寬按揭指引。2月減辣稅之後，3月一手住宅成交曾創出一手住宅條例在2013年實施以來的單月新高紀錄──逾4000宗成交，但之後成交反覆回落，8、9月一手成交均不逾千宗。而在10月《施政報告》放寬按揭後，10月下半月多個一手盤熱銷，全月成交近3000宗。但踏入11月，整體市場氣氛又再轉靜，至17日，一手成交量只在500宗水平，而且尚未有大型新盤開價。

由於「樓市辣招」都已撤銷，「辣」已減無可減。如政府要支持樓市，可能需要為樓市「加甜」。那麼，容許以強積金買樓，對刺激樓市又是否有用？

 

從表面看，容許市民以強積金作首期有一定好處，首先自然是可提振置業需求，其次是現行的強積金，市民大致上只可在65歲退休或永久離港等少數情況下提取，一般人對管理強積金似乎都是消極管理。容許市民提取部分供款置業，可能有助提升市民對管理自己強積金戶口的積極性。在市民角度，如部分強積金可轉作置業用途，亦有助減少儲首期的時間。

不過，有關構思的缺點也明顯，要令到「提取強積金作首期」對準買家有實際作用，容許提取的金額不會太少，總不可能只容許供款人提取一萬幾千以減輕首期支出。但強積金原意是供市民用於退休生活，如容許供款人提早大額提取作置業用途，可能會令退休時所得金額減少，影響退休後的財務安全。

另一個現實問題是，香港的強積金供款相對偏低(每月僱主、僱員的強制供款上限共3000元)，令多數人的強積金戶口結餘數目不如想像中高。假設進入職場約10年人士，如果他們月月以強制性額度供款，10年的本金投入亦只會有36萬元。而事實上，10月強積金成員平均戶口結餘只是27.2萬元，比以上的模擬情景更低。

當然，強積金計劃也不乏高額結餘賬戶，在2021年，賬戶結餘在100萬元以上的賬戶約10萬個。但估計這些大額賬戶，會是以加入計劃多年的僱員為主，未必符合「讓青年人以部分強積金供款支付置業首期」的原建議。

撇開「動用部分強積金買樓」，會不會影響未來退休安排的理論不談，現實是即使容許青年人調動部分強積金作置業首期，受限於強積金平均賬戶結餘金額偏低，對樓市的實際刺激也不會太大。

 原文刊於信報網站2024年11月19日

大選過後 美國利率走向增變數

 美國大選塵埃落定，特朗普重回白宮也為美國息口走勢帶來新變數。特朗普在競選時提出的經濟政策，很可能會刺激美國通脹上升。市場原對聯儲局在未來兩年持續減息的期望，亦可能落空。

在美國大選之前聯儲局最後一次公開的利率點陣圖，反映聯邦基金利率在2027年的預估中值為2.9%。換句話說，委員們預期2024年至2026年持續減息。此種預估的基礎，是聯儲局相信通脹受控。但特朗普重返白宮可能會帶來一些變數。

特朗普主張上調入口關稅，同時提出削減入息稅，這些舉措可能會刺激通貨膨脹，進而影響貨幣政策的走向。在上一任期內，特朗普展開貿易戰，結果聯儲局基金利率在2016至2019年都處於上升趨勢，直到新冠疫情爆發才開始減息。

 

值得注意的是，除了贏得總統大選外，共和黨已經確定取得參議院控制權，執筆時眾議院改選仍有幾席未有最後結果，但大概率共和黨也可成功在眾議院過半：下一次中期大選(2026年)之前，共和黨總統要推行的政策不會受到有力阻礙。選舉時提出的加關稅、減入息稅措施，有可能完全落實。在此種情況下，聯儲局是否可持續減息，甚至美息會否調頭回升，情況並不明朗。

就香港本地銀行而言，在2022年開始的加息周期中，在聯邦基金利率上升逾5厘的情況下，本地最優惠利率僅上調了87.5個基點；然而，在今天年美國減息75個基點後，香港的最優惠利率已經下降了50個基點。即使美國再次降息，香港的利率空間也將受到限制。

9月及11月本地銀行下調最優惠利率的幅度，對借款人及地產市場來說，可說是喜出望外。但由另一個角度看，即使往後美息持續回落，港元最優惠利率的調整空間亦相當有限。而市場現時需要考慮的是：明年特朗普上任後，對競選承諾兌現程度、其經濟措施將如何刺激通脹，以至美國利率會否調頭回升。

總的而言，未來幾年的貨幣政策和經濟走勢仍存在諸多不確定性。對有意置業的準買家來說，雖然官方已取消申請按揭的壓力測試，但在利率走勢未明朗的情況下，在計算按揭負擔時，不應過於進取，宜自行設定一些財務緩衝，以應付可能出現的利率變化。

原文刊於信報網站2024年11月12日

負資產影響換樓？

 第三季負資產按揭數字升穿4萬宗，但整體上負資產按揭客戶還款紀律維持良好，9月底只有53宗負資產按揭出現3個月以上的逾期還款。有意見認為，負資產增加，可能影響業主的換樓決定，但此類意見，可能欠缺周全。

不少業內人士曾指出，樓價下跌，物業成為負資產，一般情況下不會影響借款人的日常財務情況。買入樓價600萬元的物業，借了九成按揭，欠銀行540萬元，此筆欠款不會因為抵押品的市值升降而改變。反而利率正好進入下行周期，多數借款人的每月還款會有所下調。

物業是否負資產，對借款人的心理影響大於日常財務影響，但有意見認為，負資產增加，可能會影響這些業主的換樓計劃。大致上，其論據是負資產業主如有需要換樓，在賣出舊居時，不但不可以套現作新居首期；更需要額外資金償還舊居按揭(所謂「抬錢賣樓」)，情況可能會窒礙換樓。

 

此說法最大的問題是把焦點過度集中在借款人的抵押物業估值上，沒有考慮到「負資產」成為議題，是因為整體上樓價下跌。負資產業主要換樓時，固然會出現「要準備資金賣出舊居」的問題，但其換樓目標的價格，如無意外也會隨大市下調，所需首期下跌。

以一個2年前樓價600萬元物業，買家以九成按揭入市個案為例。假設樓價2年下跌25%，現時大概欠銀行520萬元，物業估值450萬元。以市價賣樓的話，他要準備70萬元資金償還樓按餘額與市值的差價。就此而言，換樓時，現有物業是負資產，當然比物業不是負資產有更高的資金要求。

不過，如果把視野拉闊一點，整體樓價於過去2年都有所調整。負資產業主會因為物業資不抵債，賣樓時需要準備額外資金償還原有按揭。惟其目標新居的首期，也會因為價格下調而減少。以2年前樓價1000萬元物業為例，現時市值可能是750萬元，以七成按揭計，購買同一個物業，他的首期支付會減少75萬元，完全抵消償還舊居按揭所需支出。此外，由於新居按揭額隨樓價下調，供樓負擔甚至有所減少。

當然，物業的負資產程度、目標新居的價格變化，以及新居按揭成數都因人而異。A想換樓的目標物業，跌幅可能較大，完全抵消償還舊居按揭所需資金。而B可能負資產程度較高、目標新居的樓價降幅又不大，換樓難度有所上升。但大致上來說，負資產個案增加是因為大市價格調整，而考慮到整體樓價下跌，換樓客的新居首期支出亦理應有所下調。所謂「平買平賣」，負資產現象對於換樓鏈的負面影響，其實相當有限。

原文刊於信報網站2024年11月5日

收租門檻下跌 買樓收租應如何計數？

 《施政報告》調整按揭政策，對用家未有太直接的影響，反而是將買樓收租的門檻大幅下調。包括首期支出、申請按揭所需收入，均大幅下調。在市場憧憬按息下跌、租金上升，可能會吸引新晉投資者入市。但在名義租金回報率外，投資者入市又有什麼其他需要注意的支出？

在《施政報告》放寬按揭之前，已經持有一個按揭物業的人士，購買另一個物業，按揭成數上限是六成，而新舊物業按揭的總供款，不可高於月入四成。

以持有一個自住物業，現時每月按揭還款1萬元的人士為例。如果他在《施政報告》發表前購買一個600萬元的物業，可獲的按揭成數上限為360萬元。360萬元的投資物業按揭，如果以市場利率(3.875厘)、30年還款期為計，月供16929元，連同自用物業按揭每月1萬元的還款，他月入需要達67322元才可獲批按揭。而且他要有240萬元的閒資，才足夠支付收租物業的首期。

 

在按揭放寬之後，自用、非自用按揭的標準成數都是七成。而所有物業的按揭還款佔入息比率(DSR)，也上調至五成。同樣以持有一個自住物業，每月按揭還款1萬元的人士為例。如果他在《施政報告》後購買一個600萬元物業，可獲的按揭成數上限為420萬元，以市場利率(3.875厘)、30年還款期為計，月供19750元。連同自用物業按揭每月1萬元的還款，他月入只需在5.95萬元以上，便可滿足DSR的要求。當然，首期支出也大減至180萬元。

按資物業按揭門檻下調；加上年初港府取消所有針對投資者的印花稅、市場預期按息下調、租金在專才、非本地學生湧入下持續上升，可能會吸引一些投資初哥入市，買樓收租。不過，對於初次買樓收租的買家來說，單是計算回報，也有不少地方要注意。

差餉物業估價署有定期發表不同住宅物業的「租金回報率」，當中A類住宅(面積40方米以下)單位的租金回報率，已由2021年低位的2.3%，上升至今年8月的3.7%。名義上的租金回報率已較絕大部分本地銀行一年定期存款利率為高。

要留意的是，一般租金回報率計算方式，是市值年租金/物業市值。但買樓收租，其實有很多額外支出，例如單位的差餉(沒有寬免的情況下，為租值5%)、地租(大致上來說，界限街以北、1985年以後獲批或續約地契的物業都要支付，為租值3%)、物業管理費，視乎租賃雙方議定，現時市場習慣多由業主支付。

同樣，租賃的代理佣金(市場習慣為租客、業主各付月租的一半)、物業維修的費用、以至物業稅(扣除出租支出後實際收入的15%)，一般都不會反映在租務回報率上，但卻在在影響投資者的實際收益。

整體來說，在放寬按揭成數、下調DSR要求後，市場上的投資者入市比例應該有所提高。至於現水平的租金回報是否吸引，準包租公、包租婆們，便需要細心計算了。

 原文刊於信報網站2024年10月29日

放寬按揭 重點不在成數

 政府發表新一份《施政報告》，把所有物業的標準按揭成數上限劃一至70%，成為市場討論焦點。其實，比起放寬按揭成數，「調整供款與入息比率」對樓市的實質影響較大。

在2009年之前，香港的「標準按揭成數」是70%，當時一般銀行亦以「借款申請人按揭還款是否高於50%」為批核標準。其後因金融危機，環球央行以量化寬鬆救市，才引發監管機構以「下調樓按成數、按揭壓力測試」等方式，試圖控制資金流入樓市的規模。例如2009年10月，2000萬元以上住宅的按揭成數收緊至五成、2010年4月引入按揭壓力測試、2012年收緊第二套物業的供款與入息比率上限等。

 

到了近2年樓價由升轉跌，按揭成數及壓力測試等開始放寬。到了上周三，金管局把標準按揭成數上限劃一至70%，同時把申請按揭時的供款與入息比率，劃一至50%。從此以後，按揭指引重回2009年之前的「正常水平」。坊間將焦點集中在放寬按揭成數，其實單論「放寬按揭成數」，影響其實有限。在放寬之前，樓價3000萬元以下物業的標準按揭成數已是70%。換言之，放寬其實只對3000萬元以上物業有實際影響。而統計1至9月的住宅成交登記，成交價在2000萬元以上的佔比約5%。

是次放寬按揭，最受惠的其實是投資者，或持有多於一個物業的人士。對他們來說，由上周三起，不論買第幾套房、是否公司持有，物業類別是工商舖或住宅，供款與收入比率也劃一由40%上調至50%(即所有住宅物業按揭，加上其他欠債的每月還款不可高於月入50%)。借錢買樓的限制大幅放寬；加上此前取消所有針對投資者的印花稅，可說政府為了穩定樓價，向投資者大開綠燈。

由2009年至2021年，按揭成數、供款與收入比率大致上持續收緊；加上重重辣稅，都沒有成功壓低樓價。現時政府改開綠燈，是否代表投資者會蜂擁入市，仍有待觀察。不過，近年住宅租金持續上升；加上利率看跌，樓價成功整固的機會不低。

在系統風險方面，雖然針對投資者的限制都已撤消，近日開售的樓盤，代理亦反映投資者佔比增加。但整體上，不管投資者持有多少個物業，整體的供款負擔仍在月入50%以下；加上今明兩年利率下調的機會較大，估計放寬按揭不會為按揭逾期還款比率帶來太大的影響。

原文刊於信報網站2024年10月22日

供平過租趨普遍 或刺激用家入市

 近兩年的租金上升，按息亦在9月開始回落。在特定條件下，已出現同一單位的按揭供款低於租金的現象。由於租金上升、按息下跌的趨勢持續，預料情況有利於樓價回穩，甚至支持樓價出現小幅度回升。

過去幾年樓價回調，其中一個背景因素是按息高企，同一個住宅單位的每月按揭還款，大幅高於租金支出，令更多用家傾向以租樓解決居住需求。以一年前即2023年10月的數據為例，當時新批按揭的利率約3.625厘，以一個樓價400萬元單位為例，七成按揭，30年還款期，每月還款約12769元。當時A類住宅單位(面積40方米以下)的租金回報率約3.1厘，即市值400萬元住宅，年租金12.4萬元，月租10333元，供款高於租金。如果我們改變條件，例如調升按揭成數，又或還款年期縮減，供款高於月租的幅度會更大。

 

不過，過去一年，租金持續上升，今年8月A類住宅單位的租金回報率升至3.7%，市值400萬元的單位，每月租金大致上升至1.23萬元。如果買家以近月大銀行推出的定息按揭計劃還款，以七成按揭，30年還款期，首5年定息3.125厘計，月供11995元，已輕微低於每月租金支出。

考慮到近2年租金在各類專才計劃推動下持續上升，而減息周期才剛開始，供平過租的情況料會漸趨普遍。如果準買家以租金與每月按揭還款作為是否入市的衡量標準，那麼天秤會持續向「買樓較有利」的方向傾斜。

當然，按揭供款多寡涉及多個變數，利率只是其中之一。尤其是當市場氣氛改善，樓價回升時，將抵消按息下跌對每月供款減少的影響。

不過，考慮到其他基本因素，展望未來，租金仍有上升壓力。租金上升，而按息下跌，仍是大趨勢。早前有國際機構公報大學排名，香港有5家大學擠身首百名，對非本地生入讀有一定吸引力，政府亦銳意增加本地大學的國際生名額，把香港打造為高等教育中心。問題是，國際生來港就讀，如不能居於大學宿命，他們便需要在市場上租用住宅。

有研究顯示，隨本地大學增收非本地生，假設全部非本地生都需要宿位，而25%本地生住宿，至2028年，各大學的宿位短決達12萬個。考慮到本地私人住宅存量約127萬個，未計專才計劃的持續影響，本地大學持續增加下本地生的名額，都可能會持續推高住宅，特別是小單位的租金。

展望未來數年，租金上升而按息趨跌的局面形成，可能會是左右用家是否入市的一個重要因素。

原文刊於信報網站2024年10月15日

減息期申請定息按揭的考慮

過去多年，本地銀行的按揭，都以浮息按揭為主導。有幾次銀行、按證公司曾嘗試推廣定息按揭產品，結果都不能改變浮息按揭主導的地位。近期有銀行再推定息按揭，標榜還款初期，利率已較主流浮息按揭為低，究竟能否吸引按揭客戶？

香港的浮息按揭，主要錨定最優惠利率及同業拆息(即大家所說的P減或H加)。而拆息或最優惠利率並非固定不變，當錨定的基準有改變，按揭利率便會隨之變化。相對來說，定息按揭，指的是在指定期限內，利率固定不變。

 

在理論上，當利率預期看升，即市場估計最優惠利率或拆息上升時，按揭申請人選用定息按揭的誘因較大。過去幾次銀行、按證推出定息計劃，都是在美國加息周期前或加息周期初段。問題是，當時銀行開出的定息利率，往往比浮息按揭為高。例如市場浮息按揭利率是2厘，市場預期利率上升，而銀行開出的定息條件是3厘。對借款人來說，要享受按揭還款不受利率變化的穩定，代價便是先支付較高的利率。對借款人來說，會有「和銀行對賭(賭未來利率上升多少、加息周期持續多久)，但開局初期必輸」的感覺。結果幾次加息初期推廣的定息按揭，使用率都在低單位數。

今年比較有趣的是，美息開始回落，市場大致估計美息(及受其帶動的香港最優惠利率、銀行拆息)都會進入下行周期。對大多數以浮息供樓的借款人來說，躺平不動，每月還款都可望減少。此時銀行推出定息按揭，如果利率水平仍是較浮息按揭為高，必定更加乏人問津。結果現時兩家推出定息按揭的銀行，策略都是「定息比浮息為低」；例如現時新批浮息按揭的利率，大概在3.875厘的水平，兩家銀行開出的定息按揭利率，都較此為低。例如首5年定息3.15厘。

理論上，借款人如果成功取用此類樓按，一開始的每月還款，都會低於主流的浮息產品。當然，如果未來最優惠利率或拆息的下跌幅度較快，浮息按揭用戶的利率便可能會較定息按揭用戶為低；相反，如果最優惠利率或拆息的降幅不似預期，選用定息按揭的用戶，便可望長期以較浮息按揭的用戶更低的利率供樓。

要留意的是，暫時兩家推出定息按揭的銀行，最長的「定息期」都只有5年，一定程度上削減了定息按揭還款長期穩定的優勢。而在利率以外，其他的優惠都遜於同一銀行的浮息按揭。例如不設與按息掛鈎的存款利率，又例如在定息期後，在同一銀行轉用浮息按揭，利率會高於現時的浮息按揭等。

雖然現時申請定息按揭，會有「利率比浮息更低」的好處。但由於有以上的限制，估計仍是難以動搖浮息按揭的主導地位。

 原文刊於信報網站2024年10月8日

按息、定期存款與租金回報

 香港多家銀行下調最優惠利率0.25厘，預料樓市氣氛會受消息刺激改善。雖然部份分析認為，輕微的降息為樓價帶來的刺激有限。但市場可能忽視了幾個利好樓市的因素。

過去2、3年，港元定期存款利率一度高逾4厘，為持有大量資金的投資者提供一個近乎無風險，回報穩定的資金出路。2024年7月，本地港元、外幣定期存款的規模達10萬億元水平。而2022年初，美國加息周期前，定期存款規模僅5.7萬億元。換言之，2年間，定期存款規模上升了4.3萬億元。(作為對比，2023年全年本地樓宇買賣合約的註冊總值只是4,779億元)

 

在9月下旬，12個月的港元定期存款利率，大致上降至3厘水平，幾家主要銀行甚至不再提供12個月港元定期存款的報價。當定期存款隨美元利率下調，相當部份的定期存款料會另覓出路。

而近2年在樓價下行的同時，租金卻反覆上升。2024年7月，租金指數已比2023年初上升11.8%。受惠於政府的各類輸入人才計劃獲良好反應、各家大學調高非本地生的入讀名額。租金升幅看來會維持一段時間‧小型單位在7月份的租金回報率已達3.6%，較2023年初的2.7%，上升了0.9個百分點。

9月份本地銀行下調最優惠利率，使新按揭利率由4.125厘降至3.825厘，新按揭利率已經貼近小型單位的租金回報率。

過去2年，按揭利率高於定期存款利率、也高於租金回報率時，令投資者寧可把資金放入定期存款戶口、有住屋需要的人士，也可能傾向租住單位。

9月的利率調整，對按揭借款人每月還款的即時作用未必太大。500萬元的貸款，還款期25年，銀行降息25基點，每月還款只會下調約700元，看來的確不多。但要留意，現時按揭利率(3.875%)、定期存款利率(一年期港元約3%)，小單位租金回報率(3.6%)，可能已接近一個改變趨勢的臨界點。美息在未來2年較大機率持續下跌，港元按揭利率、定期存款利率都會受牽動持續下行。相對來說，多個專才計劃刺激租金上行的趨勢仍在持續。

如果按揭利率持續低於租金回報率、而定期存款利率又不再吸引時，更多資金料將買樓收租(尤其是現時投資者已不需支付高額印花稅)；那些在過去幾年租用住宅的用家，看到租金上升，而按揭利率下跌，也可能改變他們的住屋規劃，由租用，改為購買。

展望未來，按揭利率與定期存款利率、租金回報率的動態變化，有可能扭轉市場的氣氛。

 原文刊於置業家居2024年9月28日

銀行取態趨積極 建期按揭問題待解決

 

多家大型銀行近日再度推出樓按現金回贈；加上金管局關注下，銀行審批按揭流程恢復正常，顯示銀行對按揭業務轉趨積極。新入市的買家暫時不必擔心銀行取態影響按揭審批。不過，早兩年以建築期入市的新盤買家，面對的按揭問題仍有待解決。

8月底金管局與銀行開會後，多家銀行承諾，在收齊所需文件後，可在兩星期內發出按揭申請結果。幾星期下來，我們發現銀行整體上的按揭審批流程有加快，「兩星期有結果」的承諾大致有落實。

上星期多家大型銀行恢復為按揭借款人提供現金回贈，更是銀行對按揭業務轉趨積極的訊號──如果銀行對爭取按揭貸款興趣缺乏，根本不必在按揭優惠上大費心思。

 

銀行取態轉趨積極，在金管局的關注外，更主要的原因應該與拆息回落有關。新近一個月拆息約3.88厘，較一個月前的4.5厘回落約62點子。以近期新批按揭利率約4.125厘計，對那些資金較依靠拆借的銀行來說，按揭業務由微蝕轉變成微利。整體上銀行利息成本下跌，按揭胃納自然回升。由於預期美元將進入減息周期，展望拆息及存款利率持續回落，在短期內，銀行按揭業務再收繮的機會不大。對有意入市的準買家來說，至少不必擔心找到筍盤卻找不到按揭融資。不過，對市場上另一群買家來說，他們的按揭問題仍未解決。

說的正是過去幾年以建築期付款方式購買樓花的買家。過去幾年，樓價下跌，不少曾推出的樓花項目在加推單位時，都需要提供較大的折讓。令較早購入單位的買家，面對申請按揭時估值不足的問題。粗略計算，由現時至明年上半年，有2000多個在2021、2022年樓市高位以建築期付款購入的單位入伙，而此批單位中，部分出現估值較購入下下跌15%至30%的跌幅。

估值下跌，令此批單位的買家在樓按之外，需要另外籌措資金以完成交易。例如原先樓價1000萬元的單位，買家在樓花階段支付10%，即100萬元的樓價。現時物業估值如為800萬元，即使申請九成按保，可借的樓按上限亦只有720萬元，買家需要另外籌措180萬元才可完成交易。

如果有相當數量的建期樓花買家因為按揭問題未能完成交易，不單這些買家會損失訂金，可能面臨發展商追收損失。發展商收回大量單位重售，勢必調整售價，進一步影響市場氣氛。

如何協助此批買家完成交易、減低建期樓花取消交易的衝擊，便有待當局或相關機構提出更有創意的解決方案了。

原文刊於信報網站2024年9月10日

減息之外的樓市因素

 

香港由發展商到小業主，眾人都翹首以待美國減息，以帶動本地樓市。但眾多分析都預期，在美國減息初期，本地按息下調空間極為有限。展望未來，樓市情況也不是一面倒的悲觀。

在利率走勢以外，第一個要留意的是近年推升住宅租金的住屋需求，會不會、會在何時、有多少轉化為購買力。眾所周知，最近兩年香港樓市出現一個較罕見的現象；租金持續上升而樓價反覆下跌。樓價下跌，一般認為與利率高企有關。而租金上升，主要推動力來自透過不同人才計劃新來港的專才。

這些專才來港，帶來新的住屋需求。一般估計他們初來步到，不會立即作出置業的決定，而是先行租樓；待事業發展、收入穩定後，才會考慮買樓。現時新來港專才大概仍處於第一階段，以租樓解決住屋需要。因此首先受帶動的是租金。

 

如果相當一部分專才在來港幾年後，認定在香港有發展空間，有長遠的住屋需求，他們可能會轉租為買。此方面的動力可望在未來一、兩年開始陸續出現。至於是否推起樓價，便要看決定長期留港發展的專才有多少。

近年影響樓市的另一主要問題是存貨量高企。地產代理統計，貨尾(曾推售而未售出的單位，包括現樓及樓花)逾2萬伙，相當於一年多的新盤銷售量。

貨尾量高企，要去庫存的發展商需要向買家提供更多優惠、以至直接下調新盤售價。情勢反過來令準買家期待未來新盤開售時有更多優惠，而推遲置業決定。最終出現類似近月的樓市下行循環，買家放慢入市步伐、發展商推盤時提供更多折扣、買家更加推遲入市。

庫存不是一個固定不變的數字。發展商在提高賣樓折扣的同時，也放慢了投地，據傳部分新項目工程也見放慢。在供應放緩的情況下，一手貨尾可望慢慢消化。值得留意的是，不需要市場完全消化2萬多個貨尾，樓市才會穩定下來。2021年之前，「正常」的貨尾量約在1萬至1.5萬個中間；期間未礙樓價上升。

租住需求何時轉化為置業需求、貨尾需要多少時間消化，都有待時間觀察。但無疑利率如出現較大幅度的調整，可能會加速相關進程。

現時市場上對美息下調較樂觀的估計，是年內可下調100至125點子。如果本地拆息有相對應的跌幅，港元最優惠利率可能有半厘左右的調整空間。配合新來港專才開始轉租為買，新盤可望逐步被消化。在較理想的情況下，樓價有望在今年底、明年初穩定下來。

原文刊於信報網站2024年9月3日

銀行審批按揭 會否轉趨積極？

 對於地產業界有指近來銀行對按揭業務不積極，上周金管局連同銀行公會幾家主要銀行開會，獲多家銀行承諾，可在收齊客戶文件後，在兩星期內發出按揭申請結果。不過，承諾是否代表銀行對按揭業務轉為積極，仍有待觀察。

2月港府撤辣後，一、二手市場成交量曾一度轉旺，但踏入5和6月，成交量已見放緩。有分析認為原因與銀行近月對按揭業務不積極有關，包括銀行審批按揭速度放慢，甚至向客戶表示：「暫時額度已滿」等。

 

雖然銀行高層在公開場合一直表示業務如常。不過，客觀數據顯示，銀行對按揭業務的確不如往年積極。

今年上半年住宅成交註冊金額約2423億元，與去年同期的2427億元相若，但按揭取用金額大致只為去年同期的四分三。可見市場上「銀行收緊按揭」的感覺，有一定事實根據。

在金管局與三家銀行代表會面後，最少已有6家主要銀行表明，可在收齊客戶文件後，兩周內會發出按揭申請的審批結果通知。初步可視為銀行業界向市場放出「沒有收緊，業務如常」的訊號。

不過，什麼是「收齊客戶文件」，並沒有完全客觀的標準，大有演繹的空間。對於現時/即將申請按揭的客戶來說，更不宜預設銀行一定可在兩星期內批出按揭。準買家不妨向賣方爭取較長，例如60天的成交期，以免按揭申請出現阻滯，影響交易。

客觀來說，在市場反映及金管局表態之外，利率因素可望促使銀行對按揭業務轉趨積極。在美元減息的預期下，本地定期存款利率、拆息都出現偷步下跌。例如一個月拆息在7月中大概在4.6厘水平，上周五已回落至4厘以下。如情況持續，銀行按揭業務的回報可望有輕微改善。如9月之後，美息下調，帶動銀行資金成本下跌，銀行的按揭胃納可望回升。

 原文刊於信報網站2024年8月27日

 

別因減息預期而盲目入市

 美國的通脹數據放緩，市場對聯儲局減息的預期增強，部分人假設香港按揭利率也將大幅調低，成為買樓的好時機。但是香港樓市買家不宜僅憑美國利率走勢而入市。

大致上，本地主流意見認為，近2、3年的樓價下行，主要原因是本地銀行按揭利率受美息帶動而上升。現時市場既然預期美元利率快將下調，樓市受反方向動力推動而回升，又或至少止跌，已經成為業內人士的期望。但要留意，港元利率受美元利率帶動，但幅度往往並不一致。在美元利率下調的初期，港元按息未必有多少下調空間。

現時香港主流的按揭是拆息按揭。借款人每月的還款利率受港元拆息及最優惠利率左右。近年典型的新批核按揭條件是1個月拆息(最近約4.1厘)+130基點， 或最優惠利率(「大P」為6.125%)減200基點；兩者以低者為準，實際按揭利率約4.125%。

 

歷史數據顯示，香港按揭利率與美元利率「同向而不同步」，港元按揭利率與美元利率的步伐並不一致。在2022年開始的利率上升周期中，美國利率上升超500個基點，但本地按揭利率只上調約250個基點。

由2022年起，1個月拆息由0.2厘一度上升至約5厘，近期約在4.1厘徘徊，升幅略為落後於同期美國聯邦基金利率的加幅。而本地銀行最優惠利率在同期的升幅更只有87.5基點。

由於在美元利率上升時，港元最優惠利率滯後，即使聯儲局一如市場預期，在9月開始減息，港元最優惠利率暫時也欠缺下調空間。港元拆息下調的步伐可能較貼近美元利率(事實上近日有「偷步」下行的跡象，即美息未跌，港元拆息先行回落)。但由於上述的拆息按揭利率計算機制，拆息即使有所調整，暫時亦不會影響市場的按揭利率──一般香港人以約4厘償還按揭的情況，會持續一段時間。

更重要的是，香港住宅市場受多方面因素影響。在一手住宅潛在供應逾10萬個、經濟增長欠缺新動力的情況下，利率向下對樓宇成交的推動作用可能很有限。另一方面，美國今年大選局勢不明朗，美國長期利率政策仍難以預測。

精明的置業者，不應只着重於利率，更應考慮自身收入狀况和負擔能力。利率只能作為次要參考，而不是市場裏唯一的置業驅動因素。

原文刊於信報網站2024年8月20日

新盤即供或建期選擇的消長

 發展商推出一手樓花，一般都會有「即供」、「建築期」(建期)兩種付款安排供買家選擇。過去一段時間，建期曾成為主流，但近半年情況有所改變，樓花成交中，選用即供付款的比例明顯回升。背後原因究竟是什麼？對樓市前景又有何啟示？

發展商推出未落成的項目(樓花)，一般會提供最少兩種付款安排，第一種是物業未落成，買家已支付全額樓價，完成交易。由於通常會涉及樓花按揭，買家未入伙已開始供樓，市場習慣稱此種付款方式為「即供」。

 

相對來說，在樓花期只支付部分樓價(現時市場習慣為10%)，待物業落成才支付餘額，便是「建築期」付款。

過去幾年，推出市場的樓花項目中，多數買家選用建期；去年底便有傳媒統計，新盤成交中，買家採用建築期付款比例高達80%。但今年的情況有變，部分新盤，即供付款佔比回升。例如7月開售的啟德新盤，約七成買家選用即供，約三成買家選用建期。

新盤選用即供的買家比例上升，有眾多可能的理由。其中之一是過去幾年以建期購入樓花的買家，在今年物業臨近入伙時，卻遇上估價不足，難以借取原本預期的按揭金額以完成交易。例如簽約購入1000萬元的單位，支付了100萬元的訂金。但物業估值下跌至850萬元，即使借入九成按揭，只可借入765萬元，買家仍需另外準備135萬元支付樓價餘額。那些未能籌措額外資金的買家，可能被迫取消交易、損失訂金。

在樓市調整下，那些有置業需求的買家，即使不在意一時的樓價升跌，耳聞目睹入伙樓花估價不足的消息，也可能會擔心同類問題出現在自己身上。對他們來說，又要達成置業目標，又要避開估價不足的風險，一個合理的選擇便是選用即供期入市。有此類考量的買家愈多，樓花項目中選用即供的買家比例自然回升。

當然，「即供/建期」的付款比例，在不同新盤中各有不同。例如在7月開售的一個細價盤，大概一半推售單位折實價在300萬元以下。對此個新盤的買家來說，即使未來有估價不足的風險，需要籌措完成交易的金額也不會太大，此項目的成交中，大概約有六成買家選用建期付款。

值得留意的是，如果「即供付款較安全」成為準買家的共識，對一手市場的生態可能有一定影響。例如對換樓客來說，如要選用即供付款購入單位，便需要同時應付新舊物業兩筆按揭支出，對收入有較高需求。那些收入只可應付一個物業供款的買家，既不能選用即供付款，又擔心選用建期可能面對估價不足的風險，便可能會待心儀物業臨近交樓才入市。在市場對樓價企穩恢復信心前，中高價樓花的去貨速度可能持續放緩。

原文刊於信報網站2024年8月13日

按保放寬出租 撤辣之後是加甜？

按揭證券公司在8月2日突然宣布按揭保險計劃的新安排，在個別情況下，考慮批准以按保入市的業主將物業出租。在2月「撤辣」威力減弱之際，上述行動是否顯示當局為「加甜」試溫？

2月底港府取消所有樓市辣稅、金管局上調七成按揭適用範圍、暫停按揭壓力測試，被市場形容為「撤辣」。其後的3、4月，一、二手成交急升。但撤辣的推動力未能維持太久，樓價及成交量都出現先升後回。市場開始出現「撤辣不足、需要加甜」的聲音，呼籲政府推出刺激樓市措施。上周由金管局全資擁有的按證公司調整按保，考慮批准業主將物業出租，便被部分人士認為是「加甜」的先聲。

過去按證公司多次表明，按揭保險是為了自住買家而設。不單申請按保時需申明物業用於自住，按證公司更會每年抽樣發信予借款人，要求他們聲明物業仍然用於自住、並提供居住證明等。過去也有虛報自住的業主被控入罪的個案。但暫時而言，不宜將上周的政策調整視為官方「加甜」的第一步。

 

按證公司表明會在三個情況下考慮批准按保借款人的出租要求，即家庭將有新生嬰兒或領養兒童、業主失業，以及其他特別需要。

首兩個條件合理而且客觀。以條件1為例，業主買樓時，可能先購入小單位，到了規劃生育時才發現空間不足；但又受限於財政原因，難以換樓，甚至因為樓價較購入時下跌，難以將物業出售。容許這些業主將物業出租，可說合情合理。同樣，業主失業，可能一時財困，如果可以把自住物業出租，有助解決他們的問題。據了解，以上述理由申請將物業出租，需要提供相關證明文件，例如醫生發出的懷孕證明、公司信等。單純「打算生兒育女」並不是可接受的理由。

至於第三項「特別需要」看來有一定主觀成份，筆者想到的可能理由包括工作/子女上學地區變換等，至於執行時的彈性有多大，便有等時間觀察。

在微觀層面，那些曾經透過按保入市，而現時正好因為家庭、工作因素而有需要將物業出租的業主，不妨考慮申請豁免，將物業出租。或者轉為「雙租族」(一方面租住居所，同時有物業出租)，或者搬回老家，將物業出租以應付按揭還款。但對投資者來說，估計難以透過按保以放大按揭槓桿。

在宏觀層面來說，措施料不會對樓市有明顯刺激作用，由於申請將按保物業出租有一定條件，而且有多個限制。一般情況下，業主不可持有其他香港住宅、獲准將物業出租的業主，需在豁免期內以香港為主要居住地、業主的配偶也不會在香港購入其他住宅。與其說措施是「刺激樓市」(加甜)，不如說是類似房委會容許未完成補價，又有突發需要的居屋業主將物業加按的人性化措施。

原文刊於信報網站 2024年8月6日

永恒的誤會──按揭成數與風險

 每一次討論「負資產」，市場上主流的意見都是認為「借取高成數按揭有較高機會成為負資產」。引伸的建議是，要避開「物業成為負資產」的風險，應控制自己的按揭成數。此可說是一個永恒的誤會。

所謂風險，指可能出現的損害；風險管理，就是在可能的損害出現前的應對措施。且看以下例子，再判斷何者風險較高。

甲、乙、丙三人，月入都是10萬元，都有流動現金500萬元。

甲購置樓價960萬元物業，按揭成數五成，借款額480萬元，支付首期480萬元，置業後流動資金20萬元；乙購置樓價600萬元物業，按揭成數五成，借款額300萬元，支付首期300萬元，置業後流動資金200萬元；丙購置樓價600萬元物業，按揭成數八成，借款額480萬元，支付首期120萬元，置業後流動資金380萬元。

 

一般人應該會同意，乙的入市方案，風險會較甲低。甲和乙的按揭成數明明一樣，但乙的按揭貸款額較低，可見風險管理的關鍵按揭額/每月還款相對於收入的比率，而不是按揭成數。

更有意思的是甲與丙的比較，兩者的借款額一樣，丙的按揭成數甚至較高，但多數人應該同意，丙的入市方案較為穩健──留下較多現金應付未來需要。

至於乙與丙二人，購置物業的樓價一樣，而按揭成數不同，何者風險較高，便未必容易達成共識。乙的借款額低，每月供款支出亦低，未來按息上升所受影響亦較少，但代價是傍身的資金減少；而丙的情況正正相反，借貸額較高，但留下的現金亦較高。宏亞按揭在市場上提供正規高成數按揭多年，由貸款人的角度看，丙的借款額雖然較乙為高，但整體樓按負擔不算重，借款額僅為年收入4倍，以25年還款計，每月還款佔收入26%，處於健康水平。

當然，如果一定要爭論，上述三個方案之外，也存在第四個甚至更多的方案，例如購置價格更低的物業，例如500萬元，按揭成數六成；便可以同時保留更多資金，也可將按揭成數降低。但代價自然是犧牲物業質素。

比較過不同的個案後，我們再回頭看坊間所說的「高成數按揭風險較高」是什麼意思。坊間常說：「按揭成數高，風險亦高」一般指在低首期、高按揭成數的情況下，一旦樓價回落，物業便成為負資產。此說法無錯，但「負資產風險」主要是針對貸款人，而不是借款人的風險。對貸款人來說，貸款抵押資不抵債，一旦借款人斷供，貸款人便會蒙受損失。但對借款人來說，物業成為負資產，假設其他條件(如按息)不變，日常財政其實不會有任何改變。

我們並不是主張任何情況下都應該用高成數、低首期的策略入市，但上述案例提醒大家，按揭風險管理的重點，是控制借款總額相對於收入，處於一個合理水平；成數不是關鍵，在一些情況下，高成數按揭反而是控制風險的相宜措施。

原文刊於信報網站2024年7月30日

負資產問題不在宗數

 近月樓市氣氛偏淡，早前有機構估計，如果樓價下調情況持續，年底的負資產數目可能升至10萬宗水平。如果單純比較樓價及負資產個案的走勢，此預測其實不算離譜。問題只是，在負資產的「量」以外，大家更宜關注此些貸款的「質」。

參考近年的負資產宗數及樓價指數，大致上呈負關聯。即樓價指數越低，負資產宗數越高。例如2023年第一季，樓價較2022年底上升5%，負資產宗數按季減少5,785宗。而2023年第三季至2024年第一季，樓價持續下跌，負資產按揭數目並由1.1萬宗，反覆升至3.2萬宗。

下周三，金管局將公佈第二季的負資產統計，由於第二季樓價較第一季末有輕微下跌，如無意外，負資產宗數料會升至4萬宗水平。如果下半年樓價再有更大幅度回落，第四季度的負資產宗數破十萬宗非無可能。

上一次(也是有統計以來唯一一次)負資產個案升穿十萬宗，要數2003年非典型肺炎衝擊樓市，負資產宗數在2003第二季升至10.57萬宗。

 

值得留意的是但當時的市場環境與現時並不一樣。當時伴隨樓價下跌的，是失業率高企。例如2003年中，失業率曾高達8.8%。在失業率偏高情況下，2002至2003年，金管局統計的負資產個案中，拖欠按揭還款逾3個月的比例，在2.11%至2.92%水平。相對而言，當年整體住宅按揭的拖欠比率在0.86%至1.22%水平。大致上來說，當年銀行界面對的不止是負資產在「量」方面的增加。在「質」方面，負資產按揭也呈現拖欠比率較高的問題。

相對而言，最近3個季度，失業率偏低，整體住宅按揭的拖欠比率界於0.07%至0.09%。第一季負資產按揭拖欠比率0.07%，對應訃3.2萬宗負資產個案，代表只有「三宗」負資產按揭出現拖欠。而且負資產按揭宗數雖然有所增加，但其拖欠比率卻低於整體住宅，界於0.02%至0.06%水平。再參考美國的數字，美國2024年第一季度調整後的按揭逾期率為3.94%。

2002至2003年，負資產增加而且其拖欠比率上升，主要原因是早年的按揭批核標準較寬鬆。一個投資者可以用一份收入，向不同的銀行，為多個住宅取得7成按揭。當樓價及租金下行，利率上升時，此些業主的收入難以支持多個物業還款，便會出現負資產按揭拖欠比率較一般樓按為高的現象。

但近年按揭監管趨向嚴格，高成數按揭更涉及雙重審批。獲批高成數按揭的業主，其供款負擔比率並不會比整體按揭為高。結果便是負資產按揭的「量」雖然會因樓價下跌而增加，但其「質」(低拖欠比率)卻一值維持。對銀行來說，即使貸款的抵押品市值下跌，仍不會影響按月收回本金及利息。對借款人來說，樓按還款亦應該處於可負擔水平。簡單來說，在樓價下行時，負資產宗數上升難免上升。但在拖欠比率維持偏低的情況下，也不宜誇大負資產的負面影響。

宏亞按揭自2002年以在香港推出首個針對負資產的轉按計劃，我們一直認為，市場參與者不應過分擔心房地產價格下跌對按揭借款人償還能力的影響。支付按揭供款的永遠不是房產本身，而是借款人。顯然，所有銀行的按揭押貸款組合繼續表現出強勁的償還表現，仍然是香港銀行體系穩定的基石。

原文刊於NOW財經 2024年7月25日

非業主也可以是樓按借款人？

 一般情況下，把物業抵押予銀行借取樓按，業主便會是借款人。但少數情況下，卻會出現按揭申請時，業主非借款人的情況。究竟此類情況為何出現？又有什麼好處或壞處？

樓按是以物業作抵押的借貸。在多數情況下，同意以物業作為抵押的按揭人(Mortgagor)，以及借取款項、承擔還款責任的借款人(Borrower)的身份會完全重疊。但有部分情況，兩個身份是可以分開的。其中一種情況是業主無收入，便可能會以按揭人身份，同意把物業抵押，由另外的借款人(通常為業主的直系親屬)負上還款的責任。如果借款人拖欠還款或違約，銀行便可收回抵押物業。

以上情況與常見的「加擔保人」完全不同。常見的按揭申請加擔保人，原因是按揭借款人的收入不足以通過供款與入息比率的要求。此時便需要另外找擔保人(Guarantor)，加上其收入，以通過供款比率的要求，而擔保人在平時並沒有還款的責任。只有在借款人未能還款時，擔保人才會承擔起相關債務的還款責任。

 

另一種分拆按揭人及借款人的情況是物業業主雖然有收入，但本身有其他外債，如果連同外債計算，即使加擔保人也未能通過供款與收入比率的要求。在此種情況下，市場上有部分銀行會接受，可以單獨計算借款人，而不計算業主(即按揭人)的收入及負債。對於部分有較多債務，本身難以通過供款與收入比率計算的業主，便會以自己作按揭人、親人作借款人的方式申請按揭。

不過，要留意並不是每一家銀行都可如此處理，大部分銀行在計算供款與入息比率時，會將按揭人及借款人的債務一併計算。而即使是可以單獨計算借款人供款負擔的銀行，在處理申請時，也一樣會要求按揭人提供信貸報告。也的確曾有例子，借款人的收入足以通過供款比率的要求，但按揭人本身卻因為信貸紀錄不良，而被銀行拒批的個案。此外，樓按的申請人中，不論其身份是按揭人、借款人抑或擔保人，任何一位在申請按揭時有就其他按揭物業作出借貸或擔保，都會被視為多重按揭，按揭成數會較標準扣減一成。

最後也要留意，只有標準成數的按揭，即不經按揭保險情況下，借款人、按揭人可以分開。在涉及按保時，會要求業主本身即為借款人。

原文刊於信報網站2024年7月16日

現契樓按揭須知

 香港有大量居於自置居所的家庭，已沒有按揭負擔，他們手持的物業，已是現契樓。現契樓除了有居住價值，在業主有需要時，也可申請樓按套現，取得利率較相宜的貸款。但現契樓申請按揭，也有不少要注意的地方。

現契樓可再按揭套現

一般人第一次申請按揭，大都是初次置業時進行，此種情況下，不管買的是一手樓或二手樓，樓契都不會在買方手上；而完成整個借款、買樓流程後，樓契都會由銀行管有；此時轉按的話，樓契便會由舊按銀行手上轉往新按銀行手上。直到樓按業主供完樓，就會向銀行贖回樓契，物業便會變成現契樓。根據2021年的人口普查，香港有66.1%居於自置居所的家庭，已沒有按揭負擔，他們的物業，便都是現契樓。

 

現契樓的業主如果有資金需要，是可以把物業再按揭套現。一般的按揭成數限制也跟新買賣物業一樣，即3000萬元以下物業，按揭成數上限七成。當然，借款人需要符合供款與入息比率的要求。

不過，要留意，由於現契樓按揭必然涉及套現，在現行的按保條件下，只有樓價600萬元以下物業，才可申請按保套現，樓按成數上限為八成。估值600萬元以上的物業，便不可透過按揭保險套現。

資產審批方式申按揭

如果借款人沒有收入，可以考慮以資產審批的方式申請按揭，如果有其他資產支持，整體資產淨值高於樓按貸款額，現契樓最高的按揭成數是樓價六成。不過，如果申請人沒有其他資產，只有一層現契樓，並以資產審批方式申請按揭，一般銀行只會借出樓價25%至30%的樓按。

此外，如果現契樓的業主本身持有另一個未供滿的物業，在為現契樓申請樓按套現時，按揭成數上限會較上文提及的下調一成。

最後要留意，物業成為現契樓，往往是業主供款多年之後的成果。此時物業的樓齡、借款人的年紀，都可能影響到按揭年期的計算。一般銀行以75年扣減人齡/樓齡計算還款年期的情況下，如果物業的樓齡高於45年，又或借款人年紀大於45歲，便無法做足30年按揭。

 原文刊於信報網站2024年7月9日

銀行按揭取態保守 抵消撤辣作用

 2月底港府為樓市撤辣，同日金管局上調七成按揭的樓價適用範圍。3月市場成交量受政策因素刺激而暴升，但火熱的氣氛未能持續太久，成交量逐月回調。撤辣的刺激作用減退，原因之一是銀行對按揭業務趨向保守。而在市場利率回調之前，此種對按揭業務保守的策略可能維持。

撤辣之前，市場觀望氣氛濃厚，1月及2月的一手住宅成交分別只有440宗及275宗。大幅低於10年平均的1200至1300宗水平。2月28日港府撤銷樓市辣稅，3月一手成交急彈至4170宗，破2013年一手住宅銷售條例實行以來的紀錄。但其後成交量回調，4月一手成交有逾1800宗，5月成交回落至1100宗；截至23日，6月一手成交量暫錄約520宗。

成交量回落有眾多原因，3和4月高成交量，可能消化了累積一段時間的購買力，市場需要「回氣」。而另一個可能性是銀行對整體按揭申請趨向保守，樓市買家/準買家發現借取樓按難度高於預期，最終影響入市意欲，帶動成交量回軟。

 

3月和4月一手市場氣氛熾熱，一個有趣現象是新盤銷售處的準買家中，說普通話的比例明顯較撤辣之前高。此現象很好解釋，撤辣最受惠的理論上是非香港人或未取得永久居留權的新香港人，他們購買香港住宅的印花稅較過去大幅減少。當然，我們難以統計，在新盤售樓處講普通話的買家，究竟是已有永居身份的新香港人、未取得永居的專才，抑或是單純來自內地的內地居民。

不過，由去年底開始，其實本地銀行已有收緊按揭審批的跡象，最初是削減轉按客戶的優惠、之後部分銀行拒批村屋按揭、下調樓按申請人年齡+按揭年期的上限、近期多家大型銀行對內地居民的按揭申請亦明顯較有保留。部分欠缺香港入息證明、未能提供首期資金來源，又或內地入息證明難以核證的買家，都難以取得銀行按揭；加上中國內地為刺激房地產市場，在近月推出一系列減息、撒銷限售等樓市措施，亦可能令部分本來有意購買香港物業的購買力留在內地。結果是在外來購買力減退的情況下，本地樓市成交量亦回調。

至於銀行為何對按揭業務轉趨保守，原因之一可能是在近2年的加息周期中，貸款利率的升幅遠落後於利息成本。以按揭利率計，現時一般新批按揭利率約4.125厘，而在2022年中加息周期開始前，一般H按利率約1.7厘，兩年間，新造樓按按息實際升幅2.425厘。相對而言，現時一個月拆息4.6厘，加息周期前約0.2厘，升幅4.4厘，遠高於按揭貸款利率的升幅。

貸款利率升幅不及利息成本，令銀行由按揭貸款賺取的息差減少，可能是銀行現階段對按揭業務較不積極的原因。展望未來，在本地拆息、存款利率有較明顯下調前，此種保守策略可能會維持一段時間。而撤辣的刺激作用，亦因而被抵消。

原文刊於信報網站2024年6月25日

 

新按揭指引對樓花買家幫助或有限

 金管局上周五(14日)宣布，將2月28日調整的按揭貸款指引適用範圍擴大至此前簽訂臨約的樓花住宅。代表此前以建築期付款安排購入樓花住宅的買家，按揭成數上限可望提高。但措施是否有助眾多樓花業主完成交易，仍有待觀察。

過去金管局每次調整按揭指引，適用範圍都是根據臨時買賣合約的日期而定。例如今年2月28日，將住宅標準七成按揭的樓價適用範圍上調，但在2月28日前簽訂的合約，仍受制於舊指引。舉例，一個2月27日簽署的樓花物業，估值1800萬元，在6月13日申請按揭，在舊例下，標準按揭成數上限是60%，可借1080萬元。金管局在6月14日的通告，打破了此慣例，在新指引下，同一物業在上周五起，標準按揭成數上限為70%，即可借1260萬元(當然前提是要收入足以通過要求)。

金管局的通告表明，修訂是因為過去數年出售的樓花住宅物業，現時估價低於成交價。如果按原有的按揭指引，這些買家需要額外籌措首期以完成交易。是次修訂，受惠的主要是2023年7月6日之前，簽署臨約購買樓花，現時物業估值高於1000萬元，以及2023年7月7日至2024年2月27日或以前，簽署臨約，而物業估值高於1750萬元的買家，他們可獲的按揭成數上限都會有所提高。

 

對銀行來說，基於現行估值，以同樣的入息要求進行按揭審批，為2月28日前簽約的樓花物業提供等同於2月28日後簽約購買住宅的按揭成數，其風險應該不會有所增加。

對過去數年以建築期付款購入樓花的買家來說，按揭指引放寬是否有助申請按揭完成交易，便要視乎估價而定。

以一個2022年中購入，作價2000萬元的物業為例，如果最新估價是1800萬元。在舊指引下，申請按揭的成數上限是五成，只可借900萬元。假設買家之前付了樓價一成的訂金，要在今年完成交易，他便需要另行準備900萬元的資金(樓價2000萬元 – 訂金200萬元 - 樓按900萬元)。在指引修訂後，他可借的標準按揭成數上限為70%，即1260萬元，他仍需要另行準備540萬元的資金，以完成交易。

由於樓價調整，部分新樓的估值可能較成交價下調。放寬按揭成數上限，對較具實力的買家可能有一定幫助。但對於欠缺現金儲備的樓花買家來說，可能仍會面對難以上會的問題。

按揭保險計劃對此類買家的幫助亦不大，以上文提及估值1800萬元的物業來說，按保的樓按成數上限也只是70%。不過，對於購入樓花物業，其實坊間仍有其他息口貼近銀行按揭的高成數按揭計劃可供選擇，例如估值1500萬元的物業，銀行標準按揭成數是70%，按保最高可借80%，另一個高成數按揭計劃可借90%(仍然有等同銀行按揭的入息要求；每月還款不可多於月入一半)。購入樓花，又需要較高按揭成數貸款完成交易的買家，或可向物業代理或按揭中介了解有關計劃是否合用。

原文刊於信報網站2024年6月18日

轉按比率再跌 銀行停止內捲？

 金管局在上周五公布了4月的住宅按揭統計，整體新批宗數回升，但其中的轉按申請下跌，佔比更是跌至10%以下。數據說明，銀行為爭奪樓按市佔率，持續多年的「內捲」可能告一段落。

2023年，轉按佔新批按揭申請27.8%；2024年首季，數字下跌至16.4%；到了4 月，轉按佔新批按揭比重進一步下跌至9.3%以下。數字的變化，可能說明銀行不再願意為了爭奪客戶，不再「內捲」。

所謂內捲(Involution)，原是社會學概念，原本指文明到了無法突破的地步時，只有內部複雜化。在中國內地，流行的衍生用法是用於形容過度的競爭。例如在商業上的割價銷售，為了爭取市場，以至無利可圖。

按揭是本地銀行的主要貸款業務──在巴塞爾協定中(Basel Accords)對銀行的資本充足率、風險管理和流動性管理有嚴格的要求。銀行需要根據貸款的風險權重來計算所需的監管資本，而住宅貸款是被視為較低風險的類別，因此銀行的貸款組合中，有相當高比例會是住宅貸款；加上本地樓按貸款的逾期還款率長期維持極低水平，壞賬風險極低。

另外，有能力借取樓按的借款人，一般來說其收入較高，亦是銀行進行交叉銷售的理想對象。因此，樓按一直是銀行着力爭取的貸款業務。

 

本地銀行以價格競爭搶佔按揭業務，大概可由2001年利率協議完全取消算起。此前香港的銀行業有利率協議，不同銀行之間在利率上欠缺競爭。至2001年，利率協議完全撤銷，反映在按揭利率上，按息由1997年回歸前後的幾乎劃一的最優惠利率(P)+2厘，慢慢變成P減、乃至不同銀行有不同的P、銀行推出拆息為本的H按、銀行推出現金回贈等優惠。而由最初針對新買賣客戶推銷按揭，其後演變至轉按客戶都有一樣的優惠。在數年前競爭最激烈的時候，新取用按揭的現金回贈一度高逾貸款額2%。但銀行以重重優惠吸納的按揭客戶，往往會在2年的罰息期後又將轉向他行申請轉按。

形象的比喻：銀行爭取新買賣按揭，有如一群釣客在河流釣魚。而銀行向轉按客開出吸引的轉按優惠，有如將目標轉移至其他釣魚客的水桶，把對手的收獲釣走，而辛苦取得的收獲，幾年不到，又會被同業釣走，形成十足的「內捲」格局。

與其他行業不同，貸款本質上更容易變得「內捲化」的業務。你如果賣的是拉麵，除了價格，可以在食材、口味、烹調技巧上創新。如果賣的是汽車，除了價格，可以在性能、外觀設計、內部裝潢上與弄得與別不同。但貸款(尤其是樓按)，可比較的主要就是利息高低(其他優惠如現金回贈、貸款利率掛鈎的存款戶口等，在原則上都可換算，計算抵銷多少利息支出)。其他因素如銀行規模、分行網絡、職員是否親切有禮等，大概不是樓按申請人太過在意的賣點。

近半年銀行業界似乎有意控制內捲的程度：把新買賣按揭與轉按區別對待，後者可獲的按揭利率變得較高、優惠亦較少。由銀行角度考慮，如果業界能夠對「區別對待轉按客」有足夠長的默契，銀行之間不必以重本爭取轉按客，可能是較佳的結果。同樣以釣魚為喻，2月減辣之後，市場一、二手成交量回升，有如河中的游魚增加，釣魚客不必由行家手上爭奪魚獲，此是我們看到4月新批轉按申請大減的背景。

當然，近日樓市成交有降溫跡象，當市場上成交量不算活躍，但個別銀行有跑業績的需要時，那些「不宜落重本搶轉按」的默契能否維持，便有待時間證明了。

原文刊於信報網站 2024年6月4日

港美按揭息差的風險因素

 由於港元與美元掛鈎，香港的利率政策在很大程度上跟隨美國的利率政策，但也不完全一致。尤其是按揭利率，港元按息更是長期低於美元按息，究竟為什麼會出現如此現象？

在美元與港元的各種對應利率中，港元按息(Hibor)與美元拆息(過去是LIBOR，現時是SOFR)的「同步率」理應最高。因為當兩者有較大差距時，便會自然出現套息活動，例如港息大幅高於美息時，便會推動市場參與者借美元買港元。當外來資金大量流入時，會令銀行體系結餘上升、最終令港元拆息下跌。

相對來說，兩地的按揭利率可能是最不相干、「同步率」也最低。原因在於按揭利率反映一地的貨幣政策外，也會受市民存款習慣、房地產興衰、銀行業務競爭、按揭貸款風險等影響。這些因素都因地而異，往往並不同步。

 

以存款規模來說，現時美國的總存款規模大約在17萬億美元水平，香港的銀行存款規模大約在16萬億港元水平。考慮到人口及經濟規模的差距，香港的銀行存款充裕，令銀行的資金成本較美國為低，較有條件提供較低的貸款利率。

比起成本，更重要的是風險。美國在2008年金融危機之後，按揭拖欠比率曾在2010年第一季升至11.48%的高峰，近年數字回落至當地的正常水平，2024年第一季的數值為1.71%。而香港有紀錄以來，按揭拖欠比率最高的是2001年4月的1.43%，而在2008年之後，數字一直低於0.1%。美國按揭的拖欠比率遠高於香港，意味當地按揭貸款機構面對較高的借款人違約風險，反映在價格上，當地的按揭利率便會較香港的按揭利率為高。

其次，如果按揭借款人違約，銀行可以把抵押物業出售抵債(Foreclosure)，但美國及香港在此程序上有一個大差異。一般來說，美國貸款機構收回按揭物業出售，即使售出價格不足以抵消未償還的貸款本金利息，都不可以再向借款人追收差額。而香港貸款機構在收回物業拍賣後，如果賣價不足以抵消未償還的貸款本金利息，仍然有權向借款人追收。

簡單來說，美國人遇上樓價大跌，不想供樓了，把物業鎖匙寄回銀行，他的樓債便會消失。但在香港，借款人便沒有此選項。在貸款機構角度考慮，意味在美國的經營環境，一旦樓價下跌，可能出現較大規模的斷供。較高的風險，自然需要以較高的利率抵消。

不同的資金成本、不同的風險因素，解釋了為何港元按揭利率長期低於美國。回看香港市場，雖然近日市場傳出銀行收緊按揭貸款的審批，但要在香港找出與按揭貸款規模相近(一年新取用逾3000億元)，風險又低的產品恐怕並不容易，估計本地銀行在削減按揭優惠、又或稍為增加新批按揭利率之後，會重新增加對按揭貸款業務的興趣。

原文刊於信報網站2024年5月28日

 

未來轉按需求何來？

 多家銀行減低轉按客戶的優惠，如果現有按揭的客戶現時轉按，可能會出現按息較原有按揭計劃上升、零(或低)現金回贈、失去按息掛鈎的存款戶口等其他附帶優惠。在無利可圖的情況下，未來還有什麼人會轉按？

2023年，金管局統計銀行批出76752宗按揭申請，當中轉按申請佔21378宗，平均每月1782宗，轉按佔新批按揭申請27.8%。不過，由去年12月起，已見銀行對轉按申請態度有變的跡象。當月銀行批出的轉按申請，出現多年以來首次跌穿1000宗的情況，只得994宗，佔當月新批按揭申請24.8%。

今年首季，每月的新批轉按申請均不足1000宗，3個月加起來只有2162宗，佔同期新批按揭比重16.4%。簡單來說，在3月中有銀行表明削減轉按優惠之前，銀行界似乎早已自行調整對轉按申請的審批。

 

在3月中之後，隨着更多銀行宣布下調轉按優惠，甚至上調轉按利率。未來因為節省利息、賺取現金回贈等的轉按理由開始消失，預期稍後的4月轉按數字會進一步下跌。

不過，慳息、賺回贈都只是部分業主的轉按原因。在此以外，市場上仍會有其他正常的轉按需求。

一、轉按套現：按揭始終是市場上利率較低、還款期較長的貸款產品，過去不少人創業的資金都來自物業轉按/加按。此方面的需求料不會因為轉按的優惠減少而受太大影響。

二、移除擔保人：個別置業人士因收入不足以滿足供款與入息比例要求，在申請按揭時，可能需要親人作擔保。但按揭擔保人未來如有置業需要，會因為他人擔保按揭，而影響按揭申請。解決方式便是原按揭借款人以轉按方式移除擔保人(當然前提是其收入足以通過轉按時的供款佔入息比例要求)。

三、慳息：雖然在個別銀行調整轉按利率後，借款人在銀行之間轉按，按揭利率會因而上升。不過，那些非銀行按揭的客戶，轉按至銀行，按揭利率仍然可能較原有按揭為高。例如不少新盤，發展商提供的典型按揭安排，在數年優惠期後，利率會上升至P或P+，這些按揭的借款人，仍然有充分理由轉按至銀行，以達到節省利息支出的效果。

綜合而言，銀行調整轉按優惠後，預期未來轉按佔新批按揭的比重會進一步下跌。但市場上總有其他林林總總的轉按需求，那些業主仍會申請轉按。只是，他們由轉按而取得的優惠，將大不如前。

原文刊於信報網站2024年5月21日

如何解讀撤辣後的「蝕讓」個案？

 港府撤辣之後，市場仍出現大量住宅成交蝕讓個案。部分評論更認為，大量蝕讓個案，反映撤辣未能扭轉樓市跌勢。但撤辣是否會令樓市轉勢，未必可由蝕讓比率看得出來。

市場上指的「蝕讓」，是售出價格較購入價低的個案。參考利嘉閣統計，首季二手市場成交的住宅物業中，有29.7%的售出價低於購入價，即10宗成交中有近3宗為蝕讓個案，而且蝕讓的比率較2023年第四季增加3.5個百分點。部分評論便認為，數字反映撤辣未能扭轉樓市跌勢。

一定程度上，蝕讓個案佔比上升，反映樓價在下調。同樣根據利嘉閣的統計，由2010年第一季至2022年第二季，蝕讓的住宅成交個案，長年都在10%以下。直至2022年第三季，數字升穿10%。參考樓價大致在2021年中見頂回落，情況反映蝕讓個案的比率上升，輕微落後於樓價走勢一年。

以上情況可說十分合理，樓價由2008年後因量化寬鬆而上升，由2008年至2021年樓價見頂，期間大部分轉讓的個案自然是賣方獲利。只有個別成交可能因為業主急讓，甚或內部轉讓等原因，壓低了成交價，才會出現蝕讓成交。2021年後樓價轉勢下調，由於有特別印花稅此因素，即使2021年入市的買家看淡後市，可能也會傾向繼續持有物業而非即時止損，因此樓價開始調整時，蝕讓比例未見明顯增加。直至樓價進一步調整，那些更早時間入市的放盤以市價成交也出現較購入價為低，蝕讓比例才會上升。

 

明乎此，我們回頭再看市場統計2024年第一季蝕讓比例增加。在跌市時，蝕讓比例的上升會滯後於樓價的下跌。反過來，就算樓價因為政府撤辣而上升，其實我們也不應預期情況會立即在蝕讓比例中反映。何況2024年第一季成交的註冊登記，並未反映2月底撤辣的影響。

另外，假設樓價在未來一年維持穩定，我們仍然可能會見到蝕讓比例在現水平上再上升。港府在2月底撤銷了特別印花稅，一定程度上會刺激在過去2、3年入市的業主，把物業在二手市場放售。在特別印花稅撤銷前，不論賺蝕，購入後3年內轉讓的住宅都要向政府繳付特別印花稅，稅率為物業估值10%至20%。

簡單來說，一個在2021年年中至年底「摸頂」購入的單位，業主為免在樓價損失之外再多付稅金，可能傾向持貨。在特別印花稅撤銷之後，他的轉讓成本下跌，便較有可能接受以現價放盤。而大致上，所有「受惠」於特別印花稅撤銷的物業，都是在2021年打後購入，現時市值都會較購入價為低，以市價轉讓，都是蝕讓。簡單來說，現時及稍後看到的蝕讓個案增加，一定程度上是反映稅務政策改變，刺激了過去3年入市業主的放盤意欲──只不過正好過去3年樓價都較現水平為高，這些單位一旦成交，絕大部分都會計入蝕讓中。

我們甚至可以預期，未來樓價指數即便出現回升，會有一段時間，蝕讓個案也會同步增加。假設樓價在2025年平均比2024年上升，只要升幅不大，那些在高位入市而屆時放盤的轉讓個案，仍是會蝕讓離場。

總結而言，蝕讓個案的統計，主要反映的是過去的樓價走勢，其對未來樓價的走向，參考作用可能稍遜。

原文刊於信報網站2024年5月14日

港美最優惠利率變化的啟示

 港元與美元掛鈎，理論上港元利率大致上會跟隨美息。美國在今年有沒有機會減息、會減多少，仍是本地樓市的一個不明朗因素。而由港元及美元最優惠利率的變化看，就算今年美息回落，港元最優惠利率亦未必有太多調整空間。

港元在1983年10月與美元掛鈎，理論上港元利率會跟隨美息走勢(附圖為美元最優惠利率及香港滙豐銀行最優惠利率由1983年至今的走勢)。

大致上，八十年代中期至2008年，兩個最優惠利率的走勢接近，或者可說，滙豐的最優惠利率，大致與美國的同步。2006年6月，美國最優惠利率最高為8.25厘，當時滙豐最優惠利率為8厘。2008年金融危機後，美國聯儲局下調聯邦基金利率，美國的最優惠利率亦下調，在2008年3月降至5.25厘，之後進一步下跌至低位，即2008年12月的3.25厘，並維持至2015年底。

 

同期，滙豐的最優惠利率在2008年3月亦跌至5.25%，低位為2008年11月的5%，並持續至2018年9月。換言之，由2008年底起，港元最優惠利率開始長期高於美元最優惠利率。期間滙豐的最優惠利率較美國的高175點子，而且持續時間逾7年。

 

之後美國在2022年進入加息周期，美國最優惠利率由2022年初的3.5厘，上升至2023年7月的8.5厘，升幅500點子持續至今。而滙豐的最優惠利率，由2022年初的5.125厘，升至2023年7月的5.875厘，升幅75點子，目前滙豐的最優惠利率較美國的低262點子。

在2022年後，由於港元最優惠利率升幅遠低於美元最優惠利率升幅，在較悲觀的情況下，往後2、3年，即使美國最優惠利率跟隨聯邦基金利率下跌2.5厘，本地最優惠利率都有可能完全沒有調整。

以近年新批核按揭的條件，一般為Hibor加1.3厘，鎖息為細P減1.75厘計算，現時大部分新按揭還款利率約是4.125厘。意味在一個月拆息低至2.825厘前，如果最優惠利率沒有下調，近年新借用銀行按揭的借款人，他們的按揭利率亦不會下跌。或者說，在最優惠利率不變的情況下，香港拆息需要較現水平下調約150點子(1.5厘)，本地按揭利率才會下跌。

當然，以上極端情境出現的機會不大，預期美國開始減息後，如果本地銀行確認利率進入下跌周期，亦可能略為調整最優惠利率，但幅度及速度料遜於美國最優惠利率。

在香港，自2009年起，P按比重已落後於H按。換言之，此前最優惠利率的變動會直接影響銀行的收入，但自2009年起，這種影響已變得較小。這可能是香港最優惠利率在金融危機後與美國最優惠利率脫鈎的原因。

直至近年Hibor上升，名義上的H按，也是以P減來計算按揭利率，最優惠利率對銀行盈利的影響又再增加。問題是，按揭業務的利潤率微薄，銀行在現階段可能會考慮自身利益，下調最優惠利率的步伐可能會比較慢；加上現時港元最優惠利率遠較美元最優惠利率為低，未來可能會出現美息降半厘，港元最優惠利率減0.25厘的情況。

原文刊於信報網站2024年5月7日

銀行削減按揭優惠的影響

 2月港府撤辣後，一手成交量回升，一手貨尾存量開始下跌。但與此同時，大型銀行開始削減按揭優惠，也有個別中小型銀行表示按揭業務已達標，幾乎婉拒按揭申請。究竟銀行是否不再爭取按揭生意？銀行的取態，又對樓市有何影響？

在3月中，我們提到銀行削減現金回贈的理由：市場成交量回升，按揭借款需求增加，加上利息成本未見明顯回落，按揭業務利潤微薄，銀行自然傾向削減用於吸引按揭客戶的按揭優惠。

踏入4月底，暫時未見銀行改變取態。由於樓市成交量維持活躍；加上市場對美國年內減息的預期降溫，估計年內亦難見銀行大幅增加按揭優惠。

 

4月下旬，作為H按計息基準、反映中小銀行利息成本的的一個月同業拆息，曾低見於4厘以下，但其後又回升至4.2厘水平。現時市場已調整美國年內減息幅度及速度的預期。現時水平的一個月拆息、按揭利率在年內可能沒有多少下調空間。相對於新批樓按的4厘多的按息，銀行可說是無利可圖，但要維持多元化的貸款組合，又不可能完全放棄按揭業務，折衷的結果，便是陸續削減現金回贈等優惠。個別按揭業務已達標的銀行，對新按揭申請也見放慢處理。

雖然銀行現時看來對爭取按揭業務不算積極，但預期銀行的取態，不會對樓市有太大的負面影響。過去銀行界為爭取按揭業務，向借款人提供的現金回贈曾高達貸款額2%，視乎按揭成數，只相當於樓價的1%多一點。相對於港府調整印花稅的刺激作用，銀行減少現金回贈應該不足以為樓市帶來太大的負面影響。

不過，置業人士宜留意，在削減按揭現金回贈外，不排除銀行會調整其他按揭條款。例如與按息拆鈎的存款戶口，甚至新批按揭的利率，未來都可能陸續調整。

其次，成交量回升，亦可能令銀行調整審批的標準。過去成交量低，銀行要維持一定的按揭規模，審批按揭申請時可能較有彈性。但在成交量回升的情況下，過去可批可不批的邊緣個案，現時獲批的的機會相對減少。最後，由於成交量回升，銀行手上可能積壓較多的按揭申請個案。建議準買家入市時，向賣方爭取較長的成交期，例如45天至60天，以方便申請按揭。

原文刊於信報網站2024年4月30日

建築期付款買家提早完成交易的考慮

 過去幾年，樓花新盤交易中，選用建築期付款的買家佔絕大多數，個別項目中的佔比高達九成。此些買家會面對價格波動，影響交樓時按揭估值的風險。趁樓市氣氛好轉，曾選用建築期付款購入樓花的買家，或可考慮提早完交易，一方面避開估價不足的風險，另一方面也可獲得發展商一定比例的回贈。

在港府撤辣之後，雖然樓市(特別是一手市場)成交量回升，但樓價暫時未見有明顯回升。展望未來，如果出現偶發式的負面消息，不排除樓價再有輕微調整。而樓價波動，對以建築期付出購入樓花而尚未完成交易的買家最受影響。

 

以建築期付款方式購入樓花，如果物業交樓時估值下跌，可能影響按揭申請。由於簽署預售樓花合約及交樓的日期相距較遠，而銀行對於建築期物業按揭的估價，原則上是按申請時的市值計算。例如簽約時成交價1,000萬元的物業，交樓時估值800萬元，原則上銀行便會按市值800萬元，再根據簽署臨約當時按揭指引的限制，計算按揭成數。例如簽署臨約時的按揭成數上限是八成，現時物業可獲的按揭金額上限便是640萬元。如果買家已支付1,000萬元樓價的一成作訂金，現時便需在按揭借款以外，另外準備260萬元才完成交易。如果買家未能籌措資金，後果輕則被賣方沒收訂金，重則在發展商以市價售出單位後，被追收差價。但這種風險，在一定程度上是可控制的。

大部份提供建築期付款的樓花項目，都附有提早完成交易的條件，多數情況下，買家如順利提早完成交易，更多獲得發展商提供樓價數個百分比的回贈。此類買家如果其他財務條件配合，可考慮提早成交，避免了樓價萬一再有調整、新居估價下跌影響按揭的風險。

注意事項：並非每一個樓花項目都會為提早成交的買家提供額外回贈。具體優惠請參考項目價單。另外，發展商任何名目的回贈，在買家申請按揭時，都會在物業估值中扣除。例如以建期購入價1,000萬元的物業，現時估值800萬元，假設提早交易，發展商回贈成交價(1,000萬元)的3%，即30萬元。申請按揭時，估值便是770萬元(800萬元減30萬元)，再按此計算按揭成數。

最後，由於撤辣後成交量回升，近日銀行按揭申請有「塞車」現象，買家可能需要預留稍長的時間，以完成按揭申請及取用按揭。

原文刊於Now 財經 2024年4月25日

撤辣刺激作用消退？

 周末一手成交回落，有外資大行發表報告認為，撤辣的刺激作用消退，並預期樓價仍然受壓。一手成交量的確有所回落，但撤辣帶來的，應該不止是一時的刺激。今年一手住宅的成交量仍可望挑戰新例以來新高水平。

說撤辣的刺激作用減弱，是一個公平但容易引起誤判的評估。說「公平」，因為無論由按月或按周的數據變化，都可發現一手住宅成交量減少。受惠於港府撤辣，3月一手成交飆升至逾4100宗，而4月上半月，一手住宅成交量只約1000宗。客觀上，撤辣後次月，一手成交量大幅回落。

不過，「撤辣的刺激作用減弱」同時也是一個容易引來誤判的說法。自2013年香港實行「一手住宅銷售條例」以來，一手住宅按年成交量都在9000至1.9萬宗之間波動，11年的按年銷售平均數約1.48萬宗，按月平均約1233宗。

 

類似3月成交量高於4000宗的情況不可能長期維持。發展商因應市場氣氛輕微提升價格，也令準買家的入市步伐放緩。4月截至14日，一手住宅成交量暫錄1000宗，由於仍有幾個大型項目將在月內推售，估計全月一手住宅成交量會在1800至2000宗。

任何政府政策的改變，都帶來短期及中長期的效果。撤辣的短期刺激，是一部分因過去辣招的購買力因印花稅減少，而立即作出入市決定。而中長期來說，非永久居民、新來港專才、有意買樓作投資用途的各類購買力，入市的意欲都不再受壓，理應為樓市帶來中長線置業需求。

假設4月至12月，平均按月成交維持1500宗，全年一手住宅成交量便會達1.8萬宗。一手住宅成交量仍會較過去11年平均數高出兩成。簡單來說，撤辣本身當然有其短暫的刺激作用，而此作用可能已經消退。但撤辣帶來的中長線利好作用，此刻仍未完全反映出來。

當然，以上集中討論的是成交量。在成交價方面，參考地產代理統計，3月一手貨尾量仍達2萬個以上。由於發展商會持續推出新項目，即使今年一手成交上升至1.8萬至2萬宗，估計一手貨尾量仍會維持在1.5萬個以上，相當於一手樓市一年的吸納量，在貨尾被大規模消化前，樓價難有大幅上升的空間。

原文刊於信報網站2024年4月16日

臨約簽署日期 如何影響按揭成數

 2月底港府撤銷辣稅、金管局放寬按揭成數及暫停按揭壓力測試的要求後，市場氣氛急速改善，3月一手市場更創下2013年一手住宅新例實施以來的新高成交紀錄。不過，不少人對撤辣存在不少誤會，可能會嚴重影響他們的財政部署。

香港政府及金管局是在2月28日同一天公布撤辣措施，但要留意，兩者有關樓市措施的改變，在適用對象的標準上其實大有不同。港府撤銷三種印花稅，是即日生效的。例如原有的特別印花稅(SSD)，針對的是短炒買家。撤銷前，只要購入住宅不足2年轉讓，不論賺蝕，都要向港府付稅，稅率為轉讓時估值10%至20%，視乎持有物業時間而定。而在2024年2月28日起，業主出售住宅物業，無論持有時間多久，甚至只是2月27日購入單位，均毋須繳付額外印花稅。

 

相對而言，金管局暫停壓力測試，調整按揭成數，雖然也是即日生效，但新的按揭指引也列明：「所有修訂適用於今日(2月28日)或以後簽訂臨時買賣合約的物業交易」。如果買家是在2月27日簽署臨時買賣合約，銀行便要按當時生效的按揭指引來處理，受影響的包括按揭成數上限，以及仍需進行壓力測試。令情況更為複雜的是金管局在2023年7月7日也調整過按揭成數。在此日之前簽署臨約，而現時申請按揭，便需要按另一個標準計算按揭成數上限，當然，借款人也需要通過壓測。

主要受影響的，包括在預算案前看好減辣偷步入市的人士，也包括在過去選擇建築期付款購買一手樓花的買家。舉例而言，如果一位買家在2023年7月6日簽署臨約，購買了一個1000萬元的一手樓花，在2024年中交樓。他可申請的按揭成數上限，便只是60%(當然估值的調整可能會令借款額進一步下跌)，而且也需要進行壓力測試。

如果選用建築期付款安排的樓花買家，在看到「減辣」的新聞後，大安旨意以為自己購入的單位可獲較高的按揭成數，不只是天大的誤會，也可能直接影響到他們是否可以順利完成交易。

原文刊於信報網站2024年4月9日

減息周期將開始 本地業主受惠有限

美國聯儲局3月議息，一如市場預期，聯邦基金利率維持不變。毫無懸念的，香港的銀行亦沒有調整最優惠利率，本地樓按利率亦維持不變。事實上，本地按揭借款人或許要有心理準備──雖然今年美國或會開始減息，但本地按息未必有大幅下調的空間。

在討論利率變化時，不少人混淆了「美國聯邦基金利率下調」與「港元按息下調」兩件事。的確，聯儲局多次預告，今年將下調聯邦基金利率。在最近一次的議息會議後，聯儲局點陣圖顯示，委員們預期今年會減息75個基點。由於港元與美元掛鈎，不少港人自然預期，美息下跌，港息也會跟隨。但要留意，兩者並不是亦步亦趨的關係。

 

由現時市場數據看，美息較可能在未來2、3年持續調整，但幅度有限。而在香港主流的拆息按揭條件下，絕大多數樓按借款人在未來2、3年的按息都難見明顯下調，除非銀行同業拆息降至3%以下。

近幾年一般新批H按的利率為H加1.3厘，鎖息為最優惠利率(大P，現為6.125厘)減2厘，以低者為準，即實際按息為4.125厘。根據聯儲局最新的點陣圖，預計到2026年，美息將下調150個基點。如果港元拆息隨之下調，一個月拆息將降至3%。按照近年典型的H按條件，在美息跌足1.5厘，而港元拆息亦步亦趨的情況下，近年批出的H按，根據H加計算的利率仍達4.3厘。如果本地最優惠利率保持不變，意味一般樓按利率不會下調。

在此次由2022年開始的加息周期中，聯邦基金利率上調了5.25厘，而本地最優惠利率只上調0.875厘，幅度遠遠落後於美息。在正常的情況下，港元最優惠利率已經不可能完全跟隨美息下調。

而由盈利的角度考慮，對銀行較有利的情況是拆息(反映資金成本)下跌，而最優惠利率(眾多貸款的計息基準)不變。銀行有充分的誘因在拆息下調的情況下，拖慢最優惠利率的下調速度。

因此，今年美息及港元拆息或許有75個基點左右的下調空間，展望未來2、3年，美息下調幅度或有150個基點，但樓按借款人不宜預期按息會同步下調。

參考過去2年的利率變化，聯邦基金利率為4厘(較現時低150個基點)時，本地最優惠利率只比現時低半厘。換言之，如果美息持續下調，至2026年比現水平減150個基點，屆時最優惠利率的「合理水平」也只會比現時低50個基點(半厘)。在此個較理想的情況下，樓按利率只會由目前4.125厘，減至3.625厘。

當然，開始進入減息周期仍是好消息，最少用家及投資者不必憂慮按息再抽升，影響樓按還款。而「開始減息」的消息預期會進一步刺激樓市。但即使確認減息周期開始，大家亦不宜高估本地按息的下調幅度及速度。「減息」對香港樓按借款人來說，將是一個節奏慢、步伐小的過程。

原文刊於信報網站2024年3月26日

 

為何銀行削減轉按回贈?

 多家銀行下調按揭貸款的現金回贈，部分銀行更直接取消向轉按客戶提供現金回贈。在港府撤辣之後，樓市成交量明顯好轉，銀行相關部署，表面看有點逆市場氣氛而行，其實背後的決定合情合理。

一般人可能難以理解，市場氣氛好轉，樓價也見穩定下來的勢頭，銀行為什麼要在此時削減按揭優惠？其實，樓市成交量回升，對銀行來說，正正是削減按揭優惠的合適時間。

首先，大家應該了解，近年按揭業務對銀行來說，是食之無味的存在。過去拆息低近零的年代，銀行向客戶提供H加1.3厘的按揭利率，仍算是賺取穩定的息差。在利率正常化後，現時新批按揭利率只有4厘多，低於一個月拆息，對存款規模不大的銀行來說，就算不是蝕本生意，也只屬利潤微薄。只是出於維持貸款組合多元化等原因，即使無利可圖，銀行也有需要在貸款組合中，維持一定比例的按揭貸款。

 

銀行如要維持一定規模的按揭業務，自然需要向客戶提供較多的按揭優惠，例如現金回贈、按息掛鈎的存款戶口以吸引客戶。當市場上的成交不太活躍時，銀行便需要向轉按業務埋手；向轉按客戶提供的優惠，便不可以低於新買賣的按揭。問題是，銀行業以各類優惠爭取轉按業務，並不會為銀行帶來長久、穩定的借款客戶，反而會養成按揭客戶在按揭罰息期後轉按的習慣。

在港府撤辣之後，一、二手市場的成交量明顯回升，未來涉及新購物業的按揭申請勢將增加。理論上，銀行削減優惠也不會為按揭取用宗數帶來太大衝擊；相反，在削減現金回贈等優惠後，可望擴闊按揭業務為銀行帶來的盈利空間。

對置業人士及按揭借款人來說，要留意過去習以為常，每兩年轉按一次賺取回贈的好時光可能已過去。在銀行資金成本上升，而買賣轉趨活躍的預期下，按揭現金回贈，以及其他按揭優惠也可能持續削減。

 原文刊於信報網站2024年3月19日

減辣對轉按需求的影響

 港府撤銷樓市辣招，一、二手成交量急升，預期稍後涉及買賣的按揭申請、取用個案也會相應增加。轉按業務方面，很多人以為減辣後，原有的「甩名」需求下降，會影響按揭申請量，但情況未必如此。

過去十多年，因種種原因，本地樓按借款人熱衷於轉按，例如去年銀行新批樓按中，28%為轉按個案。2018至2020年，轉按佔銀行新批個案比重更連續3年高於30%。

轉按的意思是借款人把既有的銀行按揭貸款轉移至由另一間銀行承按。一般來說，轉按有幾個主要原因，包括套現、節省利息支出及賺取現金回贈等，以上是出於直接可見的財務原因；另一個轉按的理由，卻較為間接──「甩名」。

 

「甩名」有兩層意思，第一類是「業權甩名」。指的是直系親屬本來以聯權共有方式持有物業，例如夫婦A和B聯名持有一個住宅，以交易方式將物業業權由A和B轉至A。目的是令B名下不再持有物業。在過去有辣招的年代，香港永久居民購買第二套住宅要以較高稅率支付從價印花稅，在2023年10月底之前，稅率高達15%。經過以上的操作，B再購買其他住宅，便可以較低稅率支付印花稅。

如果A和B原先持有的物業本身有未償還的按揭，他們在物業交易時便需要償還原有的按揭，一般都會以A申請新按揭的方式進行。統計上，此類個案是二手成交按揭。由於現時辣稅全面取消，本身聯名持有物業的家庭，即使有計劃購買第二套住宅，也不必因為慳稅而進行轉讓業權的「甩名」操作。故此類交易及由此引伸的按揭申請會減少。

另一類「按揭甩名」不涉業權轉移，常見的情況是， 原先借取按揭時，因收入不足，借款人找來親人作按揭擔保人，以通過供款與收入比率及壓力測試的要求。但作為親友物業按揭的擔保人，自己在未來置業時，會影響按揭成數，供款與收入比率的計算亦較為嚴格，要求供款不逾月入40%。一般來說，曾為親友作按揭擔保人士，在自己置業前，都會要求按揭借款人轉按，單獨申請按揭，以移除擔保人的身份。

以按揭成數為例，樓按申請人如有為其他按揭作擔保，按揭成數上限會較標準上限調低10個百分點。例如現時樓價3000萬元以下物業的標準按揭成數為70%，如果申請人A有為親人B的物業按揭作擔保，A自置業時，可獲的按揭成數便只有60%。要減少對A置業計劃的影響，一般的安排是B先行轉按。只要轉按後A不再是擔保人，A在自行申請按揭時，其按揭成數及供款與收入比率的計算便都不會收緊。

由於「減辣」後，對按揭擔保人申請按揭的成數限制及收入要求沒有放寬，預期「按揭甩名」的需求將持續存在。

原文刊於信報網站2024年3月12日

租金上升料為小型單位樓價帶來支持

 過去2年受美元利率帶動，本地按息及定期存款利率反覆上升，市場大量閒置資金轉為銀行定期存款，結果是樓市成交量下跌。展望今年，雖然按息未必有太大的下調空間，但租金回報上升，可望為樓市，尤其是小型單位帶來支持。

過去2年樓價回落，成交量下跌，背後原因之一是按息上升，新造按揭利率由2022年初約1.5%，升至現時4.125%水平。以30年還款期計，同一筆按揭金額，每月還款大約增加40%。同樣上升的是定期存款利率，一年期港元定期存款利率由2022年初接近於零，上升至去年的4、5厘水平。眾多的樓市辣招本身已令樓市投資需求減弱，按息及存款利率上升的結果，令更多資金湧向定存，加劇樓市的調整。

 

不過，情況慢慢出現變化。可能受政府擴闊各類專才計劃的影響，住宅租賃需求增加，去年各類住宅的租金有所回升。按差餉物業估價署數字，A、B、C類中小型單位，去年的租金按年上升約6.7%，而D和E類大單位的租金也上升約5%。租金上升；加上樓價下調，結果是住宅租金回報率明顯上升。據地產代理統計，不少樓齡較高、以中小型單位為主的屋苑，租金回報已達4厘水平，個別更高達4.4厘。

約4厘水平的租金回報是一個關鍵數字。一方面它已貼近4.125厘的新批樓按利率，另一方面它已經高於銀行定期存款利率。去年港元大額定存利率曾高見5厘，現時部分銀行提供的一年期定存利率已回落至3.9厘。如無意外，當美國聯儲局開始減息後，定期存款利率亦將進一步下調。租金回報率高於定期存款，預料會令部分資金由定存流向買樓收租。當然，具體效果也視乎政府會否進一步調整辣招，如果針對投資者、非本地買家的印花稅率進一步回落，由定存流向樓市的資金規模會更大。

同樣，對用家來說，過去2年，按息高於租金回報，租樓有其吸引力。但當租金回升，而按息開始看跌時，情況便會發生變化，即買樓自住相對於租樓，變得較為化算。

值得留意的是，不同類型物業的租金回報率差別甚大，現時租金回報較高的，以樓齡較高屋苑、中小型住宅為主。估計此類住宅樓價進一步下調的空間會較為有限，將較早尋找到樓價支持位。

原文刊於信報網站2024年2月27日

期待「減辣」反令成交量下跌

 新春期間，一、二手住宅成交量縮減，除了節日因素，可能亦與市場普遍預期政府會在公布《財政預算案》時撤銷部分或全部的辣招有關。由相反角度看，不論下周的預算案是否有減辣的決定，那些因觀望而延遲入市的購買力可望釋放，成交量料回升至較正常水平。

上星期4天新春假期，一手市場只錄不足10宗成交，10大屋苑據報成交量為零，為多年新低紀錄。成交淡靜，已不是單單「節日因素」可以解釋。一個可能的原因是由去年底開始，由地產業界到立法會議員，對《財政預算案》會公布「減辣」，即撤銷部分或全部壓抑樓市印花稅的呼聲愈來愈高。

減低物業交易的稅率，理論上可刺激市場成交。尤其是市場未有預期的情況下減稅，「喜出望外」的刺激作用更大。去年10月底，特首在發表《施政報告》中，把買家印花稅及從價印花稅(第一標準稅率)削減一半，各由15%，減至7.5%。結果去年11月、12月的一手市場成交明顯較10月上升。

 

其後市場持續呼籲，把此兩項印花稅全部撤銷，即無論住宅買家是否香港永久居民、是否已持有本地住宅物業，都只需付從價印花稅(第二標準稅率，由100元至樓價4.25%不等，視乎物業估值而定)。如果政府接納有關建議，一般認為最可能的公布時機是在2月底發表的《財政預算案》。而近期樓市成交放緩，正可能是市場期待「減辣」的一個副作用。

需知道，如果政府順應市場呼籲，撤銷辣稅，一個非本地買家，最少可節省樓價的10.75%，本地人購買第二套住宅，最少亦節省樓價3.25%的稅費。在「政府是否會減印花稅」尚未明朗的情況下，未有發展商在1、2月推出大型新盤。同樣，對準買家來說，最理性的選擇是等待預算案揭盅。結果便是大家看到的1、2月一、二手成交按年大減。

我們沒有水晶球，不知道在預算案中，政府是否會再調整樓市辣稅。但可以預期的是，預算案後，樓市成交量可望回升。真的「減辣」，那些在觀望的購買力便會入市。即使市場預期落空，辣稅維持不變，但準買家沒有了「明天買樓稅款更低」的預期，便毋須延遲入市計劃。

當然，由於一手市場存貨累積，即使成交量回升，暫時也不宜對成交價過於樂觀，在有更多消息(例如美元利率確實進入減息周期)前，預料本地樓價仍有一定下調壓力。

原文刊於信報網站2024年2月20日

放寬壓測對樓市有無刺激作用？

 據報金管局有意放寬按揭壓力測試的要求。如果成事，此舉無疑會向市場釋放「當局有意支持樓市」的訊號。但不同的調整，將對樓市會有不同的影響。

先回顧壓力測試(壓測)的概念，多年以來，銀行處理按揭申請時，一般只會要求借款人每月還款低於月入一半。壓測在2020年推出，背景是2008年後市場利率進入極度偏低環境。一個月拆息長期在1厘以下徘徊的歲月，利率一旦「復常」，在超低息環境下借入的樓按，每月還款便會急升。

壓力測試的推出，作用便是限制樓按申請人在低息環境下的借款金額，為未來利率可能回升設置人為的緩衝。最初的壓測標準是「現行按息上升2厘的情況下，按揭還款不逾月入60%」。2013年標準上調至「現行按息上升3厘的情況下，按揭還款不逾月入60%」。2022年標準又調整回至本來「現行按息上升2厘」的要求。另外，對於有本身有其他按揭負擔(包括身為按揭借款人或擔保人)的按揭申請者，壓測標準是「計算按息上升後，總按揭還款不逾月入五成」。

 

壓測在不同的利率環境下，對收緊按揭貸款有不同的影響。以數年前流行的按揭條件為例，當時一個月拆息為0.2%，Hibor Based按揭為H加1.3%，最優惠利率為5%，「鎖息上限」為 P減2.75%。借款人如借入500萬元，還款期30年，實際上每月還款是17256元，如果按傳統的供款與入息比率要求，每月還款不逾月入50%計，理論上收入只需要34512元即可通過要求。但在當時壓力測試的要求(以鎖息計，加3%計，每月還款不可高於月入60%)，每月收入要62606元，才可通過要求。因為壓力測試，對借款人收入的額外要求，增加了81.4%。

現時統計上，拆息按揭仍是主流，但拆息上升，H按借款人大都以鎖息上限供樓，加上2022年壓力測試的要求由「現行按揭利率加3%」，調整至「加2%」之後，壓力測試的限制作用已經大幅減少。以按揭本金500萬元，還款年期30年計。傳統的供款與收入比率要求(每月還款不逾月入50%)下，按揭申請人的月入需要在48465元以上。計算壓力測試後，月入需要在50635元以上才可獲銀行批准申請。壓力測試的對收入的「額外」要求只增加了4.5%。

在現時的利率環境下，如果單純把壓測標準下調(例如改為「現行按息增加1厘，按揭還款不逾月入60%」，甚至完全取消自住用家的壓測要求)，正面作用也十分有限。在計算上，較有刺激作用的措施，是取消/放寬對本身有其他按揭負擔者的壓測要求。例如本身有未償還按揭，再申請第二個住宅按揭，限制等同自住申請人。在近月租金持續上升、利率看跌的趨勢下，可能會帶動一定投資需求置業。

 原文刊於信報網站2024年2月6日

還款壓力望跌 負資產雖增不宜過慮

 本周三金管局將公布2023年底的負資產數據。由於去年第四季樓價下調，預料負資產個案會較去年第三季數字明顯上升。負資產數字上升，預料會引來報章頭版報道，但情況其實並不值得特別擔心。

近幾年選用按揭保險等高成數按揭的個案增長，此等按揭的最高按揭成數可達九成，而個別銀行有為僱員提供按揭成數更高的按揭計劃。另一方面，過去2年樓價調整，2023年底，較2021年樓市高位，價格大概下調20%。那些在接近樓價高峰入市，而又借用較高成數按揭的買家，在樓價下跌時，物業最新的估值如低於未償還按揭餘額，物業在統計上便會成為負資產。

去年第四季末，樓價指數較第三季回落約4%，參考第三季負資產數目為11,123宗，估計本周公布的最新負資產統計，數量會明顯上。雖然負資產個案上升，勢必會引起廣泛報道及評論。但現階段銀行體系內的按揭還款紀錄仍然極為良好，也看不到會有明顯惡化的空間，不值得過度憂慮。

 

其實，只要社會中存在按揭貸款，而樓價又非只升不跌，負資產個案便是「自然現象」。過去香港樓市長年上升，令負資產個案長期歸零，反而是不正常現象。

對個別借款人來說，物業成為負資產，代表資產價值下跌，當然不是好事。但由宏觀角度考慮，社會有沒有機制，避免業主借入超出負擔能力的樓債，才是值得留意的地方。而過去多年，整體上銀行體系有嚴格執行壓力測試等措施，借款人的償付能力有一定保障。去年第三季，負資產個案增加，但相關的還款拖欠比率卻低見0.02%，說明負資產增加沒有令還款紀錄惡化。

今年樓價在供應充裕的大環境下，仍有一定下調壓力，負資產個案亦可能進一步上升。但展望今年的利率走勢及就業市場，估計香港的就業市場可望保持平穩，樓按借款人的收入可望有溫和上升。相對來說，市場預期美息將進入持續數年的下行周期，本地樓按息率有機會在下半年起慢慢下調，樓按借款人的每月還款可望隨之回落。

回看過去多年數據，即使在近年按息上行的環境下，香港銀行體系內的住宅按揭還款紀錄一直良好。比喻為小朋友的考試分數。香港的表現在多年以來都名列前茅(90天逾期還款比率低於0.1%)；只在多年前曾經試過一段短時間「表現失準」(1999至2003年，逾期還款比率在1%至1.4%之間徘徊)；此時的表現，其實比起其他經濟體，仍屬中上水平。而近十多年來，香港90天逾期還款比率一直低於0.1%。

在利率有望回落、一般打工仔收入有望上升的前提下，社會對於樓價一時波動掀起的負資產個案增加，實在不必過於憂慮。

原文刊於信報網站2024年1月30日

今年按息欠大幅下調空間

 今年影響樓市的一個重要因素是美國何時減息、減多少，以及香港的利率是否可跟足美息的調整幅度。但回看過去2年利率的變化，今年港息未有太多下調空間。

過去2年，美國聯邦基金利率上升了5.25厘，本地最優惠利率上升了0.875厘，而一個月港元拆息HIBOR，大致上升了4.6厘(港元一個月拆息在去年12月曾升至至5.65厘，較現水平高約1厘)。可以說，HIBOR較緊貼美息走勢。

 

HIBOR較貼近美息，一般解釋是HIBOR較有效反映市場真正的資金供求，當聯邦基金利率上升，帶動美元存款利率上升時，港元利率如果較低，自然會出現套息活動，即投資者借入港元轉購美元，以賺取息差。換一個角度看，因為有套息活動，港元及美元的拆息、存款利息不會有太大偏差(近期一個月港元拆息較美元拆息低0.7厘，但銀行體系結餘反而較上月同期微升，由資金流向角度，未見資金大量外流)。

最優惠利率(P)在傳統上與活期存款利率掛鈎，過去2年銀行多次上調P時，也同步上調儲蓄存款利率，亦即是說，過去2年，一般銀行的儲蓄存款利率，其實只上調了0.875厘。或者有人會說，定期存款是明顯上升了4、5厘。

參考金管局數據，港元儲蓄存款規模由2022年初的3.3萬億元，減少至去年11月的2.4萬億元；同期港元定期存款，則由2.3萬億元，升至4.3萬億元。的確是多了存戶轉存定期，但儲蓄存款的規模仍然龐大，畢竟本地銀行住宅按揭的規模也不足1.9萬億元。

對儲蓄存款充足的銀行來說，如果P上升較慢，便會有利於她們的息差收入：現時銀行的新批拆息HIBOR based按揭利率，在考慮P減的鎖息後，大概是4.1厘，而儲蓄存款利率是0.875厘；大型銀行賺取的息差，比起2022年初時(HIBOR Based按揭利率1.5厘，儲蓄存款利率0%)時更大。

另外，過去2年，香港P升幅落後美息；一般估計當後者回落時，本地的P有較大機會維持不變一段時間，今年美國聯邦基金利率如果一如市場如期下調0.75厘，港元最優惠利率，以及與此掛鈎的按揭利率，有較高機會維持現水平不變。置業人士對利率變化為樓市帶來即時刺激作用的期待，不宜過高。

當然，由於聯儲局預期，美息在未來幾年都會持續向下，在中長線而言，當市場確認利率進入持續幾年的下行周期後，利率此個影響樓市的基本因素，會漸漸由利淡轉向利好。

原文刊於信報網站2024年1月22日