經濟下行 樓市難獨旺

一如市場預料，上周中原城市領先指數(CCL)破頂創新高；另一方面，財政司司長曾俊華預告本周五公布的第二季經濟增長將出現按季收縮。經濟差而樓市熱，情況有點詭異。雖然近日樓市氣氛仍然暢旺，但參考過去數據，如果經濟表現疲弱，樓市亦難獨善其身。

「經濟數據差，樓價仍升」的情況過去並非沒有出現，例如上一次GDP出現按季收縮，是2011年第一季。但不論是當年第一季，抑或數據公布的第二季，CCL都是上升，升幅分別達9.7%與3.7%。

不過，撇開個別情況，在大方向而言，經濟增長與樓價表現同向。參考1997年以來數據，1997至2003年GDP都在收縮，樓價亦按年下跌。2004年起經濟恢復增長，而同期CCL大至維持上升。2008年GDP出現連續四季按季負增長，亦與當年樓價回落的時間吻合。

政府高官過去數年持續呼籲市民注意樓市風險，但樓價在期間反覆上升，政府忠告因此被冷嘲熱諷。但環顧各種基本因素，如果經濟轉弱，樓市亦難樂觀。

目前主流意見均認同美國將於來年加息。利率上升不一定引發樓價調整，例如2005至2006年，只要經濟增長持續，利率與樓價往往同步上升。但在經濟下行周期，利率上升卻可能引發較大幅度的樓價下跌，例如1997至1998年。

目前部分數據已顯示，經濟環境的確存在下行風險。6月零售銷售增長持續下跌，或者更直接的現象是，旺區的吉舖增加，反映旅遊業帶動的增長放緩。旅客 消費減少，原因可能是中港矛盾升溫，亦可能是內地反貪的副作用；而兩者的勢頭似乎都在持續。雖然不少港人對自由行有意見，但客觀而言，本地失業率近年長期 在低位徘徊，與旅遊和零售暢旺不無關係。

第二季GDP按季回落，如果只是季度表現較差，當然不足以引發樓市轉向。但反觀基本因素，香港在近年一直欠缺明顯的經濟火車頭；近年經濟表現較好， 主要受環球量寬、熱錢流入，以及自由行的帶動。而量寬的規模已在逐步減少，旅遊業帶動的零售數字亦早見回落。在此情況下，絕不宜低估利率回升的影響。

目前的關鍵應該是美國加息的幅度，由美國10年期國債孳息在2.4厘左右低位徘徊看來，美息似乎不會有太大的上調空間。假如美息升幅緩慢、幅度有 限，即使香港出現數季增長放緩，樓價應該只會出現輕微調整。不過，如果美息升幅較市場預期為快；加上經濟衰退，樓市近期的升勢將難以持續。

原文刊於信報網站2014年8月12日

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