高價投地的悖論

港島鴨脷洲臨海地皮創新高，多家物業代理先後改變樓市預測，個別更由看跌改為看升；筆者認為，在更多中資進入市場後，本地發展商角色將可能被轉變。地產商的將來並不是筆者的關注，但其位置和角色的轉變，足以顯示一些改變的趨勢！

多個中資發展商進軍香港市場，其直接影響就是「麵包價發漲」。地價及物業價錢的線性轉變，其實對整個物業市場生態已起了顯性的轉化：本地部分發展商將被邊緣化，個别便需轉型為收租公司，情形就似某本地地產商過去10多年來一直在「靠邊站」，發售的「新盤」也是10年前建成的物業。

內地發展商來港的勢頭既急且快，以金額計，2016年官方賣地，三分一由中資購入；多幅市區靚地，包括九龍啟德、港島鴨脷洲等，都在大幅超出市場預期上限的情況下由他們投到。中資過江龍南下，市場有多個解釋：一、有說是配合中央沖淡本地地產霸權的影響力；二、也有指內地地產發展由於競爭激烈，毛利下降，一般項目的利潤只有兩成多，與香港接近；三、加上在香港項目投資獲利的收益將來調配較靈活，遂吸引一批內地發展商來港。

紅色地產商來港買地，是否涉及政治任務難以證實；單純以生意角度而言，「香港賣樓毛利接近內地」及「未來賺錢易調動」兩個說法都有一定盲點。說香港賣樓毛利約兩成，是過去幾年的平均數；近幾個月地價在中資追逐下屢創新高，除非未來樓價將有明顯升幅，否則賣樓平均利潤料會下跌──這將意味毛利下降，平均回報會低於國內。

其次，要留意，市傳去年一幅地皮以高於市場估值七成成交，銀行對相關發展商融資安排，便甚為保守，在簡單的風管意識下，融資的銀行必定為貸款提價及增補抵押去彌補高地價的風險溢價。地價創新高，但如果發展商未能由銀行取足原計劃的融資，或銀行考慮風險因素後貸款利率上升，都會減少發展商的槓桿，已經低於國內物業投資的利潤，將進一步被推低。

至於未來賺錢易調動的說法就更令人難信實，如此高調的進場，而香港又是極透明社會──賺了的錢是可以調動、但所有的人都知道他們賺了多少錢，正常調動資金可以，但資金外逃(Capital Flight)的難度仍然太高。

中港兩地過去幾十年的發展差異太大，香港人可能難以明白內地公司的盤算。不論是叫車APPS、或Video On Demand的網絡電視業務，內地公司都有不計成本，先搶市佔率再說的傾向。公司有100億元資本，敢於發展120億元項目的情況，在內地不算罕見；相對於本地發展商在香港根基深厚，傾向守成多於創新，兩者策略可謂南轅北轍。

悖論下的預言
但不論原因為何，內地發展商參與香港新盤發展的趨勢已成，多了參與者，除了推高地價、帶動未來樓價上升外，尚有其他影響。本地幫如維持較穩健(或者說較保守)的投地取態，未來將有更多大型地皮由過江龍投得，本地幫的影響力(最少是在樓市的影響力)會一如以上的預言兌現；相反，如果本地發展商在刺激下一起高價搶地，則麵粉價帶動麵包價的情况更甚！

另一方面，估計內地發展商在香港發展的項目，可能會更考慮他們既有客戶，即內地人對發展項目的口味，在開則、銷售和財務安排上，將更照顧內地買家的需求。筆者相熟的業內人士透露，幾家將在香港開盤的發展商，他們估計項目可能多至四分一單位由內地人購買。

近年港府開徵多種印花稅，非本地買家入市的稅務成本高企，非本地人購置新盤的比例有所下跌，但在發展商財務安排下，不難在一定程度抵消加稅的威力。過去我們統計過，1997年以來，以各類方式移居香港的內地人高達100萬人，平均每7、8個香港人，就有一個「新香港人」。而除了這些住滿7年便會有永久居民身份的新香港人之外，更多內地發展商南下，引入更多北水，亦會持續為香港樓市帶來結構性改變。最少內地人及新香港人在新盤的購買力，料會遠高於他們在香港的人口比例；發展下去，幾可預言，10多年後「新香港人」在港擁有物業的比率將超越本地的香港仔。地價因過江龍的加入而提高，此批市場新玩家本身在內地又已建立一定的客源，可以預期他們會比本地幫更主動引入內地買家；在兩種推力之下，香港的樓價恐怕難見似樣的調整。

說起來，對近日鎯鐺入獄的前特首曾蔭權，坊間一直有指其任內欠缺人口與房屋政策，致令近年房屋供應失衡。筆者卻認為有關觀點不盡正確，自認香港仔的曾蔭權任內的人口政策其實是大有所為，包括投資移民計劃、非本地畢業生留港/回港就業、雙非產子、每天150個的單程證安排等措施，皆在其任內推動或放任發生，至於此等做法是否一般香港小市民樂見，那又是另一層次的問題了！

原文刊於信報網站2017年2月28日