包底按揭的手尾

多個新盤陸續推出包批或包底按揭，目的不外乎向準買家提供低首期入市方案，刺激銷情。不少人已由借款人角度分析買家選用此類產品的注意事項，本文嘗試再由發展商角度看此類按揭的「手尾」問題。

發展商的資金成本高於銀行，其資金的最佳運用方式是投地起樓轉售，而絕非只有微利的包底按揭。在發展商的角度，推出包批(不問申請人收入，一定批 出)或包底(備用的二按，甚至是全筆一按，以便銀行不批按揭時讓買家完成交易)按揭，目標不是借款小業主依約還款還足20年、30年。發展商與小業主其實 有志一同，最理想的情況是小業主在數年後贖會，避免資金長期被綁，加上耗費人力物力管理已取用的貸款。

問題在於，理想與現實往往有一定距離。坊間不少分析已提及，此類按揭初期往往有利息優惠(Teaser Rate)或供款假期(Payment Holiday)，但優惠期後，借款人便需以較銀行按揭為高的利率還款。一般人的如意算盤是優惠期後轉按，但受制於按揭指引，除非購入單位後數年樓價仍然 急速上升，否則業主根本難以轉按，需要有較長時間以較高息供樓的心理及財政準備。
必須強調，借款人以較高息供樓，不表示貸款人有着數。包底按揭優惠期後利率一般為P至P+1，比一般按揭利率高3至4厘，在借款人角度可能算貴，但在沒有存在基礎的財務公司角度看來，此水平的利息可能已貼近成本價，最多亦只有微利。

銀行按揭成數受限，是借入高成數包底按揭的業主難以轉按的障礙之一。另一個較明顯的障礙，是借款人的財務條件，買家不選「低息一按+高息二按」，而 選包底按揭，較大可能是本身財政條件較不理想，選用「一按+二按」的組合時，過不了壓力測試一關，惟有「選用」發展商提供的包底按揭。除非業主財政情況往 後有明顯改善，否則未來轉按至一般銀行按揭的難度仍然較高。

整體而言，借入包底按揭的小業主未來難以轉按，意味他們要長期承擔較高的利息支出。在發展商角度而言，便代表他們要長期支付成本管理大批只有微利的按揭──每月要整理供款報告、有人欠款要安排追收，可說是「手尾長」。

當然，就算借款人不轉按，貸款機構也有先行套現的方法──按揭對小業主是債務，對貸款機構卻是資產。原則上，貸款人可以將一籃子的按揭證券化，再售 予投資者，從而提早將資金回籠。問題在於，包底按揭的特性令證券化的構想難以實行：一如上文，選用此類產品的，條件應該不及一般銀行按揭借款人(如果是 「包批」按揭，更是連基本入息證明均欠奉，連「評級」亦無從進行)；其次是規模較為有限、欠缺可追蹤的供款歷史(Track Record)，結果此類資產難有較佳評級，實際上難以證券化轉售。

最終結果是，發展商提供的包批/包底按揭可能產生一時作用，協助新盤在此刻散貨。但發展商一筆資金勢將被綁，更要調用人力物力，長期管理一筆雞肋級回報的按揭資產。

原文刊於信報網站2015年11月17日

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「孟母」難為了考生

今天不談樓市，談教育。話說考評局報告，引述一名考生在應考口試時指孟母是「怪獸家長」，又稱現今樓價高，三遷不可行。報告指有關考生是「信口開河」。坦白說，身為在香港生活的成年人，實在看不懂為什麼考生要蒙受有關指責。

話說今年DSE的中文科口試之中，其中的一條考題，是叫考生在「孟母三遷」與「曾子殺豬」的兩個故事之中，講述哪一個故事，對現今家長培育子女更有啟發性。

其中就有考生在應考時，狠批孟母，指其溺愛子女、是「怪獸家長」，又有考生指現今的樓價高企，根本不可能搬家三次，實際不可行云云。考試報告批評上述答案是信口開河、推論粗疏，又鼓勵學生要多加思考等。

考試有考試的標準，例如說，考題明明要求考生比較「孟母三遷」與「曾子殺豬」。如果考生單單批評孟母，而忘記對兩個故事作出比較，或說出了結論，沒有提及 理由，那大概難獲高分。但單純看考評局引用的例子，實在不明白有關考生(特別是指出現時樓價高，難以三遷的那一位)如何信口開河。

如果有家長說為了提高小朋友入讀理想學校，要搬入名校區，之後對學校不滿意，為了轉校又搬到另一名校區，如是者凡三次，難怪不會親朋被認定為怪獸家長？
如果現代孟母的物業是自置的，購入未滿三年，搬屋轉售要付雙倍印花稅；按揭未過罰息期，要向銀行支付罰息，還有其他洗費，每次置業申請按揭都要通過壓力測試，說樓價高，難以為了小朋友教育而搬來搬去，又有什麼錯？就算是租屋，難道「名校區租金高」不是事實？

一個十七、十八歲的考生，在思考古人故事時，沒有盲目讚賞，反而指出現實環境下有關操作難以實行，不是合乎通識科鼓勵的批判精神？抑或所謂「信口開河」指的是考生回答與中文科的標準答案不符？
通識科要訓練學生批判，學生在中文科用了一下批判思維，就被說是信口開河。也許，香港教育在意的真的是訓練出見人講人話，見鬼講鬼話，批判看場合的醒目仔女？

原文刊於經濟日報網站2015年11月11日

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瀟灑走一回的包批按揭

多個新盤推出包批按揭，號稱不設壓力測試，理論上申請即批。發展商要推出此類按揭的動機似乎已是路人皆見。問題是，又會有什麼人「適合」申請此類產品？

微利墊厚利之間
過去不少發展商也有推出二按，讓買家以低首期方式購置新盤單位。二按的利息較高、年期相對短、在所謂免供期 (Payment Holiday)或利率優惠期(Teaser Rate)過後，可能會出現供款震盪(Payment Shock) 等問題，此類產品或可滿足部分買家低首期入市的需要，在整體一加二按揭的利息成本而言亦算是可控的範圍。不過，因為金管局收緊涉及二按的按揭指引，二按利 息較正規按揭高、年期短的限制，直接令買家難以通過壓力測試。簡單來說，即使發展商肯借二按，但在現行指引下，也只有極具實力的買家會獲批銀行接受的二按 (Endorsed Second Mortgage)。
不要忘記，發展商包批按揭的全期利息較銀行按揭為高！不過，以錢的成本計算，跟財務公司提供P+10厘以上的按揭比較，新盤包批按揭其實也算可以。 當然，此處說「可以」的前設是只可打算短期持有物業的角度出發。發展商利息成本較銀行高、說出「包批」的豪語，加上按揭成數較高，貸款一方無疑要承受較高 的風險。此話怎說？前者包批的原則是不問信貸、授信準則仍可提取按揭，而後者高成數貸款則預示按揭成負資産機會增加。因此，筆者認為，包批按揭只是「以近 成本價的息口去保住物業發展的厚利」！

舊經濟的舊模式
由利息成本的角度看，即使發展商提供按揭可賺微利，但並非最有效運用資金的方式。地產是典型的舊經濟產業，需要密集的資金；對發展商來說，借來的錢 最好當然是用來買地起樓發售。即使資金成本便宜，要提供「供足30年」的貸款去賣樓，這種營銷手法，其實相當犯本。大家需要明白，包批按揭所動用資金是整 個銷售的95%；相比二按，這是有近多3倍資金投入！
當然，包批按揭設計者會說，優惠期後加息的做法是鼓勵小業主持貨數年後轉按/出售物業，可以避免大筆資金長期被綁。坦白說，這種說法只是說明思想上 的謬誤！何解？如果小業主數年內可以轉按/出售物業，即說樓價將來最少也要維持不變，同時又要今天這群邊緣借款人收入大增而產生換樓需要。
明知犯本也為之，這是因為豐厚的利錢所在，所此犯本不是一個價值判斷，而是一個生財工俱。但並非人人可為！

最合「瀟灑哥」選用？
用家一般會長期持貨，較多考慮全期利息支出，優惠期後按息升至P或P+的包批按揭，難以迎合買家此方面需求。但初期低息的安排對仍然看好後市的投資 者，應有一定吸引力。以某現樓新盤九成按揭，不設入息審查，首3年利息P-3.1%，其後P為例。買家如看好後市，大可購入單位出租，假設最優惠利率不 變，按揭利息成本只為2.15厘；計算上，只要租務回報率高於4.1厘，租金收入便高於供款支出，有正現金流。回報率即使低至2厘，也足以抵銷利息支出 (供款多於租金，無正現金流，但租金收入大致等同按息支出)，皮費不重，3年後按揭優惠完結，如果樓價有所上升，大可將單位放售圖利。
當然，樓價如果在3年後下跌，包批按揭優惠期又完結，投資者的算盤便難以打響。不過，有一類買家未必需要擔心以上問題。
發展商豪言「包批」，筆者便想到幾年前的一個網絡紅人──人稱「瀟灑哥」的內地流浪漢。如果「瀟灑哥」找到人集資一成首期及其他洗費，大可以包批按 揭入市再出租單位。3年後樓價升了，便獲利離場；3年後樓價不升，甚或下跌，大可斷供按揭，任由發展商收樓，反正「瀟灑哥」一族也不怕破產。極端來說，對 此類人士而言，包批按揭幾乎可說是沒有期權金的期權安排。今天，那些機會成本極低的買家將會是包批按揭的受眾。
這個作業模式是徹首徹尾的──密集的資本換取延後的利潤。至於那些不與為之的財團/發展商，預料也只是謀定後而動！

王建成
宏亞按揭證券營運總裁及董事

原文刊於信報網站2015年11月10日

大行「估市」的思考盲點

但凡「估市」一般都是以10%為單位，估計跌幅精確至個位數較為罕見。早前卻有大行估計樓價會在4年間下跌32%。預測具體而微背後有其理由，但有關理由也與一般人思考的盲點有共通處。

該家大行發表看淡樓價的報告，估計未來4年，樓價下跌32%。不論估計樓價升跌，一般見到的預測會是一成、兩成，如此精準的預測，背後理由是：現時供款入息比率（年供款 /年收入）企於73%的17年高位，若有關比率要回到正常的50%，並假設息率及家庭入息不變，未來48個月樓價將要下跌約32%。

類似的方法在各類研究中可說甚為標準：世界千頭萬緒，要量化單一因素的影響，自然要假設其他因素不變---要供款比率下跌至50%，其他因素不變，樓價便需回落32%。

問題正正在於，各類因素互相牽連，未來不太可能出現樓價跌，而利率、家庭入息不變的情況。此處的矛盾是，為了量化單一因素的影響，我們評估未來時，往往假設其他因素不變；吊詭的是，現實中，「其他因素」不太可能沒有變化。為了準確而作出的「合理假設」，實現的機會偏偏是最低。(向「好的方向」想，萬一後市發展不似如期，便有更大的迴旋空間：「因為假設的情況沒有出現，所以調整幅度與當初預測不一致。」)

類似「假設其他因素不變」的情況，在一般人討論後市時更常出現。如果四周問人，是否希望樓價回落，不少人會出於「想上車」、「想買多間收租」等不同原因，回應說希望樓價下跌。但此類一心等待樓價回落入市的人，考慮問題時一般會假設「只有樓價跌，其他因素不變」；例如入息不會減少。但現實中，我們看到樓價回落往往發生在經濟不景的年代，此時的入息中位數往往也會有明顯調整、失業率出現明顯上升。現實中很難出現「只有樓價跌，其他因素不變」的情況。

回頭再說樓價再下調多少，才會令供款比率下跌至50%的話題。究竟供款負擔比率「50%」是否一個合理的前提，暫且不論；「其他因素」不變的話，計算上，樓價要回落32%，供款負擔便會跌至50%。但值得留意的是，現時一般估計按息來年將輕微回升，而一旦經濟增長放緩，入息中位數將回落。此兩個因素變化，樓價便需要有更大跌幅，才可令供款負擔下跌至50%水平。

原文刊於iMoney 2015年11月7日

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犯本的包批按揭

多個新盤推出「包批按揭」，號稱不設壓力測試，理論上申請即批。發展商要推出此類按揭的動機似乎己是路人皆見。問題是，又會有什麼人「適合」申請此類產品？

過去不少發展商也有推出二按，讓買家以低首期方式購置新盤單位。二按的利息較高、年期相對短、在所謂免供期 (Payment Holiday)或利率優惠期(Teaser Rate)過後，可能會出現供款震盪(Payment Shock) 等問題，此類產品或可滿足部分買家低首期入市的需要，在整體一 + 二按揭的利息成本而言亦算是可控的範圍。但因金管局收緊涉及二按的按揭指引，二按利息較正規按揭高、年期短的限制，直接令買家難以通過壓力測試。簡單來 說，即使發展商肯借二按，但在現行指引下，也只有極具實力的買家會獲批銀行接受的二按 (Endorsed Second Mortgage )

包批按揭的算盤：息口唔貴、價位照舊
物業發展在香港是大生意，既然二按不能誘發買家入市，個别發展商便立心推出整筆一按，成數當然要較銀行標準按揭高，而且標榜「包批」，不需要入息證明，也沒有壓力測試，以求刺激購買力入市。大家都異口同聲說，包批按揭的推出，顯示發展商急於去貨。
以上觀點並非完全出於猜度，發展商為了去貨，的確刻意增加包批按揭的吸引力。這裏可歸納兩個觀察：
‧例如個別新盤按揭成數高達95%，如此成數的一按，已絕跡香港市場5、6年；
‧其次是按息水平：雖說發展商的包批一按利息較銀行按揭為高，但以此類產品在優惠期後一般按息P至P+1計，較諸一般財務公司按揭，仍是甚為便宜。

需知道現時一般二按利率已在P+10厘以上，市場上也有較相宜的高成數按揭，利率在P+3厘水平，但只做優質客，絕非包批，成數也較發展商提供的為 低。參考今年以來幾家發展商銀團貸款的利息，提供包批的一、二按可能會獲些微息差，但見慣大場面的發展商肯定志不在此。提供包批按揭，原因全在有數得計。

以樓價現值100元為例，銷情疲弱，後市看跌，現時借95元予買家買樓，發展商先收5元，假設未來一段時間，樓價跌至70元，業主又斷供，債主(即 發展商)收回單位拍賣，扣除交易成本收回65元，加上首期，實收70元。而債仔尚欠債主30元(未償還本金加上因收樓而產生的資出)，根據此單綫因果推 斷，包批按揭對發展商來說，仍是大有可為。

誰說舊經濟不賺錢
由利息成本的角度看，即使發展商提供按揭可賺微利，但並非最有效運用資金的方式。地產是典型的舊經濟產業，需要密集的資金；對發展商來說，借來的錢 最好當然是用來買地起樓發售。即使資金成本便宜，要提供「供足30年」的貸款去賣樓，這種營銷手法，其實相當犯本。大家需要明白，包批按揭所動用資金是整 個銷售的 95%；相比於過去只提供二按，這是有近多3 倍資金投入！

當然包批按揭設計者會說－優惠期後加息的做法是鼓勵小業主持貨數年後轉按/出售物業，避免大筆資金長期被綁。坦白說，這種說法只是說明思想上的謬 誤！何解？如果小業主數年内可以轉按/出售物業，即說樓價將來最少也要維持現價，或者要今天這群邊緣借款人收入大增而產生換樓需要。

原則上，包批按揭對長線用家未必合用，正常用家應該不會考慮此等安排。至於不參與推出此類產品的發展商，他們隨後的應對策略似乎已是呼之欲出。

王建成

宏亞按揭證券營運總裁


原文刊於DBC數碼電台網站2015年11月5日

包批按揭

多個新盤推出「包批按揭」，號稱不設壓力測試，理論上申請即批。究竟為何發展商要推出此類按揭？此類產品的推出，對後市又有何啟示？

過去不少發展商也有推出二按，讓買家以低首期方式購置新盤單位。先不論二按的利息較高、年期較短、優惠期後供款急升等問題，此類產品的確可滿足部分買家低首期入市的需要。但隨着金管局收緊涉及二按的按揭指引，二按利息較高、年期較長的特色，卻令買家難以通過壓力測試。

根據現行按揭指引，只要一、二按的融資總成數高於標準按揭2成，對借款人的壓力測試標準便更為嚴格。以一個樓價1,500萬元單位為例，標準一按成數上限 為5成，即銀行可借750萬元。如果發展商提供樓價25%二按，由於借款總成數高於標準按揭2成，壓力測試標準是：在現行按息下，一、二按月供不可高於月 入45%，如果按息3升3厘，供款不可逾月入55%。如果有關買家本身已有一個物業在供，再申請上述一、二按，那麼其新舊物業按揭總供款不可逾月入 35%，按息加3厘，不可逾月入45%。標準上調後，莫說二按，不少準買家可能連一按的壓力測試都通過不了。

發展商角度：去貨總比直接減價好
簡單來說，即使發展商肯借二按，由於壓測規限嚴格，對買家，尤其是已有物業在供的買家，效用也未必太大。反映在數字上，近月使用發展商二按的紀錄，每月大概只有200宗上下。
本地發展商以靈活見稱，二按效果不大，發展商便推出整筆一按，成數較銀行標準按揭高，而且標榜「包批」，不需要入息證明，也不需壓力測試。

視乎不同發展商而定，估計利息成本由拆息加百多點子至接近最優惠利率。表面看，發展商提供優惠期後P至P+1%的按揭，帳面上可能會有微利。但食慣大茶飯的恐怕不會在意如此蠅頭小利。一般的說法，都是發展商為了去貨，不惜成本推出整筆的一按。

事實上，現時10個專家9個看淡，樓市氣氛欠佳；但供應卻持續增加，單是第四季已有逾4,000個單位可推出市場。在後市下調機會上升的情況下，發展商與 其甚麼也不做，等待樓價下跌，被迫以較低價賣樓，倒不如出招刺激買家入市。在發展商的角度看，包批按揭如能成功去貨，總比直接減價為佳。

原文刊於經濟日報網站2015年11月4日

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收招觸發點

財經事務及庫務局局長陳家強接受《信報》專訪，表明樓市風險增大，但認為未到「減辣」時間。以樓價比高位只回調3%至4%計，估計多數人都認同未是減辣時間；那麼，究竟何時才是調整辣招的合適時機？

一般人直覺中收招的觸發點(Trigger)，是以過去辣招推出的時間及樓價水平作為指標；例如雙倍印花稅是在2013年2月推出的，買家印花稅是 在2012年10月推出的。參考中原指數，現時數字為142.98，而上述兩項辣招推出時，中原樓價指數分別為121.95及116.07。假如樓價回落 至2013年2月水平，似乎便有較強客觀數據支持先收回雙倍印花稅。換言之，以港府推出的辣招來說，第一個可能觸發的收招水平，大概是樓價較現水平回落 15%。

表面看，有關標準合情合理，但再細心考慮，會發現即使是樓價回落至某些招數出招的水平，最多只是為收招提供較強、較客觀的理據，並不表示當局一定會按步收招。

例如金管局的逆周期措施，金管局的措施主要是收緊按揭指引，推出的時間較港府的辣招為早，第一輪逆周期措施在2009年10月推出，其時是收緊 2000萬元以上物業按揭成數，由七成下調至五成；而最新一輪的逆周期措施為今年2月，把700萬元以下物業按揭成數上限由七成下調至六成、收緊第二個按 揭物業及非住宅物業的供款與收入比率等。目前樓價只要再回落4%左右，便會回落至2月水平，但恐怕如此調整幅度，不足以引發收招：樓價稍回即收招，豈不是 告訴市民當局不希望樓價明顯回落，反而會向市場發放一個錯誤的支持樓價訊號。

退一步而言，萬一收招後樓價止跌回升，當局豈非又要推出遏市措施，如此勢將予人方寸大亂的感覺。不論金管局抑或政府，恐怕都不會完全被樓價牽着鼻子走。

撇開策略上的考慮，單單考慮算術因素，樓價也不會是單一左右辣招的因素。最明顯的例子是利息及受此影響的供款負擔比率。美國會不會在12月加息，目 前看來機會是一半一半，即使美國加息，香港銀行體系資金充裕，港息一時三刻也不會立即跟隨，但港息上升的壓力無疑已愈來愈大。按息上升，會抵銷樓價下跌對 供樓負擔比率的影響。如果來年按息持續上升的話，官方收招的步伐將更為緩慢。

原文刊於信報網站2015年11月3日

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