換樓難

早前立法會在多番爭議下，終於通過買家印花稅及額外印花稅條例；如無意外，稍後審議的從價印花稅（雙倍印花稅）亦會通過。地產代理為主的苦主聯盟向政府要求放寬辣招，例如為換樓客提供一定的寬免；卻少人留意，現行的按揭指引，對換樓客的影響可能更大。

在此分享一個例子：陳先生夫婦在2007年入市，購入一個樓價300萬的半新盤兩房單位，當時以9成按揭入市，受惠於按息持續低企，每月供款只是萬多元。二人月入共8萬元，供款算是輕鬆。

陳氏夫婦計劃在一兩年內生育，希望在此前換樓，目標是同屋苑3房單位，新近成交價900萬元。二人持有的自住物業，新近估值560萬元，現時未償還按揭約220萬元。二人手上持有現金約100萬元。

初步看，現金100萬，物業正資產340萬元，月入8萬元，無其他負債，財務狀況算是相當理想。但他們卻發現，自己難以換樓。問題不是供不起，而是借不到。

換樓按揭受限 首期難負擔
以二人月入8萬元計，參考現行的按揭壓力測試，二人最多可借約880萬元。30年還款期，按息2.15厘，月供33,190元，佔月入約41.5%。但在 現行的按揭指引下，購買目標物業900萬元，按揭上限是500萬元，月供是18,858元，佔月入23.6%。但首期卻要支付400萬元。

假設二人先賣出持有的物業，再購入目標單位，印花稅按舊稅率計，即33.75萬元。單是首期及印花稅，已接近耗盡他們所有現金，加上其他使費，基本已不可行。

二人現時在考慮幾個方案，其一是改變整個人生規劃，延後生育計劃，但年齡因素所限，可壓後的時間不長。其二是考慮購買新盤，因為多個新盤提供二按，但按息會較高。最後是退而求其次，考慮其他樓價較相宜的3房單位，但各方面未必合心水。

以上個案相信絕不罕見。過去幾年，經濟持續增長，月入5萬元以上家庭數目持續增加，2013年較2012年上升4.2萬戶，增幅10%。當中不乏早幾年初 次置業，現時有換樓需求的業主。但受制於按揭指引，他們購買樓價700萬元以上物業需要支付巨額首期，加上印花稅，足以阻嚇他們入市。

當局在「非常時期」收緊按揭，以減低銀行風險，此舉無可厚非。也許陳先生放棄換樓後，會碰上樓價大調整，令他在數年後以更低的代價完成換樓目標，那時他可 能反過來多謝官方措施。但後市難測，他日後感覺如何是未知數，但現時「明明供得起，卻不許多借，未能換樓」的困難卻實實在在。

官方措施有其需要，但社會需為之付出成本，成本不只是「苦主聯盟」說的生意受影響，而是一些人的人生規劃都可能需要整個改變。

原文刊於經濟日報網站2014年2月26日

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港息先升的評估

聯儲局持續收水，有分析指如美國在年內結束量寬，留駐香港的熱錢將流走，本地息口可能先於美息上調。原則上此是完全正確的分析，但港息先升對樓價的影響力，卻可能被高估。
在金融海嘯前的「正常」時間，即2005至2007年，一個月銀行同業拆息大概是3、4厘，而最優惠利率報7.75厘至8厘。金融海嘯後，美國先後以減息 及量寬救市，本港的拆息及最優惠利率回落，一個月拆息一度回落至0.1厘水平，近期則維持在0.2厘水平，最優惠利率則在2009年觸及5厘至5.25厘 水平後維持不變至今。

美利率不上調 港息升幅有限
拆息及最優惠利率偏低，令近5年的新取用按揭的按息維持在1、2厘水平。加上通脹率維持在3、4厘，結果就是按揭負利率——名義按息較通脹率更低，成為刺 激樓價持續上升的原因之一。在一片看淡的分析中，二手樓價未見明顯調整，原因之一就是業主的持貨成本仍然處於極低水平。

港元利息大致由美國左右，聯儲局在去年底啟動收水，逐步減少買債規模；但新任局長耶倫表明，在結束量寬後，即使失業率回落至6.5%以下，亦不一定立即加 息，反指美息有需要維持低息措施一段長時間。現時對港息先升的估計，就是指在美息上升前，因為美國逐步收水，可能因留駐香港的熱錢外流，最終推高港元拆息 及最優惠利率。

熱錢外流，拆息上升是正常現象，但利率上升，會否觸發樓價大幅調整，便要看利率上升的幅度。本地銀行體系結餘在2008年中之前的「正常水平」是$100 億左右，美國量寬之後，熱錢流入，於2009年下半年升至$3,200億，此段時間，一個月拆息低見0.1厘。結餘其後回落，現時維持在$1,600億左 右。原則上，若熱錢流走，結餘回落至正常水平，拆息將回升，如升至3厘，升幅可觀；但最優惠利率的升幅應會較低——銀行刻下，難以不加存款利率而單單推高 最優惠利率。而銀行一旦推高存款利率，港元與美元的息差又會吸引資金回流。在美國不上調利率前，港元最優惠利率及存款利率上升空間極為有限。

熱錢流走 不足致樓價大跌
當然，拆息上升的話，現時一大批以H按供樓的業主，每月供款便會上升，但絕大多數H按有以最優惠利率為準的鎖息上限，此方面的升幅亦是有限——最大影響是 那批兩、三年前取用H按的業主——當時H按的流行條件是H+0.7厘。以新近一個月拆息0.21厘計，按息為0.91厘。一旦拆息急升，此批業主便會轉以 鎖息供樓，如果P不變，按息會升至2.15至2.4厘水平。至於近一年選用H按的業主，大概是以H+1.7厘，按息約1.9厘，轉用鎖息供樓，按息會升至 2.15厘。綜合而言，的確存在熱錢流走，推高拆息的可能，但港息先升的幅度相當有限，似乎不足以引發樓價大幅調整。

真正左右按息的因素，仍是要看美國何時終止低息政策。美國較大可能在2015年才逐步上調利率，港息應該在此後才有較大的上升空間。但由於美國經濟前景仍不樂觀，即使美息回升，幅度對本地樓價的影響仍然有限。

原文刊於置業家居 2014年2月22日

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香港人均居住面積將愈來愈細？

早前Demographia 有關香港樓價過高的報告，曾引起一輪討論；但較少人提到報告另一陳述：香港新樓居住面積全球最細，平均不足500平方呎。展望未來，在政府的努力下，香港可望長期蟬聯此方面的冠軍---政府近日放風，討論提供面積更小的居屋單位的可能性。

居屋「切細」，有兩個好處：同樣的樓面面積，可提供更多的單位，更多合資格人士可加快置業；其次是面積縮小了，即使呎價仍然高企，也會有更多家庭負擔得來。居屋切細，甚至可能獲得一定的掌聲—對比居於劏房的家庭，一房的居屋單位仍是環境大躍進。

但居屋單位變細，無疑與梁特首當年表明希望提升港人居住面積的願景背道而馳。樓價高企，一房、開放式單位佔新盤供應比例已見增加；當居屋供應也走上此一方向時，不單意味港人的人均居住面積難見改善，亦折射兩房單位樓價偏離中等收入家庭負擔的事實。

居屋「切細」 將現惡性循環

提供更多細單位，以換取更多供應，可能是無可奈何之舉。但問題不是地方小一點，一家人遷就一點就可解決。小單位的買家多是年輕上車客，三數年後又面對生育問題。香港人生育率低，原因之一就是居住環境欠佳。香港人不願生，人口老化，政府打算引入更多外來人口「解決問題」，人口急增又令單位供應不足，樓價高企；新單位只好愈切愈細，形成惡性循環。此外，未來數年的新供應如果集中細單位，中、大型單位與小型單位的差價可能擴大，一定程度上會增加小單位買家數年後換樓的難度。

調整辣招 鼓勵換樓更可行

港府如有意打破此個循環，可考慮為細樓換大樓的業主提供一定誘因。現時以先買後賣方式換樓，業主要先付雙倍利得稅；如半年內售出舊居，才可申請退回一半的印花稅。不少人建議，將限期延長，例如一年內售出舊居，都可退稅。其實港府可更進一步，例如只持有一個物業的業主換樓，在指定限期內售出舊居，可獲輕微高於一半的退稅。持有2房單位的業主順利換3房單房，舊居投入二手市場，重駁換樓鏈，香港的人均居住面積才會有較明顯的改善。

在多重辣招下，持有中型單位的業主，要換樓的成本卻甚高。如果官方措施可在此方面略作調整，鼓勵換樓業主售出舊居。不但整體的人均居住才會有更大的改善空間，二手成交量回升，反對政府辣招的壓力亦可望減少。

原文刊於信報網站 2014年2月22日 

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中港融合面面觀

星期日有組織發起針對大陸遊客的遊行，也引來歡迎內地客的組織對罵。指罵遊客的行動不值得支持，但港府不得不正視一個問題：部分港人擔心香港大陸化，並非無的放矢。本來香港要賺內地錢，在某些地方遷就客戶是無可厚非，但香港完全大陸化，對香港，對中國都沒有好處。

無論由任何角度看，指罵遊客都是不文明行為，畫面流出海外，更令人貽笑大方。但冰封三尺非一日之寒，此類組織的行動，無疑有一定的民意同情。此種民意似乎是恐懼香港日益大陸化，而此種擔心，有一定的事實基礎：

早前政府估計，數年後每年訪港旅客會突破一億人，然後又說，不打算為旅客人數上限封頂；在民情抱怨旅客過多，影響本地人生活時，政府的反應似是兩手一攤， 沒打算有任何作為。近幾年香港的大學增收內地生，部分科系有八成以上的研究生是內地人；某大學的博士生入學試，部分試題只有簡體字，沒有繁體中文，也沒有 英文。我們更有同事在另一家大學看到告示，內容是「如廁時請勿蹲在座廁上，學校另有踎廁提供」。更不要說北區居民生活大受水貨客影響、港媽仍擔心限奶令一 取消會買不了奶粉？

不少人就是因此類頊事，而認定我們的整個城市，有愈來愈大陸化的傾向。本文不打算討論本土對大中華，繁簡體優劣，甚至踎廁座廁何者更衞生的問題。只想說， 不管在任何角度來說，香港維持本身的特色，才是對中國的最大貢獻。港府在保障內地遊客，以至照顧內地感受之時，亦應珍視香港的特色。

年前一家食店為了迎合內地人，價目表全部使用簡體字；最終因「本土勢力」示威，改回繁體。店家動機無非為方便內地客閱讀，卻忘記了，不同於內地的正體中 文，某程度上是金漆招牌---那些水貨客運回內地的港貨，包裝便全是正體中文，斷沒有人會費時將招紙、說明改用簡體。內地人來香港消費，是因為不用出國又 有好像出國的感受，香港全面使用簡體字，此方面的感覺會失色，長遠反而對香港吸引內地客不利。在大學教育上，本地幾家大學在國際排名上更超北大清華，與香 港的國際化背景、英語運用有關。為了一時方便而在試題上只用簡體字，是自毀招牌的行徑。

香港特色有待官民共同維護
兩地交流日熾，互相影響本來是自然而然的事。問題是中國規模太大而香港太小。往來時小的一味遷就大的，結果便是廉政專員把內地以公帑豪吃的一套引入而堅持 未有犯規。即使是完全支持中港融合的人士，恐怕也要同意，內地與香港的文化有難以逾越的鴻溝，融合不會只有好處-多數情況下，港人要為之付出一定代價。例 如說，如果大學為了方便內地生而提供更多踎廁，本地生慣用的座廁便買少見少。

樓市的也有類似的問題，自人民幣於2005年滙改以來，港元已兌人民幣貶值逾25%。加上港元按揭利率比內地按揭利率低一截，吸引大量內地投資者來港置 業。金融界專家認為，現時人民幣滙價仍是偏低，如果不是近年推出買家印花稅、雙倍印花稅，大量本地物業會轉手予內地人持有。

內地人大量購入本地物業，一如自由行，短期內會有一批港人直接愛惠，例如發展商、高價賣出物業的業主等等；但中長綫卻會影響本地民生--本地人更難透過資產升值分享經濟成果。

一面倒內地化 於港於國無益
要減少本地人對中港融合的疑慮，港府應該考慮在樓市之外的其他地方，引入本土優先的考慮。短期目標是減少本地人對大陸化的憂慮，中長期目標是保持香港的特色。香港只有維持與內地不同，才對中國最有價值。

在金庸的小說鹿鼎記中，康熙收復台灣後，收編了一批藤牌兵。康熙沒有要他們學滿人騎射，保留了他們自己的特色；最終藤牌兵在韋小寶對羅薩國一役建立大功。如果要藤牌兵學滿人，喪失特色之餘，也只會成為庸碌的三流部隊。


原文刊於經濟日報網站 2014年2月19日

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存款掛鈎按揭新趨勢

過去三年，按揭新取用金額持續下跌；今年銀行料會出現較大的跑數壓力。過去銀行要爭取市佔率，會在按息上直接調整。但受制於多項因素，現階段銀行未必在按息上直接競爭，但已見按揭貸款的不同優惠持續增加。

有銀行早前宣布為一手樓盤提供以拆息為準的存款掛鈎按揭；利率低至H+1.7％，鎖息上限P（5％）減2.85％，回贈1％；借款人同時可獲等同按息的存款戶口，存款利率遠較一般往來戶口為高，而優惠存款額上限為貸款額一半。

換 言之，就是將H按與存款掛鈎合二為一。過去銀行推出存款掛鈎按揭，利率都會較當時的P按略高；例如市場一般P按利率是P-3％，存款掛鈎按揭利率會是P- 2.75％。在市場競爭激烈下，近年存款掛鈎按揭的利率已趨向與一般P按睇齊。而現時的最新發展，是銀行開始推出H按的存款掛鈎組合。由於計劃條款甚為吸 引，估計會為市場受落，不排除稍後有更多銀行跟進。而目前「僅限於一手樓盤」的條件，估計亦會放寬。

由於上述存款掛鈎組合同樣設有以P為準的鎖息上限，對借款人來說，基本上無額外風險；至於是否能透過有關計劃取得最大利益，便要視乎借款人在置業後，是否有有較大筆的流動資金，可供存入戶口了。

原文刊於晴報 2014年2月18日

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安老按揭的獨特風險

早前按揭證券公司高層接受訪問，指為了完善風險管理，考慮將安老按揭加按的保費優惠取消。可能由於安老按揭在本港發展不久，規模較少，社會上對此幾乎沒有討論。安老按揭又名逆按揭，對貸款人來說，在風險管理上有不少地方與傳統按揭完全不同。在商言商，取消逆按的加按優惠，甚至反過來增加加按成本，有一定理據。

所謂按揭，就是以物業作抵押品的貸款。而貸款額相對於抵押品的價值(即Loan To Value Ratio, LTV)愈高，則貸款人的風險愈高。而由借款人取用按揭的第一天起，未償還按揭餘額相對於抵押品價值的比率，便會不斷變化。變數有兩個，第一是抵押品價值---樓價可升可跌；第二是按揭餘額本身。

傳統按揭，不論借款人用的是什麼按揭產品、成數、年期，欠款是逐步遞減的。借入按揭時樓價600萬，借款額420萬元，以最長還款期30年，按息2.15厘計；一年後未償還按揭金額會跌至約410萬元，5年後是367萬元左右。如果樓價、按息不變，未償還按揭金額在5年後會跌至估值6成左右。換言之，傳統按揭貸款人的風險，會隨借款人逐步償還欠款而遞減。

逆按特色—欠款持續增加

相對而言，提供安老按揭的機構，風險卻是「與日俱增」的---隨著每月年金的發放，安老按揭的待償還按揭餘額每月累積增加。安老按揭有兩種發放年金的安排，即固定年期及終身；選擇固定年期領取年金的長者，每月可獲的年金會較多，但在指定年期過後，年金會停發，業主可繼續住在物業內，直至百年歸老。而終身領取年金的長者業主，每月可獲的年金會較少，卻可在有生之年，每年領取年金。

不論是哪一種提取年金的方法，安老按揭的未償還按揭本金都是遞增的。表面看，對貸款機構來說，借款人如選用固定年期領取年金，由於整體年金金額固定，會較易計數。但萬一借款人長命百歲，雖然在指定年期後已不會獲派年金，但利息在其後還是會照樣計算，銀行還是要在借款人身故之後，才可收回業。如果銀行收回物業時，正值樓價下跌周期，借款人的財產繼承人選擇償還借款、取回物業的可能性便較低。

樓市高升期 將觸發大量加按

此外，現行安老按揭有加按的機制，設計上是為了長者可善用資產，但同時會令貸款方的風險增加。舉例而言，一名長者持有一個已供滿，樓價300萬元的物業，將單位逆按予銀行後，每月取得年金。幾年後樓價上升，單位市值400萬，長者可以選擇加按，令每月取得的年金金額上升。此個機制特別的是，只要樓價有一定升幅，借款人都有充分誘因加按；相反，在物業估值下跌時，借款人雖然無從加按，但每月收取的年金不受影響。換言之，對貸款方而言，此類貸款未償還欠款的遞增，不只是線性的穩定上升，更可能在樓價高升時出現暴增。現實一點看，此種設計，整個計劃存在爆煲的風險---借款人不需要太精明，都會在升市時加按，只要樓價出現為期較長的跌市，提供保險的機構可能面對大量索償。

安老按揭未償還貸款按年遞增的本質，基本上無法改變；要減少樓價上升時，貸款暴增的風險，唯有由減低借款人加按誘因入手—不外乎是加保費，甚至調查加按時的按揭成數等等—技術上問題不大。但減少長者業主加按的誘因，卻在某程度上會減少他們善用資產升值的彈性，如何平衡，有關機構宜從長計議。

原文刊於iMoney 2014年2月15日

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印花稅回贈的聯想

新春假期過後，多個新盤推出，在市況偏淡之時推盤，少不免增加優惠，也可以說是變相減價。一些新盤優惠，似乎希望重新開拓港外客源，成效如何是未知數；不過情況反映市場重大生態變化。

大概是2005年中國匯改，人民幣持續上升開始，內地人對本地物業的興趣上升；

本地眾多新盤加強在內地路演，一時間，內地客佔部分新盤的買家比例達3成以上。當然，隨著買家印花稅(樓價15%)，雙倍印花稅(樓價1.5%至8.5%)的推出；非本地買家置業成本上升。另一方面，金管局收緊豪宅按揭、非自住物業、非本地收入借款人的按揭成數，亦令外來買家的按揭槓桿大幅收窄。

幾招結合的結果，是外地買家入市數量大減。少了此批額外需求，本地人也少了「再不入市，物業都被外人買貴了」的恐慌，入市態度轉趨觀望，樓市遂由旺轉淡。

面對如此情況，發展商自然有所回應；一些新盤，發展商除了常見的二按，也推出「印花稅優惠」。本來印花稅回贈不是新鮮事，一個固定於樓價某一百分比，例如4、5%的「印花稅優惠」，和「XX會會員優惠」、「新春發財特別賞」本質一樣，都是以不同名目的優惠，可吸引買家入市之餘，又可避免帳面訂價顯得太便宜。

值得留意的是部分新盤的印花稅優惠並不是固定於樓價的一個百分比，而是根據買家實際支付的印花稅，以某一百分比計算。舉例而言，某樓盤固贈買家70%的印花稅。如果買家是香港永久居民，並未持有物業，購買一個600萬元的單位；印花稅是18萬元(樓價的3%)，發展商回贈金額是12.6萬元，買家實際印花稅支出5.4萬元。如果香港買家已持有一個物業，印花稅是36萬(樓價的6%)，發展商回贈是25.2萬元，買家實際印花稅支出10.8萬元。相對而言，如果買家是內地人，購買同一單位，印花稅是126萬元(樓價的21%)，發展商回贈是88.2萬元，買家實際印花稅支出37.8萬元。

換言之，同一個單位，發展商會根據買家身份不同，而有不同的回贈。發展商有此安排，自然是希望以回贈抵銷辣招，吸引非本地買家回流。在商言商，此舉無可厚非。香港人也好，外地人也好，錢還是錢嘛。值得留意的是，如果一盤得手，其他盤跟進，那麼辣招在一手市場的遏市效用將大幅削弱。持有強勢貨幣的外來買家，佔一手市場比重將再次回升。

發展商寧可向非本地買家提供樓價最高逾16%的回贈，而本地上車客只有2%，本地換樓客，甚至投資者的回贈亦只有約6%。考慮的因素，究竟是「減完價，本地人都買不起」；抑或「減完價，本地人都不會買」？亦是值得思考的問題。

當然，如果新增優惠的反應好，大量本港買家入票，發展商又可以用「照顧本地買家」的名義，在加推時撤回印花稅優惠，或只限港人購買。基本上此招可立於不敗之地。

原文刊於信報網站2014年2月15日 

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樓價如下調 受惠者恐有限

蛇去馬來，對香港高官來說，蛇年雖是諸事不順；但辣招總算剎停了樓市的升勢。美國聯儲局宣布退市，市場對息口回升的預期升溫，多數分析認為本地樓價將見一 定調整。只要樓價不是失控下跌，情況應該是官方喜聞樂見。但我們懷疑，即使「樓價有序下調」此種較理想的情況出現，社會上因樓市而來的怨氣，亦不會明顯減少。

樓價下跌，持有物業的業主自然不會高興；去年獲得白居二資格購入未補價居屋的「幸運兒」，更可能抱怨政府推動他們高位接貨。表面上，現時並未持有物業，又 有意入市的準買家，會是跌市的受惠者----他們較可能喜迎樓價下調。不過，我們看過不少在2003、2004年入市的個案，較有自信的買家會認為自己眼 光獨到，成功撈底；較謙虛的會說自己幸運----似乎較少聽到「多謝董特首，令我低價買樓」的。

參考往績，假如今年樓價出現調整，令部分準買家成功入市，亦不見得他們會多謝政府。在高官的角度考慮，就算「成功爭取樓價下跌」，對民望亦於事無補。當然，港府高層一早明言施政不會考慮一時的掌聲，樓價回落縱使掌聲寥寥，他們也未必在意。

樓價即使跌3成 對首置者仍太貴
不過，更大的問題是，樓市如在現時的市況下調整，受惠的人未必太多。原則上，樓價下跌，對於未上車的初次置業人士，及有意換樓的業主都有利。但對大部分初 次置業人士來說，即使樓價下跌2、3成，仍是太貴----早在2010年，坊間已認為樓價太高；真正受惠於樓價回落而入市的準買家恐怕不多。

另一類原則上的受惠者是換樓客----樓市偏軟時，細價樓與中高價物業之間的價格差距較窄，「平買平賣」的成本，會較「貴買貴賣」的為低。問題是，除非官方調整部分辣招，否則業主趁平換樓的意欲會受到壓抑。

二手市場欠流動 上車客難覓心水單位
其中一個影響換樓意欲的措施，自然是雙倍印花稅。對換樓客來說，以先買後賣方式換樓，便需要支付雙倍印花稅----如果順利在6個月內售出舊居，可以申請退稅。但對購入樓花的買家來說，6個月時間明顯不足；即使購買的是現樓，如果需要大規模裝修，時間其實亦相當緊張。

另外一種影響換樓客意欲的措施，是金管局的按揭限制----樓價600萬元以上物業不可借足7成按揭。大部分新發展區樓齡10年左右的3房單位，成交價已逾此水平，換樓客如決定換樓，需要準備較多首期。

表面看，換樓客欠缺換樓意欲，與他人無關。但在新供應仍然緊張的當下，持有2房單位自用的業主如難以換樓，亦意味在二手市場的放盤量不會顯著增加。官方及 私人統計的樓價指數可能出現下跌，但受惠於價格下跌，成功以較合理價格上車的初次置業人士不會太多。如果政府有意使更多置業人士可以購入負擔得來的物業， 除了一味壓低樓價，恐怕也要調整措施，令已經置業的人士，可在現時的市況下順利執行換樓大計。

原文刊於經濟日報網站2014年2月12日

中高收入家庭 置業負擔未見問題

2013年，約有52,000宗住宅成交註冊，平均每宗住宅成交額為577萬元。香港家庭收入中位數22,400元；只計居於私宅的家庭，月入中位數是 30,000元。平均住宅成交價是整體家庭收入中位數的21.5倍；或居於私宅家庭的16倍。無數分析認為樓價偏高的結論，便是基於類似的比較而來。

但 請看更深入的資訊：2013年住宅成交量是5.2萬宗；而月入在十萬元以上的家庭，大概有9.5萬戶。月入在五萬元以上的，有41.6萬戶。樓價577萬 元，只是月入五萬元家庭年收入的9.6倍。以七成按揭，25年還款期，按息2.15厘計算，月供是17,416元，佔月入34.8％，此數字與金管局統計 的每月銀行新批按揭中，借款人平均的供款與收入比率35％相當接近。
上述數據的意思是，物業對整體社會來說算貴，但對中高收入家庭來說，卻不是不能負擔（此處更沒有計算非本地買家的購買力）。

我們不是認為平均樓價超逾一般家庭（指月入兩、三萬元者）收入的16、21倍沒有問題。樓價遠高於整體家庭收入中位數，反映的不是「現時樓價已超過買家的負擔能力」，樓市買家主力應該是那些中高收入家庭，到目前為止，他們的負擔能力仍未見問題。
真正的問題是：統計上的中等收入家庭，一方面難享房屋福利（公屋不合資格，白居二名額有限），私樓成交價的確遠高於他們的負擔，惟有以租住私樓解決居住問題；但租金比起按揭供款，卻是純粹支出。難以置業加上日益上升的租金支出的生活壓力，是本地人怨氣難消的一大原因。

原文刊於晴報 2014年2月11日

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辣招制肘 馬年樓市料橫行

馬年伊始，樓市吹起一片淡風—美國持續收水(Tapering)、中國經濟增長見放緩、港府堅持維持辣招、土地供應增加。多項利淡因素下，我們看到的樓市分析，一面倒以估計樓價下調為主，分別只是大跌抑或小跌。不過，我們懷疑，樓價在年內大幅調整的空間不大---部分原因與官方措施有關。

首先要強調的是，我們完全認同，樓價已處於偏高水平，加上種種辣招，現時入市值博率不高；而且市場氣氛偏向觀望，準買家暫時欠缺早兩年的急迫感---那種「遲買就可能更貴」的壓力暫時已消失。

不過，偏高有偏高的理由，而有關理由暫時仍然存在。最大的維持樓價動力仍是按息偏低。如果外圍因素沒有出現大變化，美國即使順利在2014年完成收水，年內美息亦沒有多少上升空間，連帶本地按息亦將維持在低位。在此情況下，業主持貨成本偏低，樓價難跌。

另外，港府的多項措施其實是雙面刃---阻止更多資金進入樓市，避免樓價進一步上升的同時；亦有某種「篩選」作用---近幾年入市的買家均有一定實力，比起過去的樓市周期，現時業主會有較強的持貨實力。另一方面，過去數年短線投資者入市比例下跌，將對未來市場走勢有深遠影響。

舉例來說，過去跌市的一大原因，是投資者的反應。旺市時投資者的技倆是將物業一開二、二開四，利用按揭財技增加擴大資產規模；在跌市時的行為便相反：將物業四減二、二減一，減少資產組合中物業的規模，改為持有現金。理論上，一旦確認跌市，持有多個物業的投資者也會減持物業---只是過去數年的辣招，令他們佔市場的比重下跌，爭相出貨的規模料會較以往的周期為小。

SSD令投資者出貨成本增加

此外，額外印花稅的推出，某程度上制約了業主的出貨意欲---持有不足3年的住宅，轉讓成本增加。除非投資者認定跌市跌幅會高於此項稅額開支(物業現價10至20%，視乎物業持有時間而定)，否則可能傾向於繼續持有單位。

因此，現時樓市的升浪或已結束，但卻未有大跌條件---自住用家未有出貨誘因，投資者的出貨意欲又受辣招影響。樓價可能出現緩慢調整，但戲院失火般的爭相走難場景，卻欠缺出現條件。

當然，市場可能受意外事件左右—中日會不會由口水仗發展至進一步衝突是其一；中國以外的新興國家貨幣匯價下跌，利率急升看上去也和1997年亞洲金融風暴有幾分相似。如果新興市場情況進一步惡化，令各地熱錢(包括在留駐香港的)回流美國，香港的利息---包括最優惠利率、拆息，及銀行新造按揭的息差，都可能出現較明顯上升；那時便會對樓價出現較大壓力。

至於此類黑天鵝出現的機率有多少---我們都好想知道。根據黑天鵝事件的定義，本來就是指意想不到的事。未來可能真正左右大市的因素，反而可能是其他意外。有意在年內入市的準買家，與其猜度樓價升幾多，跌幾多，不如準確計算自己的負擔能力，以避免超借的態度完成置業計劃。

原文刊於信報網站2014年2月8日

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安老按揭加按減回贈 有違計劃原意

按揭證券公司高層接受傳媒訪問時透露，為控制風險，考慮取消安老按揭加按時的保費優惠。站在一家公司的風險管理立場，此舉無可厚非，但在安老按揭推出的原初動機來說，有關措施卻是一種倒退。

安老按揭的基本概念，是長者將已供滿的單位逆按予銀行，銀行每月向長者發放定額年金。待長者百年歸老後，銀行取回單位拍賣，抵銷多年發放的年金及利息。由 於樓價可升可跌，銀行拍賣單位時，所得可能不足抵銷本金利息，為了減少風險，申造安老按揭的業主，需要向按證公司購買按揭保險。如果樓價下跌，銀行出現損 失，便由按證公司向銀行賠償。

安老按揭的年金在銀行批出時訂定，會視乎幾個因素而變化：物業估值（估值愈高、年金愈高）、業主年齡（年齡愈高、年金愈高）、業主人數（夫婦二人、收取的年金會較少）等。
原則上，選用安老按揭後，年金是不變的。但如果樓價上升，業主可透過加按，取得較高的年金。在推出安老按揭時，為鼓勵更多長者選用，曾推出加按保費回贈；安老按揭推出兩年多，有五百多宗申請，當中有二十多宗是加按。

現時有關機構擔心的是，如果大量借款人在樓價高企時加按，萬一樓價見頂回落，銀行拍賣單位後將不能如數收回本金、利息，按證便將蒙受損失。

樓價高位加按 業主開心 按保憂心
想象一下：假設安老按揭在90年代推出，多年來申造的長者極可能在97年前積極加按，以取得較高的年金；其後樓價大幅回落，之後十多年，每位長者過世，銀行收回單位均不足抵債，都會向按證索償。

為了減少此方面的風險，工具理性的計算，合理做法便是降低樓價高位時，業主加按的誘因，例如減少回贈，甚至增加保費等等。

以保險公司的立場來說，減少借款人加按誘因，可說合情合理。問題是：究竟安老按揭的推出，是為了讓按證公司做生意獲利，抑或為了協助持有物業的長者善用資產，改善生活環境？

建議由政府平衡各方利益
同情地理解，沒有人希望看到，樓價高企時大量安老按揭借款人加按，然後保險公司在樓價下跌周期出現巨額損失，最終令安老按揭計劃無以為繼的情況出現。

但降低業主加按誘因，令業主坐視資產升值亦不能善用，卻會令整個計劃的吸引力下跌。退一步來說，保險公司降得了原有借款人加按，而制止不了大量持有供滿物業的長者業主趁樓價高企申請逆按--未來跌市巨額賠償的風險仍在。

由安老按揭推出第一天起，我們便主張，有關方面不宜視之為生意，反而要視為某種紓緩官方老人福利支出上升的方案，要吸引長者選用，倒不如由政府進行部分資 助。要平衡保險公司及借款人在加按中的利益衝突，也許由官方作出一定補貼，避免負責機構過於偏向商業思維，會是較可行的出路。


原文刊於經濟日報網站2014年2月5日

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