永恒的誤會──按揭成數與風險

 每一次討論「負資產」，市場上主流的意見都是認為「借取高成數按揭有較高機會成為負資產」。引伸的建議是，要避開「物業成為負資產」的風險，應控制自己的按揭成數。此可說是一個永恒的誤會。

所謂風險，指可能出現的損害；風險管理，就是在可能的損害出現前的應對措施。且看以下例子，再判斷何者風險較高。

甲、乙、丙三人，月入都是10萬元，都有流動現金500萬元。

甲購置樓價960萬元物業，按揭成數五成，借款額480萬元，支付首期480萬元，置業後流動資金20萬元；乙購置樓價600萬元物業，按揭成數五成，借款額300萬元，支付首期300萬元，置業後流動資金200萬元；丙購置樓價600萬元物業，按揭成數八成，借款額480萬元，支付首期120萬元，置業後流動資金380萬元。

 

一般人應該會同意，乙的入市方案，風險會較甲低。甲和乙的按揭成數明明一樣，但乙的按揭貸款額較低，可見風險管理的關鍵按揭額/每月還款相對於收入的比率，而不是按揭成數。

更有意思的是甲與丙的比較，兩者的借款額一樣，丙的按揭成數甚至較高，但多數人應該同意，丙的入市方案較為穩健──留下較多現金應付未來需要。

至於乙與丙二人，購置物業的樓價一樣，而按揭成數不同，何者風險較高，便未必容易達成共識。乙的借款額低，每月供款支出亦低，未來按息上升所受影響亦較少，但代價是傍身的資金減少；而丙的情況正正相反，借貸額較高，但留下的現金亦較高。宏亞按揭在市場上提供正規高成數按揭多年，由貸款人的角度看，丙的借款額雖然較乙為高，但整體樓按負擔不算重，借款額僅為年收入4倍，以25年還款計，每月還款佔收入26%，處於健康水平。

當然，如果一定要爭論，上述三個方案之外，也存在第四個甚至更多的方案，例如購置價格更低的物業，例如500萬元，按揭成數六成；便可以同時保留更多資金，也可將按揭成數降低。但代價自然是犧牲物業質素。

比較過不同的個案後，我們再回頭看坊間所說的「高成數按揭風險較高」是什麼意思。坊間常說：「按揭成數高，風險亦高」一般指在低首期、高按揭成數的情況下，一旦樓價回落，物業便成為負資產。此說法無錯，但「負資產風險」主要是針對貸款人，而不是借款人的風險。對貸款人來說，貸款抵押資不抵債，一旦借款人斷供，貸款人便會蒙受損失。但對借款人來說，物業成為負資產，假設其他條件(如按息)不變，日常財政其實不會有任何改變。

我們並不是主張任何情況下都應該用高成數、低首期的策略入市，但上述案例提醒大家，按揭風險管理的重點，是控制借款總額相對於收入，處於一個合理水平；成數不是關鍵，在一些情況下，高成數按揭反而是控制風險的相宜措施。

原文刊於信報網站2024年7月30日