聯儲局再推QE4？

上周美國聯儲局維持聯邦基金利率不變，雖然耶倫表示10月、12月仍有加息機會，但市場似乎認定美國就算勉強加息，在環球經濟仍然不明朗的情況下，幅度將極為有限。部分分析更指出，聯儲局或有需要推出第四輪量化寬鬆(Quantitative Easing, QE)。

在供樓業主的立場看，供款利率當然是愈低愈好，沒有理由會希望供款利率上升。回顧過去幾年的樓價上升，不少分析指出原因在於各國的量寬，大量熱錢流入包括樓市在內的資產。如果美國不加息，或只是小幅加息，甚至再推第四輪量寬(QE4)，似乎是大好消息。不過，客觀看來，美國再推QE4的機會未必太大，退一步而言，就算美國推出QE4，都不宜視為利好消息。

回顧QE的初衷，是向市場提供流動性，避免資產價格下跌，觸動連串複雜的金融衍生產品價格暴跌，引發金融市場崩潰。以此目的看，量寬的目標早已基本達到。現時市場的問題，卻不是金融衍生產品可能引發市場崩潰。由美國8月通脹按年只升0.2%，按月更跌0.1%的數據看來，現時的經濟問題是產能過盛，需求不足。而由美國QE1至QE3，甚至是日本2000年開始推出量寬的經驗看來，QE對刺激實體經濟的作用十分有限。

如果聯儲局思路仍然正常，似乎不會在需要刺激實體經濟的情況下，推出新一輪量寬。或者可以說，如果聯儲局真的放棄加息、又或只在象徵式加息一、兩次後，推出新量寬，反而可視為經濟表現欠佳，聯儲局藥石亂投，其實更應視為經濟前景的警號。

單單以9月未有加息的情況而言，聯儲局開出的部分理由是中國因素。中美隔了一個太平洋而聯儲局仍然在意中國增長是否放緩，與大陸緊密相連的香港，更不應單純著眼利率未加，供款未升就認定樓市無憂---美國未能及時將利率正常化，多多少少已是環球經濟不明朗的預警。而中國經濟放緩，對本地各行各業的影響已開始浮現--近月旅遊、零售數據均不理想；就算收入暫時未下跌，打工仔上車、換樓的考慮亦將更為審慎。

另一個值得留意的是通脹，本地消費物價指數在8月回落至2.4%水平，較去年底4.4%大幅回落，通脹似有若無，一方面會壓抑置業需求，如情況持續，更有可能在不久將來，扭轉名義按息低於通脹率(即實質按息負利率)的情況—又少一個叫用家高追的借口。

綜合而言，說現時樓價有大跌壓力可能是言之過早，但利好因素一個一個消失，加上中國經濟的負面預期升溫，樓價在出現一定調整，似乎是更合理的預期。

原文刊於iMoney 2015年9月26日

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量寬擴大 樓價難壓

 上周聯儲局會議，一如市場預期，將量寬規模擴大，規模由原先每月400億元，增至850億美元；在會議有正式結果前，熱錢已陸續流入香港，金管局多次沽港元接美元，新一輪量寬之後，熱錢流入的規模會否隨之擴大，值得留意。
在聯儲局公佈擴大量寬的決定後，本港金管局重申，指香港貨幣發行局制度下，若資金持續流入，金管局可無限量承接美元，以穩定港元匯價。
原則上，金管局的聲明完全正確，無論有多少資金流入，在貨幣發行局制度下，金管局都可承接--有1,000億美元流入，香港就可發行7,750億港元以作兌換。
簡單來說，貨幣發行局的制度，本身的確是固若金湯，就算全世界的美元都流入香港，金管局也可以全部接下；因為本質上港元只是某種美元代幣，有多少美元來，完全可以發行等值港元兌換。
金管局可接無限量美元 不代表制度無代價
現時熱錢流入，有很多原因，部分是資金太多，唯有四處流走，購買不同的資產。另外一個原因，是部分資金認為港元匯價偏低，來「衝擊聯匯」，賭聯繫匯率失 守，港元升值。貨幣發行局制度原則上的確可無限量承接美元，但制度不是沒有弱點--港元供應增加速度高於經濟增長，代表通脹持續，甚至惡化。如果香港承受 不了通脹的代價，匯率便要改變。
聯繫匯率的是是非非，是市場和官方的關注不同，因此難改。對關心樓市人士來說，暫時要留意的是量寬規模擴大的影響。一般來說，熱錢流入一地，會購買的都是 流動資產，如股票、債券，購買不動產的規模應該有限。熱錢流入，並不會直接刺激樓價上升。但資金氾濫的後果，是利率將持續維持在極低水平、通脹上升，也會 迫使部分持有港元現金者購買實物資產以對抗通脹。
留意人民幣後向
另一個要留意的是人民幣。美元量寬，如人民幣沒有規模接近的增加供應，人民幣對美元及港元的升值壓力會增加，一定程度上會抵銷買家印花稅（BSD）對國內 人士購買香港住宅的阻嚇力。相反，如人民幣有同等規模的增加供應，人民幣兌港元的升幅會較小，但國內一些人更容易取得資金，在港元利率低於人民幣利率的情 況下，內地氾濫的資金同樣可能流入香港。至於人民幣貨幣政策對香港樓市的影響，便要視乎中國版量寬的規模而定。
綜合而言，聯儲局擴大量寬，理論上是利好香港樓價的。不過，即使市民看好樓市，在持續數年收緊非自住物業按揭後，「散戶好友」是否仍可通過壓力測試入市是一個問題。
而在新一輪升浪後有更大的問題。借用以前財爺的一句，What goes up, must come down。量寬如因任何原因而取消（或不能維持），熱錢流走，利率上升，高企的樓價將大幅回落；至於量寬會維持多久，會不會有更多輪的QE？我們也很想有水晶球！

原文刊於經濟日報網站 2012年12月19日

n次量寬與港府兩辣招的拉据

 額外印花稅（SSD）加強版及買家印花稅（BSD）推出逾月，上周主事的財政司司長曾俊華先生表示，11月樓市炒賣氣氛已見收斂，兩招初見成效。言猶在耳，市傳聯儲局將推出新一輪量化寬鬆；樓市在利好利淡消息交互刺激下，後市仍不明朗。
據云新一輪量寬，是聯儲局每月再以450億美元購買美國國債；相對於QE3每月400億美元購買按揭抵押債劵，規模更大。QE4（或者叫QE3.5？）如 真的推出，美國量寬將進一步擴大，市場游資氾濫、利率偏低的情況將持續，原則上利好本地樓市。不過，現時難以估計量寬利好樓市的威力大，抑或是港府兩招的 影響大。
辣招只押後用家入市
兩招辣招在本質上是增加短線炒家、及非本地個人買家的買賣成本。在方向上，我們認同，現時的確有需要壓抑外來購買力及短線投資。問題是，即使是在「最理 想」的情況，兩辣招也不能改變基本的需求關係--單是本地人置業的剛性需求無從減少，兩招在本質上是拖字訣--壓抑外來買家及投資者購買力之餘，令自住買 家亦持觀望態度，從而在短期內減低樓價升幅。要真正解決上車客難以置業問題，唯有等待供應增加。
問題是，雖然港府高層不斷表明有意增加供應；但暫時來說，看不到數年內住宅供應會有明顯增加。根據運輸及房屋局對施工量的估計，直至2012年9月有約 1.6萬個私宅動工，但此數字大概只可部分抵銷過去數年動工量偏低的情況（見圖）。另一方面，近年公屋落成量亦維持在1.4萬個單位左右，要在2015、 16年才回升至2萬個單位。
住屋剛性需求持續上升
住屋供應不足有待解決相對來說，人口持續增加，本地家庭的住屋剛性需求在持續上升。單以新婚數字為例，根據統計處資料，2011年有58,000宗婚姻登 記。當然，新婚不一定要新居，可能是一方本來獨居或與家人居住，另一方婚後遷入；或者雙方本來已是同居等等。但大致上新婚數字（5.8萬）與公私營房屋落 成量（約3萬）的差距，解釋了為何青年人對樓價高企難以入市的怨氣為何特別大。本地住宅供應在2002年後一直偏緊，樓價本來已有上升壓力，量寬卻是令情 況進一步惡化。
樓市成交量的確被兩招壓下--外來買家、短線投資者入市量大減、連帶用家亦轉趨觀望。但值得擔心的是，剛性需求不會因辣招而減少，只是延後入市，一旦外圍有利好消息刺激，壓抑的購買力一次過爆發，反而會令樓價出現更大波幅。
我們沒有水晶球不知道在QE4之後，是否還會有QE5、6、7或更多QE；相反亦無從估計此幾批QE會不會在2014年前收回。但有需要入市的用家，不妨聽從官方建議，在估算自己的供款能力時，宜保守一點，為自己留下更多應對未來息口回升的緩衝空間。

原文刊於經濟日報網站 2012年12月12日