完美風暴 三重打擊 狼來了？

樓價指數破頂後，財金官員再走到台前，細數經濟、樓市風險，財政司司長、金管局總裁分別以完美金融風暴、三重打擊來形容金融市場的潛在風險。可能是類似的言論在近年已說得太多，在樓價高升的背景下，有關忠告有如童話「狼來了」中的警報般，被市場忽視。

在資產價格上升的當下，財金官員提醒市民，小心風高浪急，當然「唔啱聽」。但必須強調，與童話中的牧童貪玩亂發警報不同，財金官員的警報可說有根有據。可悲的是，可能虛驚太多，市場也與童話中的村民一樣，對有關警報已漸麻痺……。情況反而有助於構成財爺口中的完美風暴。

忠言或逆耳 警告非無憑
客觀而言，財金官員的擔憂絕非無中生有；經濟增長放緩是已知的事實、政制爭議可能進一步引發社會撕裂的可能性甚高。外圍因素方面，美國在明年加息幾乎已是 市場共識，分歧只是加息幅度如何。而金管局總裁口中的三重打擊：資金流走、利率上升、資產價格下跌，其實是三位一體的事：只要資金流走規模龐大，利率便自 然上升、樓股價格亦將回落。而不容否認的事實是，一旦外圍量寬政策結束，香港無從控制資金是否流走。

在行政上，財金官員自然有責任就潛在的危機發出警告；不單如此，政府、金管局已多次推出種種需求管理、逆周期措施，在可能的範圍內削減置業人士的貸款槓 桿、增加出入市成本。某程度上，今次的樓市泡沫化程度較之前的高峰期為低。財金官員憂心忡忡的完美風暴可能出現，但本港的「基建」在近年也大幅完善，受影 響難免，但「災情」會比早年欠缺準備時較為受控。

等跌市有成本 或迫使用家高追
現時處境較尷尬的，可能是真有住屋需要，一方面在捱貴租，另一方面仍有入市資格的真正用家。說到底，樓價看似位高勢危，但另一方面，如果美息上調幅度不 高，金融風暴、三重打擊的規模亦將有限，樓價可能只會高位橫行。畢竟，買樓有風險，不買樓卻一樣有高昂成本-數年前估計樓價會下跌，轉買為租的人已有切膚 之痛。此類用家即使認同樓價有下調風險，在租金上升的情況下，可能仍會選擇入市。

我們經常強調的是，如其估計後市走向，不如詳細計算自己承擔風險的能力；對用家來說，如果因自住需要而入市，除了要考慮利率上升後的供款負擔，預留一定資金，例如足供半年支出的儲備外，也要衡量一旦樓價回落的代價。

原文刊於經濟日報網站2014年8月13日

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