按揭供款比率66%解讀

財政司司長陳茂波引用數據，指今年第一季按揭供款相對住戶收入比例進一步上升至66%，顯著高於過去的長期平均數45%，顯示樓價超出一般市民的負擔能力。此是一個正確但容易引起誤會的數據，值得釐清。

按揭供款相對住戶收入比例66%的數據，來自政府今年首季的經濟報告。一如字面意思，數據指的是按揭供款佔住戶入息的比例。此處的住戶入息，用的是所有住戶（包括公屋戶）的入息中位數；樓價用的是實用面積45平方米的市價，按揭條件是20年還款期，7成按揭。

上述計算條件多年來一直不變，好處是可以比較固定條件之下，「中等入息家庭」的按揭負擔情況。缺點是，有關條件有時會偏離現實：包括公屋戶的入息較低，而且他們與私人住宅按揭供款無直接關係、現時一般新造按揭年期是25年、平均按揭成數是5成多等等。

政府口中的供款與收入比率高企，與此大異其趣的是，金管局統計銀行新批按揭供款佔入息比率卻只是34%，更是處於近年新低水平。

兩個反映供款入息比率的官方數據差異其實很正常：前者討論的是一般家庭在指定按揭條件下購買指定類型物業的供款情況。數字的解讀是：現時樓價令很多中等收入家庭也難以負擔。

後者是實際上申請按揭人士在現實條件下的供款比例，由於新批按揭都需要通過壓力測試，即使樓價高企，新批按揭的供款比例自然會處於低水平。

綜合兩個數據，現時樓價無疑處於偏高水平，令中等收入家庭難以負擔；但有條件入市，可以通過壓力測試取得銀行按揭貸款的家庭，供款負擔卻處於偏低水平。此是眾多分析認同樓價偏高，但認為風險遠低於之前高峰期的根本原因之一。

原文刊於經濟日報網站2017年6月7日

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