誰是樓奴？

樓市終吹淡風，多家大行發表報告，預期來年樓價將有明顯調整。網上論壇有未入市的網友嘲笑剛入市的人，要作好當樓奴的準備。不過，細究下來，究竟什麼是樓奴？誰是樓奴？
樓奴有兩類：一是指「死慳死抵」，勉強入市，置業首期、雜費已耗用絕大部分儲蓄、按揭還款大幅壓縮生活支出的買家；二是沒買只租，每2年要處理加租、搬屋的困擾，由於租金升幅通常高於薪金增長，租屋往往面臨居住面積趨小或區份日漸遠離市中心的情況。
相對來說，能多買一個物業只為分散投資的財主、供樓佔入息比例偏低的，一般來說不會被稱為奴。但想深一層，上述的樓奴定義是否過份簡單？
所謂奴，不管是奴隸、奴才，共通點都是不由自主，命運無從自決。為了買樓「死慳死抵」，看場電影、去趟日本旅行也要左計右計的，可算是顯性樓奴。但那些表面風光，持有眾多物業的，又是否真的「命運能選擇」，當個自主的人；抑或只是隱性樓奴？
隱性樓奴
一般來說，在樓市上升周期，資產升值，伴隨租金增加，這意味企業營運成本(例如舖租)上升。此處成本上漲，老闆就只好在其他地方削減支出，但成本如 材料價格卻更不由自主，那就只好壓縮薪金成本，盡量壓低薪酬福利及支出。在此意義下，樓價(及由之帶動租金)暴升會對打工仔收入產生「排擠效應」，在此為 奴的是包括有物業和沒有物業的打工仔，而不幸的是我們都不自覺。
打工仔之外，中小企老闆其實更受樓市左右。樓市好景時，物業成為有價的磚頭，老闆可以透過加按物業擴充業務；買賣物業手風順的話，不少人更索性轉形 為投資者。但樓價一旦回落，加按融資此路不通，又遇上在樓市轉勢時不慎損手，亦勢必影響本業。老闆們備受樓市左右的程度，絕不比打工仔為低。因此同為樓 奴。
那麼，那些人人稱羡的收租佬，每月什麼都不用做，坐等收租時間數銀紙、資產價格日日升值，總不算是樓奴了吧？不過，現實中的包租公不易為，能否找到 好租客、租客會不會準時交租、租約期滿可否順利加租、加幾多先夠、按息價格如何，以及加息會否蠶食多少租金收入，通通要花精神處理。更不用說手持大量物 業，心情勢將跟隨樓價大上大落。
樓奴的負擔
筆者認識一個大大包租公，幾年前有人統計他手持物業大概400個；表面悠閒的背後，其實收租的「業務」極為繁忙，收租事業擴展至一定程度，銀行、物 業代理、律師樓卻會時常巴結包租公，有時代理鼓勵他多賣一個靚舖，又或促成交易時幫他取得靚價，希望多一點佣金。老人家經常被打攪，他自己也要心思挖盡， 着力提高物業的回報，繁忙程度之高，遠超一般人想像。年前此位包租公勞形一世，兩腳一伸的結果，還不是什麼都帶不走！以命運自主而言，富裕的收租佬擁有眾 多物業，帶來的究竟是負擔還是自由？如果連眾人稱羡的大大包租公，也不過如此，所謂樓奴，又豈止為了買樓「死慳死抵」的用家？
進一步而言，另一些產業或體制以「霸權」形式出現的組織或個人，往往以大欺小、巧言令色、常以飛揚跋扈或不實手法滿足自我膨脹的言説和利益。怎樣看 來，都成「霸」了，與「奴」似是風馬牛不相及；不過，深究下來，這群人也不過是罪惡制度之下的奴性產物而已，一樣是被擄的奴。何以言之，有機會再討論。

王建成

宏亞按揭證券 營運總裁及董事

原文刊於信報網站2015年10月13日

為資本服務的人民

先讓筆者借題發揮，分享早前的一個經驗，話說筆者周日參加教會聚會後，打算 乘的士到别區午膳。由於現場人數眾多，各人都耐心等侯。良久，站在前方的一對外籍人士上了計程車，但二人卻徐徐由的士下來。筆者快步上前跳進車中，慶幸終 於「上到車」！與司機閒聊，何故之前的乘客落車？司機回答：「佢地想去赤柱，我話灣仔塞車，車程可能要好耐，佢地咪落車囉！」我問：灣仔有塞車？司機想也 不便說：全香港都塞啦。我好奇打開電話上的即時交通app，發現灣仔一帶行車暢順。合理的猜測，周日中午由赤柱返市區客恐怕不會多，司機為免空車走一程， 寧可選擇說謊，引導之前的乘客放棄行程。
可能不同人都會目睹、經歷過類似上述司機不太友善的遭遇。結果，早前市場出現UBER等等Call車app時，明明費用較的士高、保險有效程度成 疑，社會普遍反應卻是頗為受落。或者多數人在經歷司機服務態度欠佳、揀客和不誠實的現象背後會認為是人的問題，但筆者覺得在此普遍現象背後，其實還有一些 基本問題沒被找準。
沒有人的需要、只有投資回報
當的士牌費升至6、7百萬大元，香港的士車主坐享牌照、車租升值(部分持有多個牌照車主甚至寧可將的士長放停車場)。相反，租車的司機，卻要面對高企的車租及其他經營成本，基本生活也見拮据、連強積金安排也欠奉，遑論買下牌照自僱經營。
香港的士行業，與土地一樣，顯性層面是供應問題(的士牌情況更甚，已多年未有新牌發出)；其隱性核心突顯在高牌價，反映「投資價值」遠高於「使用價 值」的一種取態。在的士牌市場，一眾既得利益集團將公眾服務的考量轉而向全面投資導向。只要車租、車牌不斷的漲，那管的士蓬頭垢面、服務不達標，行業招滿 惡名；一切恐怕都會維持老樣子，心態可以數十年不改。
類似的情況也在巴士服務出現，現時的巴士牌照有利潤保證條文，只要巴士公司持續增加資本投資，便可穩賺一定盈利。結果是巴士隊伍車齡新，還要有 wifi、電視等嶄新設備。但最基本的脫班、重覆路綫過多，軒尼斯道和彌敦道等擠滿巴士的情況卻不見改善。說到底，的士和巴士在有關人士眼中是投資工具而 不是公共服務。現象下的潛規則就是：包括司機、乘客及社會大眾，都只是為資本服務的人。
沒有租、只有買的樓市
回頭再看老掉牙的房屋問題 : 南韓總統朴槿惠早前在仁川出席一個屋苑動土禮時，矢言到2017年供應超過6萬個出租住宅，以幫助穩定南韓樓市；新出租住宅的租客可逗留多達8年，每年租金加幅上限5%。
當樓市傾斜於買賣主導，買賣物業普遍為物業升值或保值能力所驅動；另一方面，租住物業則很大程度為單純考慮使用價值。筆者認為，如果市場上買和租有 一定的合理份額，仍有可能理順樓市。南韓的政策，可說是以突出使用價值的導向，抓對了住屋政策的重點！住屋或土地問題，不只在於土地供應是否充足，更是社 會主流過於重視土地、房產投資價值的面向。今天物業發展商不避嫌，會以補貼方式，資助投資者支付各種稅項，其實這些都是擊中要害的有效推售策略。由社會價 值到付款安排都鼓勵物業投資，結果，用家往往變身為「邊住邊炒」的投資人、而炒家則化身為「資深投資者」，凡此種種比目皆是。
如果政府能夠仿效南韓，向中產階層提供一定規模的租住房屋，令一批不願追逐樓價的中產階層，在不必投放大量資金作物業首期的情況下，也可在香港安身 立命，也許才可慢慢扭轉社會對土地的認知。 或者今天坊間一個冷笑話可帶來一些反思：我城幾乎任何困難都可歸結為土地問題：老人院虐老是土地問題，社區老店消失，又是土地問題。在某些人眼中，似乎只 要社會同意以地產為主的發展規模，一切就迎刃而解。但深究下來，土地問題真的只是供應不足？其實，是不是我們已經忘記，什麼才是土地的本質？

王建成

宏亞按揭證券營運總裁

原文刊於DBC數碼電台網站2015年10月8日

「包批按揭」真係可以放膽入市？

部分發展商為刺激新盤銷情，推出「包批」按揭，此類產品可以令新盤買家不必擔心按揭問題，放膽入市。買家在選用類似的安排時，又有甚麼地方要注意？

所謂「包批」按揭，即買家支付一定首期後，在樓盤入伙時，發展商可安排指定財務公司承造按揭，讓買家支付樓價餘額完成交易。類似的安排有兩大好處，其一是 發展商指定財務公司審批按揭條件一般比銀行寬鬆，甚至有發展商表明不需收入證明及壓力測試，按揭包批。其次是估值問題，購入樓花選用建築期供款，一個風險 是估值下跌，屆時借款金額亦會下調，但幾個推出包底/包批按揭的新盤，都表明估值以售價為準，沒有估價不足的風險。

包批按揭利率較銀行高
當然，正正因為不涉及銀行，此類按揭的利率會較銀行按揭為高，一般為供款初期利率較優惠，但優惠期後，有關貸款的利率會較一般銀行新造按揭高2、3厘左右。
雖然發展商安排的按揭，利率較正常按揭為高，但一般認為選用有關付款安排的買家，大都採「騎牛搵馬」策略，即買家會在樓花期內轉向銀行申請按揭。
由用家角度考慮，有關按揭安排自然有一定吸引力：低首期入市、供款初期利率偏低，由官方紀錄看來，提供類似安排的幾個新盤中，選用有關付款辦法的買家均佔 大多數。不少用家可能會認為，此類付款，初期供款利率不高，又可解決首期不足的問題，至於優惠期後利率較高的問題，大可以「到時轉按」的方法處理。

「他日轉按」需視乎外在條件能否配合
以上的想法，可能是不少買家心中的低首期入市策略。但在風險管理角度看，有兩點值得留意。不需審批的按揭貸款，對申請人而言是十分「方便」。但現行的按揭 壓力測試以至整套審批標準，不單對銀行，對借款人也是一種保護機制。尤其是壓力測試，可避免借款人借入自己難以負擔的貸款。雖然發展商的包批按揭方便買家 借款，但借款人本身不妨引用壓力測試的概念，計算一旦按息回升後，供款是否仍在可承擔範圍。
另外，不少有意選用此類安排的買家，可能有「他日轉按」以避免支付較高按息的考慮。但部署是否可行，要視乎外在條件是否配合：轉按時的物業估值是升是跌、 屆時的按揭成數限制、原有發展商按揭的未償還餘款等等，都會對轉按可行性有所影響。如果外在條件不配合，買家未能轉按，以相對較高利息供款的時間，便可能 會較買家原本計劃的為長。

原文刊於經濟日報網站2015年10月7日

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辣招羅生門

樓價有下調跡象，港府會不會相應調整過去推出的辣招，便成為市場關注焦點，但財政司司長曾俊華及特首梁振英對於是否減辣的發言，卻予人立場不完全一致的感覺。

上周財政司司長說政府會留意樓市發展，有需要時作出政策調整。之後特首卻強調不會減辣，並會繼續增加土地及樓房供應。特首發言後，有傳媒更以「一鎚 定音」形容，港府樓市辣招將持續。但之後財政司司長又再表示，金管局過去數年推出七次物業按揭監管措施，隨利息開始回升，可以慢慢減少這些反周期措施。

嚴格而言，二人的立場沒有衝突，一來是司長說的不是現時就要收招，而是「有需要時調整」；特首其後發言，大可理解為港府認為現時未是有需要時候。至 於特首「一鎚定音」表明不減辣後，司長仍然表示金管局的逆周期措施可慢慢減少，原因在於港府的「樓市辣招」與金管局的「逆周期措施」名義上的確是兩回事。 金管局調整針對按揭的逆周期措施，技術上的確可說不是「政府」減辣。問題是，在小市民角度，金管局也是公營機構，措施總不成與政府打對台。財爺與特首在一 周內的三次發言，即使可演繹成沒有衝突，也予人立場不一致的感覺。

港府高層對樓市調控措施的言論不一，背後是否反映權鬥、是否2017年特首選戰提早揭幕，留待花生友討論。但單以政策目標而言，如果利息上升，金管局的某些「利率敏感」的逆周期措施的確是應該調整的。

最明顯的是壓力測試，現行壓力測試對未持有/擔保按揭的用家，要求是「現行利率下按揭供款不逾月入50%；加息3厘供款不逾月入60%。」此一要求 背後有一個理據：現行按息(以新造按揭為例，約2厘)嚴重偏低，較歷史平均水平約低3厘。某程度上可以說，如果「現行利率」本身未有嚴重偏低，壓力測試的 必要性亦會相應下降。

簡單來說，最少在理論層面而言，如果市場按息上升，壓測標準便有放寬空間，例如市場按息較現時升1厘，原則上壓測可放寬至「加息2厘，供款不逾月入60%」。
當然，理論歸理論，如果官方目標是要持續壓抑需求，好讓樓價有更明顯調整，在按息上升之後，維持辣招及逆周期措施便是理性決定。問題是，目前港府高層言論不一，令人難以估計官方目標，只會為樓市平添不明朗因素。

原文刊於信報網站2015年10月6日

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樓市吹淡風 辣招收唔收？

樓市吹淡風，二手樓成交量據報「慘過沙士」，對於樓市可能調整，財政司司長說，政府會留意樓市發展，有需要時作出政策調整。語音未落，特首卻強調不會「減辣」，並會繼續增加土地及樓房供應。二人發言予人南轅北轍的印象，究竟政府葫蘆內賣甚麼藥？

將二人發言比較，一個言談間予人辣招可能調整的印象，另一方卻強調不會減辣；看得宮廷內鬥片多的人，可能會認為2017特首競選活動提早進行。不過，至少 在字面上，二人發言其實沒有矛盾：財爺說的是「有需要時調整政策」，特首說不會減辣，也許只是認為現時未是「有需要」的時間。

客觀而言，政府在2010年11月推出額外印花稅，是為樓市需求管理措施（即坊間說的辣招）第一式，其後並多次「加辣」，包括增加額外印花稅的稅率、推出 針對非本地買家的買家印花稅及已持有住宅物業人士的雙倍印花稅等，由政府推出的三項印花稅，一般統稱三辣招，原則上都是以增加買賣交易成本的方式，調控需 求。成交量減少，某程度上可說是有關措施的目標。問題是，一般人討論官方招數的成果，卻着眼於樓價。

現時不是調整辣招好時候
以樓價指數看，現時二手樓價較額外印花稅推出時，上升65%。雖然近日樓市吹淡風，二手成交量急降之餘，更不時傳出叫價大幅調整的個案，不過，以數論數，樓價指數（不論是官方的抑或業內的）就是未見調整。2010年難以負擔當時樓價的人，更難以負擔當前樓價。
以民情角度看，三辣招其實對本地初次置業人士的買賣成本完全沒有影響，如果在現時減辣，直接受惠的會是非本地買家及持有一個或以上物業人士；在樓價仍然高企，用家仍抱怨樓價難負擔的時候，減辣只會被認為鼓勵非用家入市，在此情況下，似乎現時的確不是調整辣招的好時候。

政府的辣招當然不會長期實行，直到永遠；政府真的認真考慮調整政策的合適時間，大概是收招也沒有多少反對聲音之時，以靜態的座標考慮，大概要待樓價下跌至 出招前水平，即較現時樓價大概下調46%左右；以動態的座標，例如供樓負擔相對於一般家庭收入計，由於未來按息望升，樓價、收入不變供款負擔都會增加，樓 價可能要有多於46%的跌幅，才會觸發港府收招。短期內，業內人士似乎不必寄望政府會可能收招、刺激樓市成交量及成交價出現明顯改善。

原文刊於經濟日報網站2015年9月30日

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由的士巴士到樓市的制度之惡？

坊間一個冷笑話，是我城幾乎任何問題都可歸結為土地問題：老人院虐老是土地問題；社區老店消失，又是土地問題。在某些人眼中，似乎只要社會同意大規模發展，有關問題就迎刃而解。但深究下來，土地問題真的只是供應不足的問題？究竟什麼才是土地問題的本質？

普遍的制度之惡
容許筆者借題發揮，分享早前的一個經驗，話說筆者周日參加教會聚會後，打算乘的士到别區午膳。由於現場人數眾多，等車時間自然較長。良久，站在前方 的一對外籍人士成功找到計程車上車，但車行不到10米，二人卻徐徐由的士下來。筆者快步上前跳進車中，慶幸終於「上到車」！與司機閒聊，何故之前的乘客落 車？司機回答很快：「佢哋想去赤柱，我話灣仔塞車，車程可能要好耐，佢哋咪落車囉！」我問：「灣仔有塞車？」司機想也不想便說：「全香港都塞啦。」我好奇 打開電話上的即時交通app，發現灣仔一帶行車暢順。
合理的猜測，周日中午恐怕沒有多少人會由赤柱返市區，司機為免空車走一程，寧可選擇說謊，引導之前的乘客放棄行程。可能不同人都會目睹或經歷過類似 上述司機的反應──的士司機遇上短途客或預期目的地無甚回程客時，司機反應都未必太友善。結果，早前市場出現UBER等等Call車app時，明明費用較 的士高、保險有效程度成疑，社會普遍反應卻是頗為受落。或者我們在經歷司機服務態度欠佳、揀客和不誠實的現象背後，可以問是否一些基本的問題沒找準？

只有投資回報 沒有看見人的需要
當的士牌費升至六、七百萬元，香港的士車主坐享牌照、車租升值(部分持有多個牌照車主甚至寧可將的士長放停車場)，而租車的司機可能工作一生都不足 以買下牌照自僱經營，車租卻連連上升時，或者司機揀客與態度欠佳是個人操守問題，但當此種行徑成為普遍的現象時，我們不能無視制度下的影響！
香港的士行業與土地一樣，當然是供應問題(的士牌在此方面的問題更甚，已多年未有新牌發出)；其實，此層面的問題，某程度上可由供應更多牌照紓緩。 不過，突顯的高牌價，其實是反照着「投資價值」遠高於「其使用價值」的一種取態。在的士牌市場，一眾既得利益集團將公眾服務的視角考慮而轉向投資導向。只 要車租和車牌不斷的漲，那管的士蓬頭垢面、服務不達標，甚至招滿惡名。心態可以不改，一切恐怕都會維持老樣子。
類似的情況也在巴士服務出現，目前的巴士牌照有利潤保證條文，只要巴士公司持續增加資本投資，便可穩賺一定盈利。結果是巴士隊伍車齡新，還要有 wifi、電視等嶄新設備。但最基本的脫班、過多重複路線下，巴士擠在主要路面的情況卻不見改善。說到底，又是巴士公司視此為投資工具遠甚於公共服務的需 要。

沒有租只有買的樓市
回看房屋問題，有人建議，市民買不起樓，興建多些居屋便好。問題是：以公帑去資助一部分人「擁有」物業的需求是否合理？我們是否可以嘗試以提供合理租金(例如不會長年跑贏薪金升幅)的公營房屋，以扭轉「樓(包括居屋)是用來投資」此個根深柢固的認知？
南韓總統朴槿惠早前在仁川出席一個屋苑動土禮時，矢言到2017年供應超過6萬個出租住宅，以幫助穩定南韓樓市；新出租住宅的租客可逗留多達8年， 每年租金加幅為最多5%。當樓市大量傾斜於買賣主導的方向，持有物業的一方大多是為保值動機所驅動；另一方面，租住物業則很大程度是單純考慮使用價值的行 為，只要買和租有一定的合理份額，要理順物業需求便相對容易。南韓的政策，可說是以突出使用價值的方法，抓住住屋問題的重點！
土地問題，不只是可供發展的土地供應不足問題，而是社會主流過於重視土地、房產投資價值的問題；甚至物業發展商也不避嫌，會以補貼方式，資助投資者 支付買家印花稅、雙倍印花稅。在此情況下，贏家只是少數早年購入物業的家庭，那些未及置業的人，一如上文提及的司機，可能長年會抱持怨氣生活。如果政府能 夠仿效南韓，向中產階層提供一定規模的租住房屋，令一批不願追逐樓價的中產階層，在不必投放大量資金作物業首期的情況下，也可在香港安身立命，也許才可慢 慢扭轉社會對土地的認知。筆者期盼政府也會在這方面「適度有為」!

王建成
宏亞按揭證券營運總裁及董事

原文刊於信報網站2015年9月29日

聯儲局再推QE4？

上周美國聯儲局維持聯邦基金利率不變，雖然耶倫表示10月、12月仍有加息機會，但市場似乎認定美國就算勉強加息，在環球經濟仍然不明朗的情況下，幅度將極為有限。部分分析更指出，聯儲局或有需要推出第四輪量化寬鬆(Quantitative Easing, QE)。

在供樓業主的立場看，供款利率當然是愈低愈好，沒有理由會希望供款利率上升。回顧過去幾年的樓價上升，不少分析指出原因在於各國的量寬，大量熱錢流入包括樓市在內的資產。如果美國不加息，或只是小幅加息，甚至再推第四輪量寬(QE4)，似乎是大好消息。不過，客觀看來，美國再推QE4的機會未必太大，退一步而言，就算美國推出QE4，都不宜視為利好消息。

回顧QE的初衷，是向市場提供流動性，避免資產價格下跌，觸動連串複雜的金融衍生產品價格暴跌，引發金融市場崩潰。以此目的看，量寬的目標早已基本達到。現時市場的問題，卻不是金融衍生產品可能引發市場崩潰。由美國8月通脹按年只升0.2%，按月更跌0.1%的數據看來，現時的經濟問題是產能過盛，需求不足。而由美國QE1至QE3，甚至是日本2000年開始推出量寬的經驗看來，QE對刺激實體經濟的作用十分有限。

如果聯儲局思路仍然正常，似乎不會在需要刺激實體經濟的情況下，推出新一輪量寬。或者可以說，如果聯儲局真的放棄加息、又或只在象徵式加息一、兩次後，推出新量寬，反而可視為經濟表現欠佳，聯儲局藥石亂投，其實更應視為經濟前景的警號。

單單以9月未有加息的情況而言，聯儲局開出的部分理由是中國因素。中美隔了一個太平洋而聯儲局仍然在意中國增長是否放緩，與大陸緊密相連的香港，更不應單純著眼利率未加，供款未升就認定樓市無憂---美國未能及時將利率正常化，多多少少已是環球經濟不明朗的預警。而中國經濟放緩，對本地各行各業的影響已開始浮現--近月旅遊、零售數據均不理想；就算收入暫時未下跌，打工仔上車、換樓的考慮亦將更為審慎。

另一個值得留意的是通脹，本地消費物價指數在8月回落至2.4%水平，較去年底4.4%大幅回落，通脹似有若無，一方面會壓抑置業需求，如情況持續，更有可能在不久將來，扭轉名義按息低於通脹率(即實質按息負利率)的情況—又少一個叫用家高追的借口。

綜合而言，說現時樓價有大跌壓力可能是言之過早，但利好因素一個一個消失，加上中國經濟的負面預期升溫，樓價在出現一定調整，似乎是更合理的預期。

原文刊於iMoney 2015年9月26日

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