樓按角度看市場風險

討論樓市有沒有泡沫時，其中一個切入點是有沒有存在過度借貸。過度借貸又有兩層意思：宏觀上涉及房地產的借貸增長是否過高，以及微觀上按揭借款人的負擔是否過重。

目前其中一個引起市場注意的風險因素是未償還貸款總額高企，樓價指數較上一個高峰期上升六成至九成(視乎閣下用的是物業代理指數或官方指數)。但未償還按揭貸款總額卻由1997年底的4255億元，上升至今年4月的11422億元，上升1.68倍，數據令部分人士擔心出現過度借貸。

貨幣供應遠高於樓按增長
不過，正如討論房屋供求不應只看供應量，也要看需求量。要看借貸規模是否過大，也不應單看貸款數字。對比於本地貨幣供應增幅其實更大，2017年4月，M3貨幣供應較1997年底上升3.57倍，達逾13.11萬億元水平。一定程度上，可視樓價升幅為貨幣供應增加的結果，而物業資產的升值幅度，其實遠遠落後於貨幣供應增速。而按揭貸款的增速，亦同樣落後於貨幣供應。參考貨幣供應及未償還按揭貸款數字，可以說本地按揭市場未見明顯的過度借貸風險。

在微觀層面，歸功於近幾年金管局的按揭指引日趨完善，透過銀行進行的正規按揭，借款人的負擔受控，過度借貸的風險有限。根據金管局向立法會提供的數字，新批按揭供款比率更低見34%，為近幾年新低。

在供款比率以外，其實不同年代的按揭審批存在巨大差異：1997年本地銀行按揭業務處於一個監管寬鬆的狀態，任何有收入證明人士，只要在申請按揭時，申請的按揭每月供款不高於申請人月入一半，大致上便可順利取得貸款。銀行技術上亦無從得知按揭申請人在其他貸款機構是否有按揭負擔；監管機構對於已有按揭負擔人士再申請按揭，亦無額外要求。
寬鬆的貸款審批，加上低廉的交易稅費，令銀行按揭成為上一個高峰期投資者炒賣物業的槓桿。

不過，近年香港信貸資料庫的資料日趨完備，按揭申請人的其他按揭負擔可說無所遁形。而金管局的按揭指引亦更為嚴謹，不管是否有其他按揭負擔，按揭申請人的供款比率都被嚴格限制，基本上杜絕了借款人負擔超出個人承受能力的風險。

當然，風險永遠存在，資金一旦流走，會令本地貨幣供應減少。按揭壓力測試可以避免借款人負上高負擔樓債，但保證不了借款人收入一定不會下跌。惟對比於上一個樓市高峰期，目前過度借貸的風險，已受到較大程度的控制，泡沫程度亦遠較當年為低。

原文刊於信報網站2017年6月13日

更多按揭資訊，請瀏覽按計劃網站