拆息回升 部分H按又觸封頂位

近2年來美國聯儲局加息4次，本地銀行的最優惠利率一直未有跟隨；但兩地息差收窄，聯繫匯率的機制自會發揮作用，市場開始出現套息活動，港匯偏軟而拆息略為回升。如果置業人士在2、3年前取用H按，又一直未曾轉按，近日可能已會發現按揭利率已升達「封頂位」。

由於銀行體系結餘高企、加上2008年開始的美國減息周期，港息未有跟足下跌。不但美息累計上調一厘而港元最優惠利率聞風不動，銀行界甚至預言，美息下半年再升0.25厘，最優惠利率也不會上調。

不過，較最優惠利率更敏感的拆息卻明顯受美息上升帶動，最影響業主供樓的一個月拆息由去年初的0.22厘，升至近日的0.47厘水平。2015、16年的新造H按中，平均利率為H+1.7厘；如果有關按揭在近日計息，供款利率便是2.17厘。多數H按均有以最優惠利率為準鎖息上限的「封頂」機制，過去2年的新批H按，一般鎖息位為「大P-3.1%」或「細P-3%」即2.15厘水平，上述例子中的業主，面對拆息上升，供款利率便會改以鎖息位的2.15厘計算。

H按封頂位的設計，減低了拆息較為波動對借款人的風險。當然，如果業主是在2、3年前取用按揭，要減少拆息回升對供款增加的影響，也可以作出更主動的應對措施：轉按。

現時不同銀行的H按條件有較大出入，由H+1.28至H+1.4厘不等；但成功轉按的話，相對於2、3年前的H+1.7厘，仍是有明顯下調。值得留意的是，不同銀行現時的為H按提供的鎖息位亦有不同，屆乎「大P-3.1%」至「大P-3%」左右。由於預期中短期拆息升幅或較最優惠利率為大，不論是新造按揭或轉按，在考慮H按時，隨了要留意H+的水平，借款人亦要留意鎖息位「P-」的幅度。

原文刊於經濟日報網站2017年7月5日

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H按鎖息上限調整對壓測影響

早前多家銀行上調新造拆息按揭(H按)的利率，不同分析紛紛計算H按利率上調對每月供款的影響；但較少人留意到，多家銀行同時上調H按的鎖息上限(Cap Rate)，會直接影響壓力測試的計算，借取同一筆貸款，需要更多入息才可通過壓力測試。

目前有提供H按的銀行，除了以「拆息+若干厘」作為供款利率外，都設有以最優惠利率為準的鎖息設計。以最優惠利率為5.25厘(俗稱大P)的銀行而言，5月金管局出招前，H按的鎖息一般為P-3.1厘，即2.15厘。設計的原意是拆息較為波動，為免一時的資金緊張抽高拆息，令借款人供款驟然急升；當H+為準的利率高於鎖息時，當月供款便改以P-的鎖息為準。而在申請按揭，計算每月供款與入息比率及壓力測試時，此類有兩個計息方法的按揭，一律以利率較高者為準。在上述例子中，計算供款與入息比率時，如P-的鎖息高於H+，便應以2.15厘為準。

5月金管局修訂按揭指引後，多家銀行調整H按利率時，亦同時上調鎖息，例如某銀行把鎖息調整至大P-3厘，即鎖息上調至2.25厘。在此行申請按揭，計算供款與入息比率時，便應以2.25厘計算，而「加3厘」的壓力測試，利率便是5.25厘。

2.15厘與2.25厘只差0.1厘，對每月供款的影響不大，但由於有壓力測試，0.1厘的差距，足以左右一個申請由批出變成拒批。以申請人無其他按揭負擔、收入來自香港，購置物業作自用、無其他債務的個案為例。如現行利率為2.15厘，借款額500萬元，還款期30年，申請人收入需達45503元才可通過壓測。如利率為2.25厘，收入便要達46017元才可通過。

換一個方向，月入1萬元，無其他債務及按揭負擔，供款30年，當計算利率為2.15厘時，可通過壓測，借入的按揭上限約109.88萬元；利率微升至2.25厘，其他條件不變，可借入的按揭金額上限約108.65萬元。例子亦可引申進一步思考：往後本地最優惠利率如隨美息上升，而壓力測試的要求不變的話，按揭申請人需要有更強的財政實力，才可通過壓力測試。

原文刊於信報網站2017年7月4日

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上車靠父幹趨制度化

近日的新盤開售，記者都不難找到靠父母資助入市的買家訪問，其實在樓價高企的今日，子女借助父母財力入市，似乎已成普遍現象，最近甚至有走向制度化的趨勢。

相信在以往任何時候，社會都存在父母資助子女入市的現象，不管樓價高低，此種資助都是個人決定，具體融資手段是個人化的——陳宅可能是父母挪用部分積蓄作兒子入市首期、何宅可能是上一代協助子女供樓一段時間、張宅是父母減收家用一段時間、黃宅是父母將物業加按，作為女兒買樓首期等等，不一而足。

但近年新盤開售，已有為跨世代買家提供劃一融資途徑的入市方案，例如接受買家將新購單位與近親持有的物業一併抵押，以取得按揭成數高於新樓樓價的按揭貸款，便可說是將父母資助制度化的趨勢。

父母協助子女置業 某程度上是兩代人供樓
不少人認為此類發展源於樓價高企，單靠準買家的努力，難以儲蓄首期；而父母以不同形式協助子女置業，某程度上是兩代人供樓，一旦樓價回落，受影響的便不止是業主，也包括業主父母。如果上一代已退休，連鎖影響便更為嚴重。

問題是，當資源有限，需要競爭才可取得時，家境無疑是一個左右誰人可取得有關資源的重要因素。家境較佳，父母負擔得起較高學費的學生有較大機會入讀好學校，是一個客觀事實。理應平等的教育尚且如此，整體上供應緊張的住宅，更難免有財力的父母資助子女入市。

對有意資助子女置業的父母，又或借用上一代財力入市的買家來說，要考慮的除了「骨氣」問題，更重要的是慎重考慮一旦經濟波動、利率上升時的影響。尤其是如果父母需要透過其他渠道融資，借款有一定成本時，更應考慮利率變化的影響。
部分融資渠道可能對供款與入息比率無甚要求，但借款人不妨參考銀行的按揭壓力測試，評估按息一旦回升時，供款增加帶來的財務壓力。所謂「還得到先好借」，聽來有如「阿媽係女人」，卻是至理明言。

原文刊於經濟日報網站2017年6月28日

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回歸20年 "本地買家"重新定義

電視台的樓市節目統計，上半年新盤買家近五分一用國語拼音登記，部分新盤比例更直逼買家印花稅未實施前；節目指情況反映非本地買家活躍程度有上升趨勢。問題是，身份證明文件是否採用國語拼音，與買家是否「本地人」嚴格而言是兩回事。

如果「本地買家」指的是有永久居民身份人士，那麼買賣登記是否國語拼音(正式名稱是漢語拼音)，並不是分別買家是否「本地人」的有效方法。

傳統上，土生土長港人的英文姓名以廣東拼音標記，而不少內地人移居香港，身份證明文件都會沿用漢語拼音，電視台統計新盤買家中有五分一為漢語拼音，買家可能是無香港身份證的內地買家，也可能是居港多年，買樓不用付買家印花稅的香港永久居民。

另一方面，也有報章統計，1997年以來，連同單程證、雙非嬰兒及各類簽證居港的新移民約150萬人，以去年底人口737萬人計，正好佔20%，比例與上文提及的五分一新盤買家以漢語拼音一致。當然我們無從統計新移民在身份證上沿用漢語拼音的比例，但電視台的統計，可能只是新移民佔買家的正常比例。

要嚴格計算樓市成交中「非本地人(定義為非永久居民)」的比例，最好莫過於稅務局統計：今年1至5月，共有1006宗住宅買賣登記支付買家印花稅，同期有24558宗一、二手住宅成交。換言之，不具永久居民資格入市的買家(包括公司名義買家)，只佔成交4%。

提出一大串數字，不是要和電視台抬槓。不少土生土長的香港人，可能會認為，新移民也好、無香港身份證的內地富豪也好，都有份搶貴樓價，兩者無大分別。

問題是，他們是有分別的，港府推出買家印花稅、調高從價印花稅，非本地永久居民購買本地住宅，要支付樓價30%印花稅，稅率不可謂不高；加上3年內轉讓要支付額外印花稅、非本地收入的按揭成數只有30%至40%。理應可遏抑外來置業需求。以今年1至5月只有4%成交的買家非永久居民，措施也不可謂無用。

回歸20年，市場中早有一大群姓名為漢語拼音、說普通話，甚至長住內地的「本地買家」存在，他們置業成本不會因為上述辣招而增加。考慮樓市前景，甚至是評估辣招效用時，此都是不得不衡量的因素。

原文刊於信報網站2017年6月27日

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回歸20年 看按揭變化

回歸20年，適逢樓價指數再創新高，1997年新盤開售萬人空巷場景再現，市民茶餘飯後都在討論樓價。而由按揭角度看，20年來市場有極大改變，幾乎可說蒼海桑田。

利率：由10厘跌至2厘
1997年時，新批按揭以最優惠利率按揭（P按）為絕對主流，當年全香港只有一個最優惠利率，由銀行公會開會決定。1997年3月至10月，最優惠利率為8.75厘，一般新造按揭利率約P+2，亦即按揭利率可達在10.75厘左右。10月份最優惠利率再升至9.5厘，新造按息進一步上升。
現時在按揭利率方面與1997年有兩個最大的分別：新批按揭中九成以拆息為準（H按）。現時一個月拆息約0.43厘，新批按揭利率一般為H+1.4厘，即按息約1.83厘，遠較1997年為低。另外，傳統的最優惠利率現時的作用主要為拆息按揭計算封頂之用，以及資助房屋的按揭計息標準；而最優惠利率亦已由銀行公會統一發報，改為各家銀行自行公報。

按揭成數：七成按揭不再
1991年前，本地銀行一般可為住宅提供九成按揭，其後金管局認為風險過高，銀行公會以指引方式將一般按揭成數下調，1997年時一般新造按揭成數為七成。
七成按揭的標準在1991後長期維持，至2009年起，金管局開始限制高價住宅按揭成數，其後指引逐步收緊，至2015年，更將$700萬以下住宅物業按揭成數亦降至六成。
2017年，以未有按揭負擔的申請人計，購買樓價$1,000萬以下住宅物業，按揭成數上限為六成，貸款額不可高於$500萬；$1,000萬以上物業，按揭成數上限五成；有按揭負擔人士，按揭成數再下調一成。當然，有需要借取較高按揭成數的買家可透過按揭保險入市，但多年來大眾視為「標準」的七成按揭已成歷史。

過度借貸風險下降
1997年，一般銀行會以「供款低於月入50%」作為審批按揭準則。由於當年信貸資料庫未有按揭紀錄。理論上一名置業人士可用一份收入，在多家銀行為不同的住宅物業申請多份按揭，埋下了過度借貸的炸彈，當外圍因素惡化，便出現連鎖式蝕讓，擴大了樓價的跌幅。
現時信貸資料庫已包括按揭資料，借款人申請按揭時，銀行可以透過資料庫得知借款人是否有其他按揭負擔。而根據金管局指引，無按揭負擔人士，供款不可高於月入五成，而在「按息上升3厘」的壓力測試下，供款不可逾月入四成，有按揭負擔人士要求按此再收緊。整體上，現時按揭市場並不存在過度借貸的風險。
20年下來，樓價升幅的確跑贏一般打工仔的收入，對中等收入的買家來說，雖然按息低企，但置業難度恐怕較當年更高。不過，重重指引下，成功入市的買家，供樓負擔卻較當年為低，而且以自用人士為主，樓市的風險，反而較上一個高峰期小。

原文刊於置業家居2017年6月24日

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息口趨升 惟低息環境將持續

6月份美國聯儲局上調利率，由2015年底計，已是第四次上調，幅度合計一厘；但香港各家銀行的最優惠利率未見跟隨，加上美國聯儲局預期長期聯邦基金利率維持在3%水平，往後即使港元利率緊隨美息上升，仍處於相對偏低水平。

由於美國在減息周期時，香港銀行未有緊隨美息下調，加上銀行體系結餘高企於近2600億元水平，本地銀行在聯儲局議息前已表明，最優惠利率暫時不會跟隨美息上升；甚至在美國加息後，本地銀行仍然估計，下半年美息再加，仍有條件維持利率不變。

在聯繫匯率之下，美息與港息的長期走勢會趨向一致，因此，在聯儲局表明美息在未來2年持續上調的情況下，置業人士宜為未來利率上升在財務上早作準備。但另一方面，由於聯儲局估計，2017年會加息3次，意味下半年有一次利率上調，而2018、2019年將各加息3次，2019年聯邦基金利率處於2.75厘至3厘水平。而聯儲局又估計，聯邦基金利率的長期預估中值維持在3厘，意味未來2年，美國會累計加息1.5厘。假設港元利率在2018年起緊跟美息上升，現時不足2厘的新造按息，大概會升至3.4厘水平。

當然，「預估中值」云云，不過是一眾聯儲局官員今年坐下開會得出的數字。因應經濟數據變動，預估數值可以隨時修訂。不過，現階段可以理解為：參考現時經濟表現，聯儲局認為美息升至3厘水平已足夠—既不特別刺激借貸需求，又可控制通脹，也預留未來需要刺激經濟時的減息空間。

如果聯儲局的估計未有大幅偏離現實，便表示港息未來數年的上升空間不大—可能只有1.5厘水平；以還款期25年計，按息較現水平上升1.5厘，月供會增加18%。

由於近年批出的銀行正規按揭，借款人都需要通過壓力測試，按揭供款雖然會因為加息而上升，但應該仍在可負擔水平。反而是近年透過發展商一按購入新盤單位的買家，宜小心計算，2、3年後港息上升，而發展商一按優惠期又完結時，對自己財務的影響，並早作安排。

原文刊於經濟日報網站2017年6月21日

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官方措施支持樓價高企？

特區政府換屆在即，現屆政府推出多項樓市辣招，但樓價於過去5年卻持續上升。雖然眾多辣招推出的原意是遏抑樓價，但市場卻有聲音質疑，眾多措施反而支持樓價在高位運行。

除了初版的額外印花稅於2010年由上屆政府引入之外，買家印花稅、雙倍印花稅、額外印花稅「加辣」(購入住宅單位後3年內轉讓需支付額外印花稅)，以及劃一從價印花稅至15%等，均在現屆政府任內推行；加上金管局在期間亦推出第5至8輪的逆周期措施，過去5年，擁有多於一個住宅物業的投資者/外來買家，物業買賣的印花稅支出愈來愈高，按揭槓桿卻愈來愈少。不過，物業代理統計的樓價指數，同期卻上升逾五成。

表面看來，眾多措施似乎無力阻遏樓價上升。一般的解釋是形勢比人強，過去5年市場熱錢充斥，按息一直處於超低水平；住宅供應方面，官方的說法是雖已落力增加土地供應，但建築需時，增加的供應要待下屆政府任內才會出現。

對於辣招效用有所懷疑的意見更認為，整體上眾多招數令成交量下跌，較欠缺財力的買家(包括投資者及用家)都難以入市；當新供應不足，而合資格入市的買家又是財力較高的一群時，成交價自然偏高。更有指辣招令業主換樓成本增加，減少了二手市場的放盤量，「鎖盤效應」反而令價格上升。

問題是，我們可以說過去數年推出的辣招是策略錯誤，甚至反過來認為政府應該減辣嗎？試想一下，如果一般業主的換樓成本維持偏低，在旺市之際，業主換樓，在增加一個放盤的同時，其實也增加了一個入市需求。我們最多可以說，二手市場放盤如果增加，細單位的升幅可能較現時為低，但更多業主換樓，其實會令大單位出現更明顯升幅。

某程度上，由於眾多措施限制了入市規模，令成功借取按揭買家的實際供款負擔偏低，減低了外圍因素變化時，財力不足業主斷供的風險。的確可說現有措施減低了日後樓價調整的幅度，此後果總比資金不受控的入市，一下子推高樓價，遇上外圍因素惡化時，出現大幅調整好得多。

原文刊於信報網站2017年6月20日

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