特區政府換屆在即,現屆政府推出多項樓市辣招,但樓價於過去5年卻持續上升。雖然眾多辣招推出的原意是遏抑樓價,但市場卻有聲音質疑,眾多措施反而支持樓價在高位運行。
除了初版的額外印花稅於2010年由上屆政府引入之外,買家印花稅、雙倍印花稅、額外印花稅「加辣」(購入住宅單位後3年內轉讓需支付額外印花稅),以及劃一從價印花稅至15%等,均在現屆政府任內推行;加上金管局在期間亦推出第5至8輪的逆周期措施,過去5年,擁有多於一個住宅物業的投資者/外來買家,物業買賣的印花稅支出愈來愈高,按揭槓桿卻愈來愈少。不過,物業代理統計的樓價指數,同期卻上升逾五成。
表面看來,眾多措施似乎無力阻遏樓價上升。一般的解釋是形勢比人強,過去5年市場熱錢充斥,按息一直處於超低水平;住宅供應方面,官方的說法是雖已落力增加土地供應,但建築需時,增加的供應要待下屆政府任內才會出現。
對於辣招效用有所懷疑的意見更認為,整體上眾多招數令成交量下跌,較欠缺財力的買家(包括投資者及用家)都難以入市;當新供應不足,而合資格入市的買家又是財力較高的一群時,成交價自然偏高。更有指辣招令業主換樓成本增加,減少了二手市場的放盤量,「鎖盤效應」反而令價格上升。
問題是,我們可以說過去數年推出的辣招是策略錯誤,甚至反過來認為政府應該減辣嗎?試想一下,如果一般業主的換樓成本維持偏低,在旺市之際,業主換樓,在增加一個放盤的同時,其實也增加了一個入市需求。我們最多可以說,二手市場放盤如果增加,細單位的升幅可能較現時為低,但更多業主換樓,其實會令大單位出現更明顯升幅。
某程度上,由於眾多措施限制了入市規模,令成功借取按揭買家的實際供款負擔偏低,減低了外圍因素變化時,財力不足業主斷供的風險。的確可說現有措施減低了日後樓價調整的幅度,此後果總比資金不受控的入市,一下子推高樓價,遇上外圍因素惡化時,出現大幅調整好得多。
原文刊於信報網站2017年6月20日
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