安老按揭的獨特風險

早前按揭證券公司高層接受訪問，指為了完善風險管理，考慮將安老按揭加按的保費優惠取消。可能由於安老按揭在本港發展不久，規模較少，社會上對此幾乎沒有討論。安老按揭又名逆按揭，對貸款人來說，在風險管理上有不少地方與傳統按揭完全不同。在商言商，取消逆按的加按優惠，甚至反過來增加加按成本，有一定理據。

所謂按揭，就是以物業作抵押品的貸款。而貸款額相對於抵押品的價值(即Loan To Value Ratio, LTV)愈高，則貸款人的風險愈高。而由借款人取用按揭的第一天起，未償還按揭餘額相對於抵押品價值的比率，便會不斷變化。變數有兩個，第一是抵押品價值---樓價可升可跌；第二是按揭餘額本身。

傳統按揭，不論借款人用的是什麼按揭產品、成數、年期，欠款是逐步遞減的。借入按揭時樓價600萬，借款額420萬元，以最長還款期30年，按息2.15厘計；一年後未償還按揭金額會跌至約410萬元，5年後是367萬元左右。如果樓價、按息不變，未償還按揭金額在5年後會跌至估值6成左右。換言之，傳統按揭貸款人的風險，會隨借款人逐步償還欠款而遞減。

逆按特色—欠款持續增加

相對而言，提供安老按揭的機構，風險卻是「與日俱增」的---隨著每月年金的發放，安老按揭的待償還按揭餘額每月累積增加。安老按揭有兩種發放年金的安排，即固定年期及終身；選擇固定年期領取年金的長者，每月可獲的年金會較多，但在指定年期過後，年金會停發，業主可繼續住在物業內，直至百年歸老。而終身領取年金的長者業主，每月可獲的年金會較少，卻可在有生之年，每年領取年金。

不論是哪一種提取年金的方法，安老按揭的未償還按揭本金都是遞增的。表面看，對貸款機構來說，借款人如選用固定年期領取年金，由於整體年金金額固定，會較易計數。但萬一借款人長命百歲，雖然在指定年期後已不會獲派年金，但利息在其後還是會照樣計算，銀行還是要在借款人身故之後，才可收回業。如果銀行收回物業時，正值樓價下跌周期，借款人的財產繼承人選擇償還借款、取回物業的可能性便較低。

樓市高升期 將觸發大量加按

此外，現行安老按揭有加按的機制，設計上是為了長者可善用資產，但同時會令貸款方的風險增加。舉例而言，一名長者持有一個已供滿，樓價300萬元的物業，將單位逆按予銀行後，每月取得年金。幾年後樓價上升，單位市值400萬，長者可以選擇加按，令每月取得的年金金額上升。此個機制特別的是，只要樓價有一定升幅，借款人都有充分誘因加按；相反，在物業估值下跌時，借款人雖然無從加按，但每月收取的年金不受影響。換言之，對貸款方而言，此類貸款未償還欠款的遞增，不只是線性的穩定上升，更可能在樓價高升時出現暴增。現實一點看，此種設計，整個計劃存在爆煲的風險---借款人不需要太精明，都會在升市時加按，只要樓價出現為期較長的跌市，提供保險的機構可能面對大量索償。

安老按揭未償還貸款按年遞增的本質，基本上無法改變；要減少樓價上升時，貸款暴增的風險，唯有由減低借款人加按誘因入手—不外乎是加保費，甚至調查加按時的按揭成數等等—技術上問題不大。但減少長者業主加按的誘因，卻在某程度上會減少他們善用資產升值的彈性，如何平衡，有關機構宜從長計議。

原文刊於iMoney 2014年2月15日

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