回歸20年 "本地買家"重新定義

電視台的樓市節目統計，上半年新盤買家近五分一用國語拼音登記，部分新盤比例更直逼買家印花稅未實施前；節目指情況反映非本地買家活躍程度有上升趨勢。問題是，身份證明文件是否採用國語拼音，與買家是否「本地人」嚴格而言是兩回事。

如果「本地買家」指的是有永久居民身份人士，那麼買賣登記是否國語拼音(正式名稱是漢語拼音)，並不是分別買家是否「本地人」的有效方法。

傳統上，土生土長港人的英文姓名以廣東拼音標記，而不少內地人移居香港，身份證明文件都會沿用漢語拼音，電視台統計新盤買家中有五分一為漢語拼音，買家可能是無香港身份證的內地買家，也可能是居港多年，買樓不用付買家印花稅的香港永久居民。

另一方面，也有報章統計，1997年以來，連同單程證、雙非嬰兒及各類簽證居港的新移民約150萬人，以去年底人口737萬人計，正好佔20%，比例與上文提及的五分一新盤買家以漢語拼音一致。當然我們無從統計新移民在身份證上沿用漢語拼音的比例，但電視台的統計，可能只是新移民佔買家的正常比例。

要嚴格計算樓市成交中「非本地人(定義為非永久居民)」的比例，最好莫過於稅務局統計：今年1至5月，共有1006宗住宅買賣登記支付買家印花稅，同期有24558宗一、二手住宅成交。換言之，不具永久居民資格入市的買家(包括公司名義買家)，只佔成交4%。

提出一大串數字，不是要和電視台抬槓。不少土生土長的香港人，可能會認為，新移民也好、無香港身份證的內地富豪也好，都有份搶貴樓價，兩者無大分別。

問題是，他們是有分別的，港府推出買家印花稅、調高從價印花稅，非本地永久居民購買本地住宅，要支付樓價30%印花稅，稅率不可謂不高；加上3年內轉讓要支付額外印花稅、非本地收入的按揭成數只有30%至40%。理應可遏抑外來置業需求。以今年1至5月只有4%成交的買家非永久居民，措施也不可謂無用。

回歸20年，市場中早有一大群姓名為漢語拼音、說普通話，甚至長住內地的「本地買家」存在，他們置業成本不會因為上述辣招而增加。考慮樓市前景，甚至是評估辣招效用時，此都是不得不衡量的因素。

原文刊於信報網站2017年6月27日

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回歸20年 看按揭變化

回歸20年，適逢樓價指數再創新高，1997年新盤開售萬人空巷場景再現，市民茶餘飯後都在討論樓價。而由按揭角度看，20年來市場有極大改變，幾乎可說蒼海桑田。

利率：由10厘跌至2厘
1997年時，新批按揭以最優惠利率按揭（P按）為絕對主流，當年全香港只有一個最優惠利率，由銀行公會開會決定。1997年3月至10月，最優惠利率為8.75厘，一般新造按揭利率約P+2，亦即按揭利率可達在10.75厘左右。10月份最優惠利率再升至9.5厘，新造按息進一步上升。
現時在按揭利率方面與1997年有兩個最大的分別：新批按揭中九成以拆息為準（H按）。現時一個月拆息約0.43厘，新批按揭利率一般為H+1.4厘，即按息約1.83厘，遠較1997年為低。另外，傳統的最優惠利率現時的作用主要為拆息按揭計算封頂之用，以及資助房屋的按揭計息標準；而最優惠利率亦已由銀行公會統一發報，改為各家銀行自行公報。

按揭成數：七成按揭不再
1991年前，本地銀行一般可為住宅提供九成按揭，其後金管局認為風險過高，銀行公會以指引方式將一般按揭成數下調，1997年時一般新造按揭成數為七成。
七成按揭的標準在1991後長期維持，至2009年起，金管局開始限制高價住宅按揭成數，其後指引逐步收緊，至2015年，更將$700萬以下住宅物業按揭成數亦降至六成。
2017年，以未有按揭負擔的申請人計，購買樓價$1,000萬以下住宅物業，按揭成數上限為六成，貸款額不可高於$500萬；$1,000萬以上物業，按揭成數上限五成；有按揭負擔人士，按揭成數再下調一成。當然，有需要借取較高按揭成數的買家可透過按揭保險入市，但多年來大眾視為「標準」的七成按揭已成歷史。

過度借貸風險下降
1997年，一般銀行會以「供款低於月入50%」作為審批按揭準則。由於當年信貸資料庫未有按揭紀錄。理論上一名置業人士可用一份收入，在多家銀行為不同的住宅物業申請多份按揭，埋下了過度借貸的炸彈，當外圍因素惡化，便出現連鎖式蝕讓，擴大了樓價的跌幅。
現時信貸資料庫已包括按揭資料，借款人申請按揭時，銀行可以透過資料庫得知借款人是否有其他按揭負擔。而根據金管局指引，無按揭負擔人士，供款不可高於月入五成，而在「按息上升3厘」的壓力測試下，供款不可逾月入四成，有按揭負擔人士要求按此再收緊。整體上，現時按揭市場並不存在過度借貸的風險。
20年下來，樓價升幅的確跑贏一般打工仔的收入，對中等收入的買家來說，雖然按息低企，但置業難度恐怕較當年更高。不過，重重指引下，成功入市的買家，供樓負擔卻較當年為低，而且以自用人士為主，樓市的風險，反而較上一個高峰期小。

原文刊於置業家居2017年6月24日

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