9成按揭限制難放寬

樓價破頂上升，400萬以下物業買少見少，意味9成按保名存實亡。坊間又再有建議，放寬9成按保的適用範圍。有關建議立意可能良好，而且市場客觀上的確有此需要，但落實的可能性恐怕不大。

現時未持有香港住宅物業的買家，可透過按揭保險計劃，取得高於標準成數的按揭貸款。400萬元以下物業成數可達9成，400萬至600萬元物業，仍可申請按保，但成數會逐步減至8成。隨著近年樓價持續上升，400萬元以下物業已漸絕跡，9成按保幾乎有等於無。部分有能力負擔供款，但欠缺首期的買家，實際上難以入市，不少聲音建議，將9成按保的適用樓價範圍調高。

客觀上，將9成按保的適用樓價調高，應該不會為貸款銀行及保險公司帶來額外風險。主要原因是8成以上的按保，有嚴格的申請要求，包括：所有申請人須為固定受薪人士、申請時未持有香港住宅物業、供款負擔比率須低於45%、按息加3厘的壓力測試下，供款不可高於月入35%。有關要求大致保證了借款人的收入穩定，而且供款負擔偏低。以借取300萬貸款、30年還款期，利率2.15厘計，月供11,341.97元，而通過壓力測試收入要求為29,783.25元，供款負擔比率為40%。貸款額上升，有關比率亦不會變化。

放寬釋錯誤訊號：認同樓價升浪維持
但考慮到對樓價的刺激作用，以及向市場釋放的訊號，估計當局放寬9成按保適用範圍的機會甚微。說到需要，現時樓價比起過去有首貸、自貸、夾貸等眾多官方置業資助計劃的年代更高，客觀上初次置業人士更需要資助入市。但大概市場中人都明白，港府是不可能在現時樓價高企的情況下，推出任何資助計劃協助市民置業，原因是此舉有如火上加油，政府更可能被指以公帑推高樓價。

放寬9成按保，雖然不必動用公帑，但客觀上會推動更多初次置業人士入市，同樣會進一步推高樓價。更大的問題是，一旦放寬，會向市場釋放錯誤訊號：當局認同樓價升浪維持，唯有放寬9成按揭限制；結果是整個市場，連帶中高價物業的氣氛都被帶動。

基於以上的風險，相信當局放寬9成按揭限制的機會不大。置業人士如真有自住需要，暫時唯有耗用更多時間儲備首期，並期望港府預告的供應增加落實時，可略為壓低樓價。

原文刊於經濟日報網站2017年3月8日

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人口普查按揭數據解讀

上周統計處公布2016年中期人口普查的初步資料，包括部分與樓市有關的數據；其中，需要支付按揭供款的住戶，供款與收入比率中位數為18%。數字公布後，引起網上連番討論，很多人不解為何樓價高企，而供款負擔卻如此低；相對而言，也有人認為負擔偏低，顯示購買力被低估。實情究竟為何？

根據統計處的資料，122萬個擁有自置居所的家庭住戶中，約三分二沒有按揭供款或需要支付借貸還款。需要為自置居所償還按揭的住戶(包括私樓及資助房屋用戶)中，供款中位數為9500元，按揭供款及借貸還款與收入比率中位數為18%。

很多人直覺上認為有關數字偏低：一來是樓價持續上升，官方提及的供款比率已逾六成，似乎與統計處的數據有衝突。事實上，政府官方常掛在口邊的供款負擔比率是以所有家庭入息中位數，以及平均樓價計算而來，並不反映實際借取按揭家庭的供款負擔。根據金管局的數據，近幾年在壓力測試收緊後，按季新批按揭借款人的實際供款負擔只在34%至36%左右。

另外，要留意金管局的數字，牽涉的包括自住及非自住物業，根據現行指引，借款人如果已擁有其他按揭物業，所有按揭供款的上限不可高於月入四成，在壓力測試之後，實際數字大概只有三成多；近幾年按揭利率基本上維持低位，而經濟大致上持續增長，一般置業人士入市後供款負擔比率按年下跌，大概是正常現象。

更重要的是，統計處統計只限「自置居所」的按揭。簡單來說，某人持有兩個物業，一個自住一個收租，兩個物業的按揭只要有一個在近年申請，其按揭供款總數大概只會是月入三成左右；而只計當中的自住按揭的話，比率自然偏低。此應該是統計處統計的按揭供款負擔比金管局數字更低的主要原因。

需要為自置居所供款的業主，供款負擔不重應該是事實，畢竟人口普查中，業主無甚動機要虛報數字。「樂觀」而言，三分二自置居所已供滿按揭，更意味社會以物業資產方式儲蓄巨額財富，上一代已供斷物業的業主，只要願意，仍可透過加按套現，為現金不足的下一代籌措首期。問題是，此種變相跨代供樓，其實等同將風險高度集中，一旦樓市調整，將會為社會帶來加倍的損耗。

原文刊於信報網站2017年3月7日

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人口數據看按揭負擔

不論是差餉物業估價署，抑或是物業代理編制的樓價指數，都再創新高。加上接連幾幅市區地皮由中資發展商投得，而且樓面地價均遠高於市場預期，樓市氣氛再次轉旺。問題是：在樓價已然高位運行多年，上車客年年埋怨樓價高企的情況下，本地購買力是否可再推高樓價？

政府統計處在2016年進行中期人口普查，早前剛公佈簡要結果。以下為與樓市有關的部份：

‧家庭住戶每月收入中位數為港幣25,000元，較十年前上升了45%。
‧有390萬人居於私人永久性房屋，居於公營租住房屋的有213萬人，而居於資助自置居所單位的則有116萬人。

‧在122萬個擁有自置居所的家庭住戶中，約三分之二沒有按揭供款或需要支付借貸還款。需要支付按揭供款或借貸還款的住戶(包括居於私樓及居屋人士)每月付款中位數為9,500元，而按揭供款及借貸還款與收入比率中位數為18%。

‧當中，居於自置私人永久性房屋的住戶每月付款的中位數及相對收入比率的中位數分別為10,500元及19%。
‧至於租住私人住宅單位的住戶，其月租中位數為10,000元，較十年前增加近一倍，而租金相對收入比率的中位數為31%，高於十年前的25%。

單純看自置居所按揭的數字，一般家庭的按揭負擔仍然處於健康狀態。與2011年數據比較，供斷自住物業按揭的家庭仍高達6成。雖然樓價升幅遠高於收入升幅，但香港住戶的每月供款佔收入比率其實有所下跌。以私樓住戶而言，2011年自置居所按揭供款的中位數為8,000元，佔收入比率中位數為20%，而2016年的比率為19%。

當然，自置居所按揭上「健康狀態」有很多原因，包括：財力不足的家庭未能上車，只好租樓，結果是租金佔收入比率遠較10年前為高。

其次，由於按揭指引收緊，新批按揭成數近年減少，按揭供款比率減少，某程度上是以多付首期(亦即買家減少現金儲備)為代價。

要留意的是，有關統計只反映住戶「自置居所」的供款支出。一個家庭如果有非自住的投資物業，有關按揭不會被統計。換言之，一個家庭就算持有3個投資物業，全部有按揭供款，也不會被計入「居所按揭支出」之中。當然，由於近年按揭指引收緊，有多個按揭物業，理論上供款佔月入比率也不會高於4成。

整體數據表示：租金支出高，一旦儲足首期，大批私樓租戶仍有充當誘因入市。而上一代大量已供斷的物業，亦有巨額套現潛力，成為新一代上車客的首期來源。單純問「本地購買力是否有能力再推高樓價」，簡單答案是「可以」。當然，上車客如果要動用上一代的儲蓄(物業加按套現所得)才可入市，便要考慮風險是否過度集中的問題。

原文刊於iMoney 2017年3月4日

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中資發展商進場的影響

繼啟德地皮後，鴨脷洲臨海地皮又是被中資發展商投得，而且成交價創新高。「麵粉價高，麵包也難便宜」之說，又再高唱入雲。但細心思考，中資發展商在本地的角色日重，帶來的影響，其實絕不只是搶高麵粉價。

香港本地華資發展商大概在上世紀七、八十年代逐步抬頭。大量本地幫、少量外資的生態環境近30年一直維持；在回歸之後，中資發展商在近年的角色方逐步拓展。市場上多了參與者，第一個影響自然是搶高地價。以周一截標的港鐵黃竹坑站為例，便有高達14組入標，破港鐵地皮招標紀錄，當中5組為中資。如果大家的成本、期望的回報接近，多了競標者也不一定會令價格急升。但內地發展商在港未建立橋頭堡，本身可能希望以一、兩個項目打響牌頭，甚至不介意壓低利潤；種種心態都可能是他們出價更進取的原因。更不要說本地發展商有多年歷史，部分已由家族第二代打理，可能傾向守成；而內地發展商多數仍由創業第一代話事，心態上一般更為進取，比較願意冒上較高的風險。

內地發展商出價進取
2016年港府賣地以金額計，內地發展商佔3成，看來趨勢會持續。市場上多了幾個出價更勇的內地發展商，本地幫不想靠邊站，其中一個策略便是照跟—結果整體參與者投地的出價都可能更為進取。

第二層的影響，是客源。本地發展商過去進軍內地，完成項目後，也會向香港的買家推介；在內地有一定業務，又在香港有新盤開售的本地幫，同樣也會為香港的項目在內地進行路演。部份中資發展商在內地經營多年，早已建立一定的人脈、客源；比起香港發展商，可能更了解內地買家的口味。雖然港府近年推出多種印花稅，大幅壓低內地人在新盤成交的比例（代理估計由3成壓至1成以下）。但印花稅的威力某程度上可由付款安排沖淡，中資發展商比本地幫仍然有較大可能在旗下新盤引入更多內地買家。

一方面地價在更多競爭下被搶高，另方面過江龍有充分動機引入（外來的）熟客。如果基本因素無大幅惡化，樓價看升的確是合理預期。

本地樓市過去30年似是一個較為穩定的生態系統，中資發展商加入，有如引入新物種。此種情況有幾個可能：其一是新物種未能落地生根，其二是新物種在原有系統中找到自己的定位，與原有物種共存。最後一種可能是新物種佔有並取代本地種的生態位置。結局如何，要更長時間觀察，但新玩家進場，原先大家習以為常的標準可能會被顛覆，此卻是可以預期的。

原文刊於經濟日報網站2017年3月1日

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高價投地的悖論

港島鴨脷洲臨海地皮創新高，多家物業代理先後改變樓市預測，個別更由看跌改為看升；筆者認為，在更多中資進入市場後，本地發展商角色將可能被轉變。地產商的將來並不是筆者的關注，但其位置和角色的轉變，足以顯示一些改變的趨勢！

多個中資發展商進軍香港市場，其直接影響就是「麵包價發漲」。地價及物業價錢的線性轉變，其實對整個物業市場生態已起了顯性的轉化：本地部分發展商將被邊緣化，個别便需轉型為收租公司，情形就似某本地地產商過去10多年來一直在「靠邊站」，發售的「新盤」也是10年前建成的物業。

內地發展商來港的勢頭既急且快，以金額計，2016年官方賣地，三分一由中資購入；多幅市區靚地，包括九龍啟德、港島鴨脷洲等，都在大幅超出市場預期上限的情況下由他們投到。中資過江龍南下，市場有多個解釋：一、有說是配合中央沖淡本地地產霸權的影響力；二、也有指內地地產發展由於競爭激烈，毛利下降，一般項目的利潤只有兩成多，與香港接近；三、加上在香港項目投資獲利的收益將來調配較靈活，遂吸引一批內地發展商來港。

紅色地產商來港買地，是否涉及政治任務難以證實；單純以生意角度而言，「香港賣樓毛利接近內地」及「未來賺錢易調動」兩個說法都有一定盲點。說香港賣樓毛利約兩成，是過去幾年的平均數；近幾個月地價在中資追逐下屢創新高，除非未來樓價將有明顯升幅，否則賣樓平均利潤料會下跌──這將意味毛利下降，平均回報會低於國內。

其次，要留意，市傳去年一幅地皮以高於市場估值七成成交，銀行對相關發展商融資安排，便甚為保守，在簡單的風管意識下，融資的銀行必定為貸款提價及增補抵押去彌補高地價的風險溢價。地價創新高，但如果發展商未能由銀行取足原計劃的融資，或銀行考慮風險因素後貸款利率上升，都會減少發展商的槓桿，已經低於國內物業投資的利潤，將進一步被推低。

至於未來賺錢易調動的說法就更令人難信實，如此高調的進場，而香港又是極透明社會──賺了的錢是可以調動、但所有的人都知道他們賺了多少錢，正常調動資金可以，但資金外逃(Capital Flight)的難度仍然太高。

中港兩地過去幾十年的發展差異太大，香港人可能難以明白內地公司的盤算。不論是叫車APPS、或Video On Demand的網絡電視業務，內地公司都有不計成本，先搶市佔率再說的傾向。公司有100億元資本，敢於發展120億元項目的情況，在內地不算罕見；相對於本地發展商在香港根基深厚，傾向守成多於創新，兩者策略可謂南轅北轍。

悖論下的預言
但不論原因為何，內地發展商參與香港新盤發展的趨勢已成，多了參與者，除了推高地價、帶動未來樓價上升外，尚有其他影響。本地幫如維持較穩健(或者說較保守)的投地取態，未來將有更多大型地皮由過江龍投得，本地幫的影響力(最少是在樓市的影響力)會一如以上的預言兌現；相反，如果本地發展商在刺激下一起高價搶地，則麵粉價帶動麵包價的情况更甚！

另一方面，估計內地發展商在香港發展的項目，可能會更考慮他們既有客戶，即內地人對發展項目的口味，在開則、銷售和財務安排上，將更照顧內地買家的需求。筆者相熟的業內人士透露，幾家將在香港開盤的發展商，他們估計項目可能多至四分一單位由內地人購買。

近年港府開徵多種印花稅，非本地買家入市的稅務成本高企，非本地人購置新盤的比例有所下跌，但在發展商財務安排下，不難在一定程度抵消加稅的威力。過去我們統計過，1997年以來，以各類方式移居香港的內地人高達100萬人，平均每7、8個香港人，就有一個「新香港人」。而除了這些住滿7年便會有永久居民身份的新香港人之外，更多內地發展商南下，引入更多北水，亦會持續為香港樓市帶來結構性改變。最少內地人及新香港人在新盤的購買力，料會遠高於他們在香港的人口比例；發展下去，幾可預言，10多年後「新香港人」在港擁有物業的比率將超越本地的香港仔。地價因過江龍的加入而提高，此批市場新玩家本身在內地又已建立一定的客源，可以預期他們會比本地幫更主動引入內地買家；在兩種推力之下，香港的樓價恐怕難見似樣的調整。

說起來，對近日鎯鐺入獄的前特首曾蔭權，坊間一直有指其任內欠缺人口與房屋政策，致令近年房屋供應失衡。筆者卻認為有關觀點不盡正確，自認香港仔的曾蔭權任內的人口政策其實是大有所為，包括投資移民計劃、非本地畢業生留港/回港就業、雙非產子、每天150個的單程證安排等措施，皆在其任內推動或放任發生，至於此等做法是否一般香港小市民樂見，那又是另一層次的問題了！

原文刊於信報網站2017年2月28日

加息期近 選定按有着數？

今年市場一般估計，美國聯儲局會加息數次，港息也有機會跟隨。近幾年每逢加息預期升溫，都會有銀行推出定息按揭產品吸引客戶，今年情況也不例外，借款人在考慮是否選用定息按揭時，也有不少地方要留意。

香港的按揭市場一向以浮息產品為主，但2015年起美國開始加息，其時已有銀行宣傳定息按揭，以供款在一定時間內固定，免卻加息影響為由吸引用家。在2016年3月，定息按揭市佔率一度高達9.2%。但其後H按利率回落、加上美國加息幅度緩慢，港息又未見跟進，定息按揭的市佔率方回落至1%以下。

新定息計劃 首年1.7厘吸客
今年市場預期美國會加息數次，港息跟隨上升的可能性亦增加；市場又見銀行推出定息按揭吸客。而且與過去2年不同，過去的定息水平，大部分會較同時期的浮息按揭略高，借款人要供款穩定，代價是支付略高的利率；如果一定時間內浮息未見上升，借款人的利息支出會較選用浮息按揭為高。但最近有銀行推出首年定息1.7厘，其後利率為H+1.3厘，鎖息P-3.1厘（P為5.25厘）的按揭計劃；比起一般H+1.3厘的H按利率，按息反而略低，客觀上令定息按揭的吸引力上升。

如無意外，在加息預期持續升溫的情況下，會有更多銀行推定息按揭，在競爭之下，優惠亦可能增加。不過，置業人士在考慮是否選用有關產品時，宜先了解其特性：
 
噱頭為主 穩定供款作用有限
首先，雖說最近有銀行推出較浮息略低的定息按揭，但此亦不一定代表借款人在定息期內的利息支出會較浮息按揭為低。以近期的H按為例，最低可達H+1.3厘，以2月22日一個月拆息報0.468厘為例，按息即1.768厘，但要留意，今年以來拆息大至呈回落趨勢，由1月初的0.74厘回落，只要拆息在現水平輕微回落，H+1.3厘的浮息按揭利率便可能較定息1.7厘為低。當然，如果按揭申請人判斷年內港息（包括最優惠利率及拆息）會明顯回升，則定息於1.7厘的按揭便甚為吸引。

其次，本地說「定息按揭」，並非整個還款期內的利率固定不變，定息期是有限的。諷刺的是，現時市場較流行的產品，定息期只有一年，其後按揭利率會改回浮息計算。由於定息期短，事實上有關產品對於「穩定供款支出」的作用極為有限，倒不如視為宣傳噱頭。用家考慮時，與其着眼於銀行的定息幅度，更應注重其浮息階段的利率安排。

最後，即使名為定息按揭，銀行一樣要為借款人進行壓力測試，而標準一樣是現行按息加3厘，而在牽涉多於一個計息標準時，「現行按息」的標準，會以高者為準。以上文提及的按揭計劃為例，現行按息會以較高的P-3.1厘，即2.15厘為準，而壓力測試的要求是在此水平再加3厘；借款人在計算自己的供款能力時，宜小心留意。

原文刊於置業家居2017年2月25日

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新盤按揭新策略

近年在按揭指引逐步收緊後，發展商亦陸續推出二按，甚至提供整筆一按，務求買家可以壓低首期支出。對買家來說，可能認為發展商安排的按揭利率偏高，發展商賣完樓又可賺按息，此中其實有一定誤解：在發展商角度看，透過旗下財務公司提供一、二按的安排其實可免則免。

對香港的買家而言，習慣了銀行的低息，例如現時新造按息大概在1.8厘水平；在借取發展商一、二按時，平均利率達5厘水平，自然認為利率偏高，甚至認為發展商賣樓時先賺一筆，貸款予買家又賺一筆。但在發展商的角度，其實未必想賺取按揭息差。

舉例而言，多個新盤提供的一、二按，都有「延期供本」或「初期低息」等優惠，買家幾年之後才以正常利率供樓。一方面，可說有關安排是發展商以初期較低的供款吸引買家入市；但由相反角度看，也可說發展商的部署，是在機制上鼓勵使用其按揭安排的買家，最好在數年內清償貸款（不論是賣樓或轉按）。

新近的發展更為明顯，某新盤由發展商提供的貸款，索性不稱作「按揭」，改叫「過渡貸款」，貸款成數需達樓價75至85%，但年期只有5年。5年後內部分貸款只需還息，5年後需一次過償還餘額。發展商在5年期後，另外提供延伸的貸款，但成數只有樓價45%至50%，而且在按息上無特別優惠，等同一般二按。

發展商不願提供高額度長年期貸款
有關設計反映，發展商其實不太願意提供高額度的長年期貸款；即使賣方因應買方需求提供一按或二按，也會希望買方在數年內清還。背後的原因簡單不過：發展商資金成本比銀行高，與其提供予買家，賺取少許息差，不如用於發展新項目。

以上描述，可能有人會得出「發展商都是免為其難提供二按」的印象。但要留意，賣方之失，不一定是買方之得。發展商把資金用於二按，相對於物業發展，利錢少了，但買家需要支付的利息的確較一般銀行按揭為高。

以上文提及的5年期貸款為例，如果樓價只是保持平穩，借用有關貸款的小業主5年後仍然難於銀行取得足夠償還舊債的按揭。屆時要不是另行籌措資金償還貸款，要不就是以相對較高的利率再向發展借取延伸貸款。

原文刊於經濟日報網站2017年2月22日

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