辣招羅生門

樓價有下調跡象，港府會不會相應調整過去推出的辣招，便成為市場關注焦點，但財政司司長曾俊華及特首梁振英對於是否減辣的發言，卻予人立場不完全一致的感覺。

上周財政司司長說政府會留意樓市發展，有需要時作出政策調整。之後特首卻強調不會減辣，並會繼續增加土地及樓房供應。特首發言後，有傳媒更以「一鎚 定音」形容，港府樓市辣招將持續。但之後財政司司長又再表示，金管局過去數年推出七次物業按揭監管措施，隨利息開始回升，可以慢慢減少這些反周期措施。

嚴格而言，二人的立場沒有衝突，一來是司長說的不是現時就要收招，而是「有需要時調整」；特首其後發言，大可理解為港府認為現時未是有需要時候。至 於特首「一鎚定音」表明不減辣後，司長仍然表示金管局的逆周期措施可慢慢減少，原因在於港府的「樓市辣招」與金管局的「逆周期措施」名義上的確是兩回事。 金管局調整針對按揭的逆周期措施，技術上的確可說不是「政府」減辣。問題是，在小市民角度，金管局也是公營機構，措施總不成與政府打對台。財爺與特首在一 周內的三次發言，即使可演繹成沒有衝突，也予人立場不一致的感覺。

港府高層對樓市調控措施的言論不一，背後是否反映權鬥、是否2017年特首選戰提早揭幕，留待花生友討論。但單以政策目標而言，如果利息上升，金管局的某些「利率敏感」的逆周期措施的確是應該調整的。

最明顯的是壓力測試，現行壓力測試對未持有/擔保按揭的用家，要求是「現行利率下按揭供款不逾月入50%；加息3厘供款不逾月入60%。」此一要求 背後有一個理據：現行按息(以新造按揭為例，約2厘)嚴重偏低，較歷史平均水平約低3厘。某程度上可以說，如果「現行利率」本身未有嚴重偏低，壓力測試的 必要性亦會相應下降。

簡單來說，最少在理論層面而言，如果市場按息上升，壓測標準便有放寬空間，例如市場按息較現時升1厘，原則上壓測可放寬至「加息2厘，供款不逾月入60%」。
當然，理論歸理論，如果官方目標是要持續壓抑需求，好讓樓價有更明顯調整，在按息上升之後，維持辣招及逆周期措施便是理性決定。問題是，目前港府高層言論不一，令人難以估計官方目標，只會為樓市平添不明朗因素。

原文刊於信報網站2015年10月6日

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