坊間一個冷笑話，是我城幾乎任何問題都可歸結為土地問題：老人院虐老是土地問題；社區老店消失，又是土地問題。在某些人眼中，似乎只要社會同意大規模發展，有關問題就迎刃而解。但深究下來，土地問題真的只是供應不足的問題？究竟什麼才是土地問題的本質？
普遍的制度之惡
容許筆者借題發揮，分享早前的一個經驗，話說筆者周日參加教會聚會後，打算乘的士到别區午膳。由於現場人數眾多，等車時間自然較長。良久，站在前方 的一對外籍人士成功找到計程車上車，但車行不到10米，二人卻徐徐由的士下來。筆者快步上前跳進車中，慶幸終於「上到車」！與司機閒聊，何故之前的乘客落 車？司機回答很快：「佢哋想去赤柱，我話灣仔塞車，車程可能要好耐，佢哋咪落車囉！」我問：「灣仔有塞車？」司機想也不想便說：「全香港都塞啦。」我好奇 打開電話上的即時交通app，發現灣仔一帶行車暢順。
合理的猜測，周日中午恐怕沒有多少人會由赤柱返市區，司機為免空車走一程，寧可選擇說謊，引導之前的乘客放棄行程。可能不同人都會目睹或經歷過類似 上述司機的反應──的士司機遇上短途客或預期目的地無甚回程客時，司機反應都未必太友善。結果，早前市場出現UBER等等Call車app時，明明費用較 的士高、保險有效程度成疑，社會普遍反應卻是頗為受落。或者我們在經歷司機服務態度欠佳、揀客和不誠實的現象背後，可以問是否一些基本的問題沒找準？
只有投資回報 沒有看見人的需要
當的士牌費升至六、七百萬元，香港的士車主坐享牌照、車租升值(部分持有多個牌照車主甚至寧可將的士長放停車場)，而租車的司機可能工作一生都不足 以買下牌照自僱經營，車租卻連連上升時，或者司機揀客與態度欠佳是個人操守問題，但當此種行徑成為普遍的現象時，我們不能無視制度下的影響！
香港的士行業與土地一樣，當然是供應問題(的士牌在此方面的問題更甚，已多年未有新牌發出)；其實，此層面的問題，某程度上可由供應更多牌照紓緩。 不過，突顯的高牌價，其實是反照着「投資價值」遠高於「其使用價值」的一種取態。在的士牌市場，一眾既得利益集團將公眾服務的視角考慮而轉向投資導向。只 要車租和車牌不斷的漲，那管的士蓬頭垢面、服務不達標，甚至招滿惡名。心態可以不改，一切恐怕都會維持老樣子。
類似的情況也在巴士服務出現，目前的巴士牌照有利潤保證條文，只要巴士公司持續增加資本投資，便可穩賺一定盈利。結果是巴士隊伍車齡新，還要有 wifi、電視等嶄新設備。但最基本的脫班、過多重複路線下，巴士擠在主要路面的情況卻不見改善。說到底，又是巴士公司視此為投資工具遠甚於公共服務的需 要。
沒有租只有買的樓市
回看房屋問題，有人建議，市民買不起樓，興建多些居屋便好。問題是：以公帑去資助一部分人「擁有」物業的需求是否合理？我們是否可以嘗試以提供合理租金(例如不會長年跑贏薪金升幅)的公營房屋，以扭轉「樓(包括居屋)是用來投資」此個根深柢固的認知？
南韓總統朴槿惠早前在仁川出席一個屋苑動土禮時，矢言到2017年供應超過6萬個出租住宅，以幫助穩定南韓樓市；新出租住宅的租客可逗留多達8年， 每年租金加幅為最多5%。當樓市大量傾斜於買賣主導的方向，持有物業的一方大多是為保值動機所驅動；另一方面，租住物業則很大程度是單純考慮使用價值的行 為，只要買和租有一定的合理份額，要理順物業需求便相對容易。南韓的政策，可說是以突出使用價值的方法，抓住住屋問題的重點！
土地問題，不只是可供發展的土地供應不足問題，而是社會主流過於重視土地、房產投資價值的問題；甚至物業發展商也不避嫌，會以補貼方式，資助投資者 支付買家印花稅、雙倍印花稅。在此情況下，贏家只是少數早年購入物業的家庭，那些未及置業的人，一如上文提及的司機，可能長年會抱持怨氣生活。如果政府能 夠仿效南韓，向中產階層提供一定規模的租住房屋，令一批不願追逐樓價的中產階層，在不必投放大量資金作物業首期的情況下，也可在香港安身立命，也許才可慢 慢扭轉社會對土地的認知。筆者期盼政府也會在這方面「適度有為」!
王建成
宏亞按揭證券營運總裁及董事
原文刊於信報網站2015年9月29日
普遍的制度之惡
容許筆者借題發揮，分享早前的一個經驗，話說筆者周日參加教會聚會後，打算乘的士到别區午膳。由於現場人數眾多，等車時間自然較長。良久，站在前方 的一對外籍人士成功找到計程車上車，但車行不到10米，二人卻徐徐由的士下來。筆者快步上前跳進車中，慶幸終於「上到車」！與司機閒聊，何故之前的乘客落 車？司機回答很快：「佢哋想去赤柱，我話灣仔塞車，車程可能要好耐，佢哋咪落車囉！」我問：「灣仔有塞車？」司機想也不想便說：「全香港都塞啦。」我好奇 打開電話上的即時交通app，發現灣仔一帶行車暢順。
合理的猜測，周日中午恐怕沒有多少人會由赤柱返市區，司機為免空車走一程，寧可選擇說謊，引導之前的乘客放棄行程。可能不同人都會目睹或經歷過類似 上述司機的反應──的士司機遇上短途客或預期目的地無甚回程客時，司機反應都未必太友善。結果，早前市場出現UBER等等Call車app時，明明費用較 的士高、保險有效程度成疑，社會普遍反應卻是頗為受落。或者我們在經歷司機服務態度欠佳、揀客和不誠實的現象背後，可以問是否一些基本的問題沒找準？
只有投資回報 沒有看見人的需要
當的士牌費升至六、七百萬元，香港的士車主坐享牌照、車租升值(部分持有多個牌照車主甚至寧可將的士長放停車場)，而租車的司機可能工作一生都不足 以買下牌照自僱經營，車租卻連連上升時，或者司機揀客與態度欠佳是個人操守問題，但當此種行徑成為普遍的現象時，我們不能無視制度下的影響！
香港的士行業與土地一樣，當然是供應問題(的士牌在此方面的問題更甚，已多年未有新牌發出)；其實，此層面的問題，某程度上可由供應更多牌照紓緩。 不過，突顯的高牌價，其實是反照着「投資價值」遠高於「其使用價值」的一種取態。在的士牌市場，一眾既得利益集團將公眾服務的視角考慮而轉向投資導向。只 要車租和車牌不斷的漲，那管的士蓬頭垢面、服務不達標，甚至招滿惡名。心態可以不改，一切恐怕都會維持老樣子。
類似的情況也在巴士服務出現，目前的巴士牌照有利潤保證條文，只要巴士公司持續增加資本投資，便可穩賺一定盈利。結果是巴士隊伍車齡新，還要有 wifi、電視等嶄新設備。但最基本的脫班、過多重複路線下，巴士擠在主要路面的情況卻不見改善。說到底，又是巴士公司視此為投資工具遠甚於公共服務的需 要。
沒有租只有買的樓市
回看房屋問題，有人建議，市民買不起樓，興建多些居屋便好。問題是：以公帑去資助一部分人「擁有」物業的需求是否合理？我們是否可以嘗試以提供合理租金(例如不會長年跑贏薪金升幅)的公營房屋，以扭轉「樓(包括居屋)是用來投資」此個根深柢固的認知？
南韓總統朴槿惠早前在仁川出席一個屋苑動土禮時，矢言到2017年供應超過6萬個出租住宅，以幫助穩定南韓樓市；新出租住宅的租客可逗留多達8年， 每年租金加幅為最多5%。當樓市大量傾斜於買賣主導的方向，持有物業的一方大多是為保值動機所驅動；另一方面，租住物業則很大程度是單純考慮使用價值的行 為，只要買和租有一定的合理份額，要理順物業需求便相對容易。南韓的政策，可說是以突出使用價值的方法，抓住住屋問題的重點！
土地問題，不只是可供發展的土地供應不足問題，而是社會主流過於重視土地、房產投資價值的問題；甚至物業發展商也不避嫌，會以補貼方式，資助投資者 支付買家印花稅、雙倍印花稅。在此情況下，贏家只是少數早年購入物業的家庭，那些未及置業的人，一如上文提及的司機，可能長年會抱持怨氣生活。如果政府能 夠仿效南韓，向中產階層提供一定規模的租住房屋，令一批不願追逐樓價的中產階層，在不必投放大量資金作物業首期的情況下，也可在香港安身立命，也許才可慢 慢扭轉社會對土地的認知。筆者期盼政府也會在這方面「適度有為」!
王建成
宏亞按揭證券營運總裁及董事
原文刊於信報網站2015年9月29日
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