人口普查按揭數據解讀

上周統計處公布2016年中期人口普查的初步資料，包括部分與樓市有關的數據；其中，需要支付按揭供款的住戶，供款與收入比率中位數為18%。數字公布後，引起網上連番討論，很多人不解為何樓價高企，而供款負擔卻如此低；相對而言，也有人認為負擔偏低，顯示購買力被低估。實情究竟為何？

根據統計處的資料，122萬個擁有自置居所的家庭住戶中，約三分二沒有按揭供款或需要支付借貸還款。需要為自置居所償還按揭的住戶(包括私樓及資助房屋用戶)中，供款中位數為9500元，按揭供款及借貸還款與收入比率中位數為18%。

很多人直覺上認為有關數字偏低：一來是樓價持續上升，官方提及的供款比率已逾六成，似乎與統計處的數據有衝突。事實上，政府官方常掛在口邊的供款負擔比率是以所有家庭入息中位數，以及平均樓價計算而來，並不反映實際借取按揭家庭的供款負擔。根據金管局的數據，近幾年在壓力測試收緊後，按季新批按揭借款人的實際供款負擔只在34%至36%左右。

另外，要留意金管局的數字，牽涉的包括自住及非自住物業，根據現行指引，借款人如果已擁有其他按揭物業，所有按揭供款的上限不可高於月入四成，在壓力測試之後，實際數字大概只有三成多；近幾年按揭利率基本上維持低位，而經濟大致上持續增長，一般置業人士入市後供款負擔比率按年下跌，大概是正常現象。

更重要的是，統計處統計只限「自置居所」的按揭。簡單來說，某人持有兩個物業，一個自住一個收租，兩個物業的按揭只要有一個在近年申請，其按揭供款總數大概只會是月入三成左右；而只計當中的自住按揭的話，比率自然偏低。此應該是統計處統計的按揭供款負擔比金管局數字更低的主要原因。

需要為自置居所供款的業主，供款負擔不重應該是事實，畢竟人口普查中，業主無甚動機要虛報數字。「樂觀」而言，三分二自置居所已供滿按揭，更意味社會以物業資產方式儲蓄巨額財富，上一代已供斷物業的業主，只要願意，仍可透過加按套現，為現金不足的下一代籌措首期。問題是，此種變相跨代供樓，其實等同將風險高度集中，一旦樓市調整，將會為社會帶來加倍的損耗。

原文刊於信報網站2017年3月7日

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