安老按揭加按減回贈 有違計劃原意

按揭證券公司高層接受傳媒訪問時透露，為控制風險，考慮取消安老按揭加按時的保費優惠。站在一家公司的風險管理立場，此舉無可厚非，但在安老按揭推出的原初動機來說，有關措施卻是一種倒退。

安老按揭的基本概念，是長者將已供滿的單位逆按予銀行，銀行每月向長者發放定額年金。待長者百年歸老後，銀行取回單位拍賣，抵銷多年發放的年金及利息。由 於樓價可升可跌，銀行拍賣單位時，所得可能不足抵銷本金利息，為了減少風險，申造安老按揭的業主，需要向按證公司購買按揭保險。如果樓價下跌，銀行出現損 失，便由按證公司向銀行賠償。

安老按揭的年金在銀行批出時訂定，會視乎幾個因素而變化：物業估值（估值愈高、年金愈高）、業主年齡（年齡愈高、年金愈高）、業主人數（夫婦二人、收取的年金會較少）等。
原則上，選用安老按揭後，年金是不變的。但如果樓價上升，業主可透過加按，取得較高的年金。在推出安老按揭時，為鼓勵更多長者選用，曾推出加按保費回贈；安老按揭推出兩年多，有五百多宗申請，當中有二十多宗是加按。

現時有關機構擔心的是，如果大量借款人在樓價高企時加按，萬一樓價見頂回落，銀行拍賣單位後將不能如數收回本金、利息，按證便將蒙受損失。

樓價高位加按 業主開心 按保憂心
想象一下：假設安老按揭在90年代推出，多年來申造的長者極可能在97年前積極加按，以取得較高的年金；其後樓價大幅回落，之後十多年，每位長者過世，銀行收回單位均不足抵債，都會向按證索償。

為了減少此方面的風險，工具理性的計算，合理做法便是降低樓價高位時，業主加按的誘因，例如減少回贈，甚至增加保費等等。

以保險公司的立場來說，減少借款人加按誘因，可說合情合理。問題是：究竟安老按揭的推出，是為了讓按證公司做生意獲利，抑或為了協助持有物業的長者善用資產，改善生活環境？

建議由政府平衡各方利益
同情地理解，沒有人希望看到，樓價高企時大量安老按揭借款人加按，然後保險公司在樓價下跌周期出現巨額損失，最終令安老按揭計劃無以為繼的情況出現。

但降低業主加按誘因，令業主坐視資產升值亦不能善用，卻會令整個計劃的吸引力下跌。退一步來說，保險公司降得了原有借款人加按，而制止不了大量持有供滿物業的長者業主趁樓價高企申請逆按--未來跌市巨額賠償的風險仍在。

由安老按揭推出第一天起，我們便主張，有關方面不宜視之為生意，反而要視為某種紓緩官方老人福利支出上升的方案，要吸引長者選用，倒不如由政府進行部分資 助。要平衡保險公司及借款人在加按中的利益衝突，也許由官方作出一定補貼，避免負責機構過於偏向商業思維，會是較可行的出路。


原文刊於經濟日報網站2014年2月5日

更多按揭資訊，請瀏覽按計劃網站