供款負擔高或低？

政府仍在苦口婆心的告誡市民，萬一按息升3厘，一般供款負擔便會高達收入7成。但市場對有關警告似乎漠不關心；市場似乎認定計算方法有問題，即政府估計偏離現實。

政府計算的一般供款負擔比率，正式名稱是置業購買力(Home Purchase Affordability)；計算基於多項假設，當中部分假設甚有爭議性。

有關標準是以一個45方米單位的市值，在7成按揭、20年還款期的條件下，計算每月供款相對於私人住 戶入息中位數的比率。2014年第二季的數值是54%，高於長期平均值的47%。計算上，如果按息上升3厘，而樓價、收入不變，數字便會上升至70%。

計算中，以私樓住戶入息中位數及實用面積45平方米作為基準可說相當合理。但對於按揭條件，部分人便認為與現時新批按揭平均約25年、按揭成數約55%的現況不符，計算的供款結果便會偏高。

事實上，在現有壓力測試標準下，每月按揭供款高逾月入一半，銀行根本不會批出按揭。而金管局按統計的新批按揭供款與入息比率便長期維持在35%左右。

「中等收入家庭」確難負擔現時樓價
但我們必須了解，政府訂立的置業購買力標準，是為了有效比較不同時代的樓價負擔情況，不可能隨市況不同而改變(例如一時統計20年供款，一時將標準改為30年)。

另一方面，如果一切按新批按揭的實際數字統計，那就與金管局的指標完全重疊，何必多此一舉。政府的購買力標準，其實是反映樓價是否偏離中等收入家庭 負擔。而結論應該很明顯，如果一個家庭收入正正處於私樓住戶入息中位數水平(約31300元)，要負擔一個實用面積45平方米的單位，的確有一定難度，而 難度的確會隨按息回升而增加。

45平方米約485平方呎，以平均呎價10000元計，樓價485萬元，7成按揭即339.5萬元，以7成按揭，30年供款，按息2.15厘計，月供12804元，佔上述家庭
月入41%，亦僅僅符合壓力測試的要求(按息升3厘，供款為18538元，佔月入59%)。換言之，樓價再高一點點，有關家庭都負擔不來。

而現時「剛剛可負擔」的情況，先決條件是有關家庭拿得出3成首期(相當於46個月收入)，以儲蓄率為月入3成計，儲首期需時11.6年，對理財紀律的要求甚高。不論由儲首期，抑或由供款比率計，中等收入家庭要負擔一個不大不小的45平方米單位，都有一定難度。

但話得說回來，統計上中等收入家庭難以負擔「一般單位」，並不意味樓價有很大的回落風險。1997年全年住宅成交約18萬宗，近年高位是2010年的13.7萬宗，去年只有5.3萬宗，今年估計會略為回升。

住宅成交量減少，意味實際上購入單位(不論是自住或投資)的買家，應該會是收入較高的一群，他們會有較強的持貨能力。此亦解釋了為什麼一大群中等收入家庭埋怨樓價難負擔，但物業價格仍是屢創新高。

原文刊於信報網站2014年8月26日

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