逆周期措施阻人置業?

金管局總裁陳德霖即將榮休，部分評論認為金管局在其任內推出的逆周期措施，令不少用家錯失置業機會。此類評論不但無視逆周期措施對金融體系風險管理的必要性，而認定無遏市措施下，用家較易入市，更是一廂情願。

無疑，市場上一定有一些用家，於過去十年八年曾經考慮入市，但卻因為金管局的指引，按揭成數受限，又或因為未能通過壓力測試，而打消入市念頭。之後樓價繼續上升，再追價入市的難度已不斷增加。對此類人士來說，金管局限制按揭成數和壓力測試等措施，的確有阻人置業(甚至阻人發達)之嫌。

不過，大家不妨想像一下，如果過去十年八年，不曾存在任何逆周期措施，樓價會比現時看到的更高或更低？在其他條件都不變，而按揭借款限制較少的情況下，結果自然是更多資金入市，樓價會比我們今天看到的更高──用家的入市難度不見得比現時為低。而置業人士的供款負擔，卻極可能較現時為高。

縱無逆市措施 一般人亦難置業
過去我們曾提及，在上一個金融風暴後，香港的銀行似乎成功地渡過了難關，沒有一家銀行倒閉。但在亮麗成績的背後，卻是每年個人破產數字由1997年前的幾百宗，升至2000年前後的上萬宗。部分原因就是，當時銀行的風險被有效監管，但個人層面的借貸風險，卻是貴客自理。

近10年來，金管局推出的逆周期措施，卻不單單是在管控銀行風險，連個人樓按的風險也受到一定監管，一般按揭借款人對經濟波動的抵禦力，其實較上周期為高。於2008年金融海嘯後，香港一直未受重大衝擊，令大多數人看不到逆周期措施對香港一般人面對外來衝擊的作用，此點是香港之幸。但不宜因此認為逆周期措施是杞人之憂，甚至認為措施無用。

最近一次的逆周期措施，於2015年2月推出，把標準按揭成數由七成下調至六成。今時今日，樓價比當時更高，不管大家對逆周期措施的評價為何，客觀條件如此，監管機構似乎都難以放寬有關措施。在評估未來樓價走向，甚至是個人作出置業部署時，似乎都要預設逆周期措施會再存在一段較長時間。

原文刊於信報網站2019年2月26日

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官方措施支持樓價高企？

特區政府換屆在即，現屆政府推出多項樓市辣招，但樓價於過去5年卻持續上升。雖然眾多辣招推出的原意是遏抑樓價，但市場卻有聲音質疑，眾多措施反而支持樓價在高位運行。

除了初版的額外印花稅於2010年由上屆政府引入之外，買家印花稅、雙倍印花稅、額外印花稅「加辣」(購入住宅單位後3年內轉讓需支付額外印花稅)，以及劃一從價印花稅至15%等，均在現屆政府任內推行；加上金管局在期間亦推出第5至8輪的逆周期措施，過去5年，擁有多於一個住宅物業的投資者/外來買家，物業買賣的印花稅支出愈來愈高，按揭槓桿卻愈來愈少。不過，物業代理統計的樓價指數，同期卻上升逾五成。

表面看來，眾多措施似乎無力阻遏樓價上升。一般的解釋是形勢比人強，過去5年市場熱錢充斥，按息一直處於超低水平；住宅供應方面，官方的說法是雖已落力增加土地供應，但建築需時，增加的供應要待下屆政府任內才會出現。

對於辣招效用有所懷疑的意見更認為，整體上眾多招數令成交量下跌，較欠缺財力的買家(包括投資者及用家)都難以入市；當新供應不足，而合資格入市的買家又是財力較高的一群時，成交價自然偏高。更有指辣招令業主換樓成本增加，減少了二手市場的放盤量，「鎖盤效應」反而令價格上升。

問題是，我們可以說過去數年推出的辣招是策略錯誤，甚至反過來認為政府應該減辣嗎？試想一下，如果一般業主的換樓成本維持偏低，在旺市之際，業主換樓，在增加一個放盤的同時，其實也增加了一個入市需求。我們最多可以說，二手市場放盤如果增加，細單位的升幅可能較現時為低，但更多業主換樓，其實會令大單位出現更明顯升幅。

某程度上，由於眾多措施限制了入市規模，令成功借取按揭買家的實際供款負擔偏低，減低了外圍因素變化時，財力不足業主斷供的風險。的確可說現有措施減低了日後樓價調整的幅度，此後果總比資金不受控的入市，一下子推高樓價，遇上外圍因素惡化時，出現大幅調整好得多。

原文刊於信報網站2017年6月20日

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