樓奴有兩類：一是指「死慳死抵」，勉強入市，置業首期、雜費已耗用絕大部分儲蓄、按揭還款大幅壓縮生活支出的買家；二是沒買只租，每2年要處理加租、搬屋的困擾，由於租金升幅通常高於薪金增長，租屋往往面臨居住面積趨小或區份日漸遠離市中心的情況。
相對來說，能多買一個物業只為分散投資的財主、供樓佔入息比例偏低的，一般來說不會被稱為奴。但想深一層，上述的樓奴定義是否過份簡單？
所謂奴，不管是奴隸、奴才，共通點都是不由自主，命運無從自決。為了買樓「死慳死抵」，看場電影、去趟日本旅行也要左計右計的，可算是顯性樓奴。但那些表面風光，持有眾多物業的，又是否真的「命運能選擇」，當個自主的人；抑或只是隱性樓奴？
隱性樓奴
一般來說，在樓市上升周期，資產升值，伴隨租金增加，這意味企業營運成本(例如舖租)上升。此處成本上漲，老闆就只好在其他地方削減支出，但成本如 材料價格卻更不由自主，那就只好壓縮薪金成本，盡量壓低薪酬福利及支出。在此意義下，樓價(及由之帶動租金)暴升會對打工仔收入產生「排擠效應」，在此為 奴的是包括有物業和沒有物業的打工仔，而不幸的是我們都不自覺。
打工仔之外，中小企老闆其實更受樓市左右。樓市好景時，物業成為有價的磚頭，老闆可以透過加按物業擴充業務；買賣物業手風順的話，不少人更索性轉形 為投資者。但樓價一旦回落，加按融資此路不通，又遇上在樓市轉勢時不慎損手，亦勢必影響本業。老闆們備受樓市左右的程度，絕不比打工仔為低。因此同為樓 奴。
那麼，那些人人稱羡的收租佬，每月什麼都不用做，坐等收租時間數銀紙、資產價格日日升值，總不算是樓奴了吧？不過，現實中的包租公不易為，能否找到 好租客、租客會不會準時交租、租約期滿可否順利加租、加幾多先夠、按息價格如何，以及加息會否蠶食多少租金收入，通通要花精神處理。更不用說手持大量物 業，心情勢將跟隨樓價大上大落。
樓奴的負擔
筆者認識一個大大包租公，幾年前有人統計他手持物業大概400個；表面悠閒的背後，其實收租的「業務」極為繁忙，收租事業擴展至一定程度，銀行、物 業代理、律師樓卻會時常巴結包租公，有時代理鼓勵他多賣一個靚舖，又或促成交易時幫他取得靚價，希望多一點佣金。老人家經常被打攪，他自己也要心思挖盡， 着力提高物業的回報，繁忙程度之高，遠超一般人想像。年前此位包租公勞形一世，兩腳一伸的結果，還不是什麼都帶不走！以命運自主而言，富裕的收租佬擁有眾 多物業，帶來的究竟是負擔還是自由？如果連眾人稱羡的大大包租公，也不過如此，所謂樓奴，又豈止為了買樓「死慳死抵」的用家？
進一步而言，另一些產業或體制以「霸權」形式出現的組織或個人，往往以大欺小、巧言令色、常以飛揚跋扈或不實手法滿足自我膨脹的言説和利益。怎樣看 來，都成「霸」了，與「奴」似是風馬牛不相及；不過，深究下來，這群人也不過是罪惡制度之下的奴性產物而已，一樣是被擄的奴。何以言之，有機會再討論。
宏亞按揭證券 營運總裁及董事
原文刊於信報網站2015年10月13日
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