過去不少發展商也有推出二按，讓買家以低首期方式購置新盤單位。二按的利息較高、年期相對短、在所謂免供期 (Payment Holiday)或利率優惠期(Teaser Rate)過後，可能會出現供款震盪(Payment Shock) 等問題，此類產品或可滿足部分買家低首期入市的需要，在整體一 + 二按揭的利息成本而言亦算是可控的範圍。但因金管局收緊涉及二按的按揭指引，二按利息較正規按揭高、年期短的限制，直接令買家難以通過壓力測試。簡單來 說，即使發展商肯借二按，但在現行指引下，也只有極具實力的買家會獲批銀行接受的二按 (Endorsed Second Mortgage )
包批按揭的算盤：息口唔貴、價位照舊
物業發展在香港是大生意，既然二按不能誘發買家入市，個别發展商便立心推出整筆一按，成數當然要較銀行標準按揭高，而且標榜「包批」，不需要入息證明，也沒有壓力測試，以求刺激購買力入市。大家都異口同聲說，包批按揭的推出，顯示發展商急於去貨。
以上觀點並非完全出於猜度，發展商為了去貨，的確刻意增加包批按揭的吸引力。這裏可歸納兩個觀察：
‧例如個別新盤按揭成數高達95%，如此成數的一按，已絕跡香港市場5、6年；
‧其次是按息水平：雖說發展商的包批一按利息較銀行按揭為高，但以此類產品在優惠期後一般按息P至P+1計，較諸一般財務公司按揭，仍是甚為便宜。
需知道現時一般二按利率已在P+10厘以上，市場上也有較相宜的高成數按揭，利率在P+3厘水平，但只做優質客，絕非包批，成數也較發展商提供的為 低。參考今年以來幾家發展商銀團貸款的利息，提供包批的一、二按可能會獲些微息差，但見慣大場面的發展商肯定志不在此。提供包批按揭，原因全在有數得計。
以樓價現值100元為例，銷情疲弱，後市看跌，現時借95元予買家買樓，發展商先收5元，假設未來一段時間，樓價跌至70元，業主又斷供，債主(即 發展商)收回單位拍賣，扣除交易成本收回65元，加上首期，實收70元。而債仔尚欠債主30元(未償還本金加上因收樓而產生的資出)，根據此單綫因果推 斷，包批按揭對發展商來說，仍是大有可為。
誰說舊經濟不賺錢
由利息成本的角度看，即使發展商提供按揭可賺微利，但並非最有效運用資金的方式。地產是典型的舊經濟產業，需要密集的資金；對發展商來說，借來的錢 最好當然是用來買地起樓發售。即使資金成本便宜，要提供「供足30年」的貸款去賣樓，這種營銷手法，其實相當犯本。大家需要明白，包批按揭所動用資金是整 個銷售的 95%；相比於過去只提供二按，這是有近多3 倍資金投入！
當然包批按揭設計者會說－優惠期後加息的做法是鼓勵小業主持貨數年後轉按/出售物業，避免大筆資金長期被綁。坦白說，這種說法只是說明思想上的謬 誤！何解？如果小業主數年内可以轉按/出售物業，即說樓價將來最少也要維持現價，或者要今天這群邊緣借款人收入大增而產生換樓需要。
原則上，包批按揭對長線用家未必合用，正常用家應該不會考慮此等安排。至於不參與推出此類產品的發展商，他們隨後的應對策略似乎已是呼之欲出。
王建成
宏亞按揭證券營運總裁原文刊於DBC數碼電台網站2015年11月5日
沒有留言:
張貼留言