按揭逆周期措施的視野

早前金管局總裁提及逆周期措施時，自侃措施「阻人發達」，似乎這也是市場上不少人的感覺。但公平地說，金管局的措施有絕對必要，而受惠於此等措施的，不單單是銀行體系，也包括一般小市民。

金管局曾以本地銀行體系安然渡過97金融風暴為榮---樓價下跌7成，都沒有一家銀行倒閉。在監管機構角度看，已是完美完成任務—金融體系經得起考驗，安然渡過風浪。但銀行安全的背後，卻是無數港人陷入負資產，破產數字由97年前的3位數，升至5位數。

同樣的情況在2007、08年金融海嘯一役再現：本地銀行體系同樣安然渡過，但購買迷你債券的小投資者卻損失慘重。

2009後金管局視野擴及保障小市民

但2009年10月，金管局主事人換屆，其視野明顯不再局限於「保護銀行體系」。金管局在當年10月底率先收緊2000萬元以上物業按揭指引(時間上比政府推出的首項辣招—額外印花稅早了一年)，可說相當先知先覺。

多輪收緊按揭成數、加入壓力測試等措施背後的政策目標，明顯是要控制按揭槓桿，提高入場門檻。結果便是將新取用按揭申請的供款與收入比率由出招前的41%壓至35%、平均按揭成數由64%下調至56%水平。

在按揭成數及供款比例之外，2011年推出正面按揭信貸資料庫、限制按揭年期至30年，亦進一步提升借款人應對市況波動的能力---借款人難向銀行隱瞞其他按揭債務、亦難以攤長還款期的方法，壓低供款負擔比率。

此外，我們看到的情況是，現時入市的年輕買家，多數有父母支援首期，收入不足甚至會由父母加擔保。情況一方面反映樓價高企，後生仔難自力買樓；另一方面，亦代表考慮負擔能力時，應該同時考慮名義買家後面的其他支持者。借款人質素有保證，不單代表一旦樓價下跌，銀行體系較為安全；亦同時代表，一般借錢買樓的業主，應對樓價下跌的能力改善。假設按息回升3厘，而借款人收入不變，平均的供款負擔亦只會升至5成多水平，根據過去的經驗，本港大多數借款人都可承受此程度的衝擊。

按揭餘額見增長  逆周期措施料持續

當然，逆周期措施有其限制—在按息極度偏低的當下，限制按揭成數亦不能阻止樓價上升；600萬元以上物業按揭受限，某程度上將資金引導至細價樓，令此類物業升幅在近年跑贏大市。但瑕不掩瑜，按揭逆周期措施仍有其必要，由於今次樓市升浪的按揭槓桿受限，代表整體未見超借的情況出現。除非主要因素全面惡化，否則樓價跌幅料會較上一周期為小，加上一般借款人的按揭負擔不高，即使樓價回落，社會付出的代價亦會較少。

值得留意的是，今年上半年樓市在受壓下仍見價、量回升，反映在按揭市場，上半年新取用按揭金額已達935億元，一般估計全年數字有機會上望2,000億元，打破3年下跌的紀錄。不過，新取用按揭回升，也意味未償還按揭總額升幅回升，2013年全年未償還按揭增長約4%，2014年上半年增長卻已逾3%，全年升幅估計接近2011、12年水平---意味金管局現有的逆周期措施料會維持多一段較長時間。

表：近年未償還按揭餘額增長變化

年份	按揭餘額(百萬元)	年增長
2007	557,855	5.38%
2008	587,631	5.34%
2009	640,942	9.07%
2010	740,253	15.49%
2011	801,704	8.30%
2012	868,286	8.31%
2013	904,579	4.18%
2014上半年	934,078	半年增長3.26%

資料來源：金管局、宏亞研究部

原文刊於 iMoney 2014年 08月 02日