包底按揭的手尾

多個新盤陸續推出包批或包底按揭，目的不外乎向準買家提供低首期入市方案，刺激銷情。不少人已由借款人角度分析買家選用此類產品的注意事項，本文嘗試再由發展商角度看此類按揭的「手尾」問題。

發展商的資金成本高於銀行，其資金的最佳運用方式是投地起樓轉售，而絕非只有微利的包底按揭。在發展商的角度，推出包批(不問申請人收入，一定批 出)或包底(備用的二按，甚至是全筆一按，以便銀行不批按揭時讓買家完成交易)按揭，目標不是借款小業主依約還款還足20年、30年。發展商與小業主其實 有志一同，最理想的情況是小業主在數年後贖會，避免資金長期被綁，加上耗費人力物力管理已取用的貸款。

問題在於，理想與現實往往有一定距離。坊間不少分析已提及，此類按揭初期往往有利息優惠(Teaser Rate)或供款假期(Payment Holiday)，但優惠期後，借款人便需以較銀行按揭為高的利率還款。一般人的如意算盤是優惠期後轉按，但受制於按揭指引，除非購入單位後數年樓價仍然 急速上升，否則業主根本難以轉按，需要有較長時間以較高息供樓的心理及財政準備。
必須強調，借款人以較高息供樓，不表示貸款人有着數。包底按揭優惠期後利率一般為P至P+1，比一般按揭利率高3至4厘，在借款人角度可能算貴，但在沒有存在基礎的財務公司角度看來，此水平的利息可能已貼近成本價，最多亦只有微利。

銀行按揭成數受限，是借入高成數包底按揭的業主難以轉按的障礙之一。另一個較明顯的障礙，是借款人的財務條件，買家不選「低息一按+高息二按」，而 選包底按揭，較大可能是本身財政條件較不理想，選用「一按+二按」的組合時，過不了壓力測試一關，惟有「選用」發展商提供的包底按揭。除非業主財政情況往 後有明顯改善，否則未來轉按至一般銀行按揭的難度仍然較高。

整體而言，借入包底按揭的小業主未來難以轉按，意味他們要長期承擔較高的利息支出。在發展商角度而言，便代表他們要長期支付成本管理大批只有微利的按揭──每月要整理供款報告、有人欠款要安排追收，可說是「手尾長」。

當然，就算借款人不轉按，貸款機構也有先行套現的方法──按揭對小業主是債務，對貸款機構卻是資產。原則上，貸款人可以將一籃子的按揭證券化，再售 予投資者，從而提早將資金回籠。問題在於，包底按揭的特性令證券化的構想難以實行：一如上文，選用此類產品的，條件應該不及一般銀行按揭借款人(如果是 「包批」按揭，更是連基本入息證明均欠奉，連「評級」亦無從進行)；其次是規模較為有限、欠缺可追蹤的供款歷史(Track Record)，結果此類資產難有較佳評級，實際上難以證券化轉售。

最終結果是，發展商提供的包批/包底按揭可能產生一時作用，協助新盤在此刻散貨。但發展商一筆資金勢將被綁，更要調用人力物力，長期管理一筆雞肋級回報的按揭資產。

原文刊於信報網站2015年11月17日

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