加辣？唔加辣？

樓價指數再創新高，有指技術走勢已破阻力位，升勢可能維持一段時間。新一輪樓市升勢甚急，市場已開始討論，會不會引發政府再出招，但現階段政府再出招的可能性不大。


非經濟因素方面，現時政改爭議持續，人大會不會開出一個高門檻方案、會不會引發佔中，都是未知數，估計政府暫時不會另起火頭，在政局不明朗的情況下再出樓市辣招---萬一政改破局，對經濟有何衝擊仍是未知數。在政改有結果前，估計官方再加辣的可能性較低。

其次是效用問題，以2010年推出額外印花稅、2012年10月額外印花稅加辣、同期推出買家印花稅以來，樓價其實未見明顯下調，原因可能是多數本地買家 其實沒有因為上述辣招而令置業成本上升。惟有2013年2月調整從價印花稅（俗稱雙倍印花稅），影響持有物業人士稅務支出，樓價一度見調整。

雙倍印花稅有效 但難突擊加辣
由推出幾種印花稅的經驗看來，再加額外印花稅、買家印花稅的效果其實十分有限---投資者早已消聲匿跡，在此方面加辣也不會阻礙多少購買力入市。至於較為有效的雙倍印花稅，政府卻已承諾，有修訂會先交立法會討論，換言之，難以作出突擊式的加辣。

另一個理論上可加辣的是按揭指引，如進一步收緊按揭槓桿，會對減少資金流入樓市有一定幫助。問題是，自推出壓力測試以來，金管局統計的新批按揭供款與負擔 比率一直在低位35%徘徊，借款人償還能力高，道理上難以支持進一步收緊。另一個在理論上可行的是收緊樓價600萬元以下物業按揭成數，應該可以阻壓此價 位的物業升幅。

再收緊按揭指引 恐生副作用
問題是，近一年細價樓升幅跑贏大市，多數分析認為與當局出招限制中高價物業按揭成數有關：中高價物業按揭槓受限，仍然看好後市的購買力反而集中在限制較少的細價樓。

金管局原則上可以進一步收緊按揭成數，但在低息環境持續的情況下，卻可能引起其他副作用，例如購買力反而更加集中在未受影響的細價樓，反而刺激此類物業價格出現更大升幅。
對決策者而言，現時可能是一動不如一靜的時候：既然相信美國會加息，而利率上升會令樓市降溫，與其現時在政局不明朗的情況下出招，當局可能傾向謀定而後動-起碼要待政改爭議告一段落後再作是否加辣的決定。

原文刊於經濟日報網站2014年8月20日

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