2013年,約有52,000宗住宅成交註冊,平均每宗住宅成交額為577萬元。香港家庭收入中位數22,400元;只計居於私宅的家庭,月入中位數是
30,000元。平均住宅成交價是整體家庭收入中位數的21.5倍;或居於私宅家庭的16倍。無數分析認為樓價偏高的結論,便是基於類似的比較而來。
但
請看更深入的資訊:2013年住宅成交量是5.2萬宗;而月入在十萬元以上的家庭,大概有9.5萬戶。月入在五萬元以上的,有41.6萬戶。樓價577萬
元,只是月入五萬元家庭年收入的9.6倍。以七成按揭,25年還款期,按息2.15厘計算,月供是17,416元,佔月入34.8%,此數字與金管局統計
的每月銀行新批按揭中,借款人平均的供款與收入比率35%相當接近。
上述數據的意思是,物業對整體社會來說算貴,但對中高收入家庭來說,卻不是不能負擔(此處更沒有計算非本地買家的購買力)。
我們不是認為平均樓價超逾一般家庭(指月入兩、三萬元者)收入的16、21倍沒有問題。樓價遠高於整體家庭收入中位數,反映的不是「現時樓價已超過買家的負擔能力」,樓市買家主力應該是那些中高收入家庭,到目前為止,他們的負擔能力仍未見問題。
真正的問題是:統計上的中等收入家庭,一方面難享房屋福利(公屋不合資格,白居二名額有限),私樓成交價的確遠高於他們的負擔,惟有以租住私樓解決居住問題;但租金比起按揭供款,卻是純粹支出。難以置業加上日益上升的租金支出的生活壓力,是本地人怨氣難消的一大原因。
原文刊於晴報 2014年2月11日
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