電視台的樓市節目統計,上半年新盤買家近五分一用國語拼音登記,部分新盤比例更直逼買家印花稅未實施前;節目指情況反映非本地買家活躍程度有上升趨勢。問題是,身份證明文件是否採用國語拼音,與買家是否「本地人」嚴格而言是兩回事。
如果「本地買家」指的是有永久居民身份人士,那麼買賣登記是否國語拼音(正式名稱是漢語拼音),並不是分別買家是否「本地人」的有效方法。
傳統上,土生土長港人的英文姓名以廣東拼音標記,而不少內地人移居香港,身份證明文件都會沿用漢語拼音,電視台統計新盤買家中有五分一為漢語拼音,買家可能是無香港身份證的內地買家,也可能是居港多年,買樓不用付買家印花稅的香港永久居民。
另一方面,也有報章統計,1997年以來,連同單程證、雙非嬰兒及各類簽證居港的新移民約150萬人,以去年底人口737萬人計,正好佔20%,比例與上文提及的五分一新盤買家以漢語拼音一致。當然我們無從統計新移民在身份證上沿用漢語拼音的比例,但電視台的統計,可能只是新移民佔買家的正常比例。
要嚴格計算樓市成交中「非本地人(定義為非永久居民)」的比例,最好莫過於稅務局統計:今年1至5月,共有1006宗住宅買賣登記支付買家印花稅,同期有24558宗一、二手住宅成交。換言之,不具永久居民資格入市的買家(包括公司名義買家),只佔成交4%。
提出一大串數字,不是要和電視台抬槓。不少土生土長的香港人,可能會認為,新移民也好、無香港身份證的內地富豪也好,都有份搶貴樓價,兩者無大分別。
問題是,他們是有分別的,港府推出買家印花稅、調高從價印花稅,非本地永久居民購買本地住宅,要支付樓價30%印花稅,稅率不可謂不高;加上3年內轉讓要支付額外印花稅、非本地收入的按揭成數只有30%至40%。理應可遏抑外來置業需求。以今年1至5月只有4%成交的買家非永久居民,措施也不可謂無用。
回歸20年,市場中早有一大群姓名為漢語拼音、說普通話,甚至長住內地的「本地買家」存在,他們置業成本不會因為上述辣招而增加。考慮樓市前景,甚至是評估辣招效用時,此都是不得不衡量的因素。
原文刊於信報網站2017年6月27日
更多按揭資訊,請瀏覽按計劃網站
「宏觀論按」 為宏亞按揭集團旗下按計劃的網誌,集中發布按計劃於不同媒體撰寫,有關按揭、樓市評論的文章。 「按計劃有限公司」(按計劃)是宏亞按揭集團成員之一,提供專業的一站式按揭顧問服務。兩大服務範疇包括:「按揭理財」及「按揭轉介」
訂閱:
張貼留言 (Atom)
銀行削減按揭優惠的影響
2月港府撤辣後,一手成交量回升,一手貨尾存量開始下跌。但與此同時,大型銀行開始削減按揭優惠,也有個別中小型銀行表示按揭業務已達標,幾乎婉拒按揭申請。究竟銀行是否不再爭取按揭生意?銀行的取態,又對樓市有何影響? 在3月中,我們提到銀行削減現金回贈的理由:市場成交量回升,按揭借款...
-
按揭貸款的利率一般較其他貸款為低,其中一個主要原因,是按揭為有抵押貸款,而且按揭成數受金管局指引限制。萬一借款人斷供,提供按揭的銀行可收回單位拍賣,一般可抵消欠款。按揭壞帳的風險較低,故貸款利息亦較低。不過,究竟銀行是要收回單位,一般有何程序? 一般來說,當借款人出現...
-
轉按市場活躍,即使近日銀行上調新做按揭利率,一般估計也不會削弱業主的轉按意欲。不過,市場上卻總有業主因種種原因而未能轉按。而較常見的,包括以下五種情況: 估值不足 近十年樓價輾轉上升,一般情況下,轉按不會出現估價不足的問題。但凡事有例外,最常見的是以發展商高成數按揭入...
-
美國聯儲局3月議息,一如市場預期,聯邦基金利率維持不變。毫無懸念的,香港的銀行亦沒有調整最優惠利率,本地樓按利率亦維持不變。事實上,本地按揭借款人或許要有心理準備──雖然今年美國或會開始減息,但本地按息未必有大幅下調的空間。 在討論利率變化時,不少人混淆了「美國聯邦基金利率下調」...
沒有留言:
張貼留言