加息期近 選定按有着數？

今年市場一般估計，美國聯儲局會加息數次，港息也有機會跟隨。近幾年每逢加息預期升溫，都會有銀行推出定息按揭產品吸引客戶，今年情況也不例外，借款人在考慮是否選用定息按揭時，也有不少地方要留意。

香港的按揭市場一向以浮息產品為主，但2015年起美國開始加息，其時已有銀行宣傳定息按揭，以供款在一定時間內固定，免卻加息影響為由吸引用家。在2016年3月，定息按揭市佔率一度高達9.2%。但其後H按利率回落、加上美國加息幅度緩慢，港息又未見跟進，定息按揭的市佔率方回落至1%以下。

新定息計劃 首年1.7厘吸客
今年市場預期美國會加息數次，港息跟隨上升的可能性亦增加；市場又見銀行推出定息按揭吸客。而且與過去2年不同，過去的定息水平，大部分會較同時期的浮息按揭略高，借款人要供款穩定，代價是支付略高的利率；如果一定時間內浮息未見上升，借款人的利息支出會較選用浮息按揭為高。但最近有銀行推出首年定息1.7厘，其後利率為H+1.3厘，鎖息P-3.1厘（P為5.25厘）的按揭計劃；比起一般H+1.3厘的H按利率，按息反而略低，客觀上令定息按揭的吸引力上升。

如無意外，在加息預期持續升溫的情況下，會有更多銀行推定息按揭，在競爭之下，優惠亦可能增加。不過，置業人士在考慮是否選用有關產品時，宜先了解其特性：
 
噱頭為主 穩定供款作用有限
首先，雖說最近有銀行推出較浮息略低的定息按揭，但此亦不一定代表借款人在定息期內的利息支出會較浮息按揭為低。以近期的H按為例，最低可達H+1.3厘，以2月22日一個月拆息報0.468厘為例，按息即1.768厘，但要留意，今年以來拆息大至呈回落趨勢，由1月初的0.74厘回落，只要拆息在現水平輕微回落，H+1.3厘的浮息按揭利率便可能較定息1.7厘為低。當然，如果按揭申請人判斷年內港息（包括最優惠利率及拆息）會明顯回升，則定息於1.7厘的按揭便甚為吸引。

其次，本地說「定息按揭」，並非整個還款期內的利率固定不變，定息期是有限的。諷刺的是，現時市場較流行的產品，定息期只有一年，其後按揭利率會改回浮息計算。由於定息期短，事實上有關產品對於「穩定供款支出」的作用極為有限，倒不如視為宣傳噱頭。用家考慮時，與其着眼於銀行的定息幅度，更應注重其浮息階段的利率安排。

最後，即使名為定息按揭，銀行一樣要為借款人進行壓力測試，而標準一樣是現行按息加3厘，而在牽涉多於一個計息標準時，「現行按息」的標準，會以高者為準。以上文提及的按揭計劃為例，現行按息會以較高的P-3.1厘，即2.15厘為準，而壓力測試的要求是在此水平再加3厘；借款人在計算自己的供款能力時，宜小心留意。

原文刊於置業家居2017年2月25日

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