【按揭一分鐘】 新盤按揭風險：未必包批

近年很多新盤都有發展商安排的一按或二按，一般買家可能以為此類按揭批核寬鬆，不知道一樣可能有被拒批的風險，為何如此？去片睇睇！

------------------------------------------------------------
按計劃以「專業服務、知識為本」的宗旨，為客戶提供有內容、有質素的服務。
重溫 600多篇【按計劃觀點】:http://bit.ly/2MDyTvO
🌍Facebook: fb.com/pamortgage
🎥Youtube 頻道: http://bit.ly/2LwAPB0
☎️按揭熱線:(852) 2167 1369
📱Whatsapp/Wechat: (852) 5596 6181

發展商一按使用比例

今年一手市場一個有趣現象，是發展商（以關連財務公司）提供一、二按的情況明顯增加。發展商借款予買家買樓，尤其是按揭成數較高的一按，牽涉較高成本，目的自然是方便去貨。究竟實際上借取發展商一按的買家會有多少，對後市又會不會有甚麼潛在影響？
過去罕有少數發展商為旗下新盤提供一按。不過，隨金管局多番收緊按揭，1,000萬元以上物業一般按揭成數只有5成，買家需要準備大筆首期方可入市。發展商便陸續變招，以吸引買家。
本來，最簡單是沿用過去多年的老方法，即銀行提供一按，發展商提供二按，買家便可以低首期購入一手單位。問題在於，由於二按在優惠期後的利息一般較 高，在現行壓力測試要求下，買家同時借入二按，便需要有更高的收入。一、二按組合的批核難度高，發展商便索性推出一按，當整筆按揭都不涉及銀行時，原則上 便不需進行壓力測試。更有發展商聲稱，其一按一定批出，即市場上所謂包批按揭。而部分發展商提供的「備用一按」會列出一定的批核條件，並無承諾包批，但條 件仍較銀行批會為鬆，算是為買家融資提供一度安全網，可稱為「包底」按揭。
此類發展商一按，在宣傳上自然是先聲奪人，在實際上，有提供此類融資安排的新盤，買家使用發展商一按的比例亦不低。我們計算了一下，至12月初為 止，市場上共有31個新盤提供種類不同的一按；今年以來，它們共售出了約2,500個單位，當中約1,100宗，選用的付款安排涉及發展商一按，佔 44%。
不過，上述數字會有一定變化；例如個別新盤，買家最終不取用發展商一按，會有現金回贈，此類新盤實際取用發展商一按的宗數會比統計降低。相反，也有 個別新盤，選用多個不同付款安排，買家都有權申請備用一按，此類情況會令最終選用發展商一按的數字上升。但整體上，可以說在提供發展商一按的新盤中，有近 4成買家選用涉及此類按揭的付款計劃，比例不算低。
不同發展商的一按，成數由7成至9成不等，一般在供樓首2、3年有利息優惠，優惠期後P至P-1%不等。整體上，全期利率較銀行一按高2至3厘，較大的問題是，當利率優惠完結，又碰上加息的話，供款可能出現大幅上升。
以上統計不能反映買家為什麼選用發展商一按，也不能反映有關買家未來的部署。但估計會以以下兩類人士為主：
其一是真正有需要入市，但首期不足的用家。此類人因發展商一按可壓低首期而入市。雖然利息支出較高，但用家因利息較高而放棄自住單位的機會不大。如 果選用發展商一按的以用家為主，對大市未必有太大影響。對此批用家來說，較關注是未來如何部署轉按，問題在於，如果屆時按揭指引未見放寬，銀行按揭成數受 限，他們轉按便需要一批資金償還發展商按揭及銀行新批按揭的差額。
第二種是投資者，他們可能仍因較高的按揭槓桿吸引而入市，加上供款優惠期。單位入伙後便出租，抵銷部分供款支出，並在優惠期後，視乎市況決定獲利套 現/止蝕，抑或繼續持貨，市況欠佳的話，他們較用家有較大機會放售單位；如果決定繼續持貨，他們應該也會尋求轉按以降低利息支出，面對的問題便類似於用 家，即有沒有足夠現金用於支付按揭差額。
簡單來說，發展商包批、包底一按的出現，回應了市場對低首期入市的需求，但受制於利率成本，發展商也不太可能推出全期利率貼近銀行的貸款。對選用類似產品的買家來說，如果不希望長期以較高利息供樓，便要在2、3年的優惠內好好部署，例如進行額外儲蓄，以便未來轉按了。

原文刊於經濟日報網站2015年12月16日

更多按揭資訊，請瀏覽按計劃網站

瀟灑走一回的包批按揭

多個新盤推出包批按揭，號稱不設壓力測試，理論上申請即批。發展商要推出此類按揭的動機似乎已是路人皆見。問題是，又會有什麼人「適合」申請此類產品？

微利墊厚利之間
過去不少發展商也有推出二按，讓買家以低首期方式購置新盤單位。二按的利息較高、年期相對短、在所謂免供期 (Payment Holiday)或利率優惠期(Teaser Rate)過後，可能會出現供款震盪(Payment Shock) 等問題，此類產品或可滿足部分買家低首期入市的需要，在整體一加二按揭的利息成本而言亦算是可控的範圍。不過，因為金管局收緊涉及二按的按揭指引，二按利 息較正規按揭高、年期短的限制，直接令買家難以通過壓力測試。簡單來說，即使發展商肯借二按，但在現行指引下，也只有極具實力的買家會獲批銀行接受的二按 (Endorsed Second Mortgage)。
不要忘記，發展商包批按揭的全期利息較銀行按揭為高！不過，以錢的成本計算，跟財務公司提供P+10厘以上的按揭比較，新盤包批按揭其實也算可以。 當然，此處說「可以」的前設是只可打算短期持有物業的角度出發。發展商利息成本較銀行高、說出「包批」的豪語，加上按揭成數較高，貸款一方無疑要承受較高 的風險。此話怎說？前者包批的原則是不問信貸、授信準則仍可提取按揭，而後者高成數貸款則預示按揭成負資産機會增加。因此，筆者認為，包批按揭只是「以近 成本價的息口去保住物業發展的厚利」！

舊經濟的舊模式
由利息成本的角度看，即使發展商提供按揭可賺微利，但並非最有效運用資金的方式。地產是典型的舊經濟產業，需要密集的資金；對發展商來說，借來的錢 最好當然是用來買地起樓發售。即使資金成本便宜，要提供「供足30年」的貸款去賣樓，這種營銷手法，其實相當犯本。大家需要明白，包批按揭所動用資金是整 個銷售的95%；相比二按，這是有近多3倍資金投入！
當然，包批按揭設計者會說，優惠期後加息的做法是鼓勵小業主持貨數年後轉按/出售物業，可以避免大筆資金長期被綁。坦白說，這種說法只是說明思想上 的謬誤！何解？如果小業主數年內可以轉按/出售物業，即說樓價將來最少也要維持不變，同時又要今天這群邊緣借款人收入大增而產生換樓需要。
明知犯本也為之，這是因為豐厚的利錢所在，所此犯本不是一個價值判斷，而是一個生財工俱。但並非人人可為！

最合「瀟灑哥」選用？
用家一般會長期持貨，較多考慮全期利息支出，優惠期後按息升至P或P+的包批按揭，難以迎合買家此方面需求。但初期低息的安排對仍然看好後市的投資 者，應有一定吸引力。以某現樓新盤九成按揭，不設入息審查，首3年利息P-3.1%，其後P為例。買家如看好後市，大可購入單位出租，假設最優惠利率不 變，按揭利息成本只為2.15厘；計算上，只要租務回報率高於4.1厘，租金收入便高於供款支出，有正現金流。回報率即使低至2厘，也足以抵銷利息支出 (供款多於租金，無正現金流，但租金收入大致等同按息支出)，皮費不重，3年後按揭優惠完結，如果樓價有所上升，大可將單位放售圖利。
當然，樓價如果在3年後下跌，包批按揭優惠期又完結，投資者的算盤便難以打響。不過，有一類買家未必需要擔心以上問題。
發展商豪言「包批」，筆者便想到幾年前的一個網絡紅人──人稱「瀟灑哥」的內地流浪漢。如果「瀟灑哥」找到人集資一成首期及其他洗費，大可以包批按 揭入市再出租單位。3年後樓價升了，便獲利離場；3年後樓價不升，甚或下跌，大可斷供按揭，任由發展商收樓，反正「瀟灑哥」一族也不怕破產。極端來說，對 此類人士而言，包批按揭幾乎可說是沒有期權金的期權安排。今天，那些機會成本極低的買家將會是包批按揭的受眾。
這個作業模式是徹首徹尾的──密集的資本換取延後的利潤。至於那些不與為之的財團/發展商，預料也只是謀定後而動！

王建成
宏亞按揭證券營運總裁及董事

原文刊於信報網站2015年11月10日

犯本的包批按揭

多個新盤推出「包批按揭」，號稱不設壓力測試，理論上申請即批。發展商要推出此類按揭的動機似乎己是路人皆見。問題是，又會有什麼人「適合」申請此類產品？

過去不少發展商也有推出二按，讓買家以低首期方式購置新盤單位。二按的利息較高、年期相對短、在所謂免供期 (Payment Holiday)或利率優惠期(Teaser Rate)過後，可能會出現供款震盪(Payment Shock) 等問題，此類產品或可滿足部分買家低首期入市的需要，在整體一 + 二按揭的利息成本而言亦算是可控的範圍。但因金管局收緊涉及二按的按揭指引，二按利息較正規按揭高、年期短的限制，直接令買家難以通過壓力測試。簡單來 說，即使發展商肯借二按，但在現行指引下，也只有極具實力的買家會獲批銀行接受的二按 (Endorsed Second Mortgage )

包批按揭的算盤：息口唔貴、價位照舊
物業發展在香港是大生意，既然二按不能誘發買家入市，個别發展商便立心推出整筆一按，成數當然要較銀行標準按揭高，而且標榜「包批」，不需要入息證明，也沒有壓力測試，以求刺激購買力入市。大家都異口同聲說，包批按揭的推出，顯示發展商急於去貨。
以上觀點並非完全出於猜度，發展商為了去貨，的確刻意增加包批按揭的吸引力。這裏可歸納兩個觀察：
‧例如個別新盤按揭成數高達95%，如此成數的一按，已絕跡香港市場5、6年；
‧其次是按息水平：雖說發展商的包批一按利息較銀行按揭為高，但以此類產品在優惠期後一般按息P至P+1計，較諸一般財務公司按揭，仍是甚為便宜。

需知道現時一般二按利率已在P+10厘以上，市場上也有較相宜的高成數按揭，利率在P+3厘水平，但只做優質客，絕非包批，成數也較發展商提供的為 低。參考今年以來幾家發展商銀團貸款的利息，提供包批的一、二按可能會獲些微息差，但見慣大場面的發展商肯定志不在此。提供包批按揭，原因全在有數得計。

以樓價現值100元為例，銷情疲弱，後市看跌，現時借95元予買家買樓，發展商先收5元，假設未來一段時間，樓價跌至70元，業主又斷供，債主(即 發展商)收回單位拍賣，扣除交易成本收回65元，加上首期，實收70元。而債仔尚欠債主30元(未償還本金加上因收樓而產生的資出)，根據此單綫因果推 斷，包批按揭對發展商來說，仍是大有可為。

誰說舊經濟不賺錢
由利息成本的角度看，即使發展商提供按揭可賺微利，但並非最有效運用資金的方式。地產是典型的舊經濟產業，需要密集的資金；對發展商來說，借來的錢 最好當然是用來買地起樓發售。即使資金成本便宜，要提供「供足30年」的貸款去賣樓，這種營銷手法，其實相當犯本。大家需要明白，包批按揭所動用資金是整 個銷售的 95%；相比於過去只提供二按，這是有近多3 倍資金投入！

當然包批按揭設計者會說－優惠期後加息的做法是鼓勵小業主持貨數年後轉按/出售物業，避免大筆資金長期被綁。坦白說，這種說法只是說明思想上的謬 誤！何解？如果小業主數年内可以轉按/出售物業，即說樓價將來最少也要維持現價，或者要今天這群邊緣借款人收入大增而產生換樓需要。

原則上，包批按揭對長線用家未必合用，正常用家應該不會考慮此等安排。至於不參與推出此類產品的發展商，他們隨後的應對策略似乎已是呼之欲出。

王建成

宏亞按揭證券營運總裁


原文刊於DBC數碼電台網站2015年11月5日

「包批按揭」真係可以放膽入市？

部分發展商為刺激新盤銷情，推出「包批」按揭，此類產品可以令新盤買家不必擔心按揭問題，放膽入市。買家在選用類似的安排時，又有甚麼地方要注意？

所謂「包批」按揭，即買家支付一定首期後，在樓盤入伙時，發展商可安排指定財務公司承造按揭，讓買家支付樓價餘額完成交易。類似的安排有兩大好處，其一是 發展商指定財務公司審批按揭條件一般比銀行寬鬆，甚至有發展商表明不需收入證明及壓力測試，按揭包批。其次是估值問題，購入樓花選用建築期供款，一個風險 是估值下跌，屆時借款金額亦會下調，但幾個推出包底/包批按揭的新盤，都表明估值以售價為準，沒有估價不足的風險。

包批按揭利率較銀行高
當然，正正因為不涉及銀行，此類按揭的利率會較銀行按揭為高，一般為供款初期利率較優惠，但優惠期後，有關貸款的利率會較一般銀行新造按揭高2、3厘左右。
雖然發展商安排的按揭，利率較正常按揭為高，但一般認為選用有關付款安排的買家，大都採「騎牛搵馬」策略，即買家會在樓花期內轉向銀行申請按揭。
由用家角度考慮，有關按揭安排自然有一定吸引力：低首期入市、供款初期利率偏低，由官方紀錄看來，提供類似安排的幾個新盤中，選用有關付款辦法的買家均佔 大多數。不少用家可能會認為，此類付款，初期供款利率不高，又可解決首期不足的問題，至於優惠期後利率較高的問題，大可以「到時轉按」的方法處理。

「他日轉按」需視乎外在條件能否配合
以上的想法，可能是不少買家心中的低首期入市策略。但在風險管理角度看，有兩點值得留意。不需審批的按揭貸款，對申請人而言是十分「方便」。但現行的按揭 壓力測試以至整套審批標準，不單對銀行，對借款人也是一種保護機制。尤其是壓力測試，可避免借款人借入自己難以負擔的貸款。雖然發展商的包批按揭方便買家 借款，但借款人本身不妨引用壓力測試的概念，計算一旦按息回升後，供款是否仍在可承擔範圍。
另外，不少有意選用此類安排的買家，可能有「他日轉按」以避免支付較高按息的考慮。但部署是否可行，要視乎外在條件是否配合：轉按時的物業估值是升是跌、 屆時的按揭成數限制、原有發展商按揭的未償還餘款等等，都會對轉按可行性有所影響。如果外在條件不配合，買家未能轉按，以相對較高利息供款的時間，便可能 會較買家原本計劃的為長。

原文刊於經濟日報網站2015年10月7日

更多按揭資訊，請瀏覽按計劃網站