按揭指引難放寬

多家傳媒上周引述金管局數字，指經過多輪按揭監管措施後，銀行的抗震力增強。
金管局指，住宅物業的平均按揭成數，由2009年9月的64％，下降 至過去數月的52％至55％；平均供款與入息比率，由2010年8月的41％，下降至今年五月的35％。對比起樓價數年來大幅上升，金管局的數據卻反映入 市的買家，平均按揭槓桿下調，即現時的買家平均支付約45％首期入市。

而每月供款大約只佔按揭申請人月入35％，數字是繼去年12月、今年三月的 36％之後，再創新低，反映近期申請按揭的借款人有相當實力。未來即使按息大升三厘，對此批在高位借取按揭人士，供款負擔仍能維持在四成多水平。整體而 言，2009年以來推出的按揭審慎監管措施相當有效，成功減低了未來樓市波動帶來的風險。

值得留意的是，金管局表明若樓市進一步升溫，不排除再推出逆周期措施，以增加調控力度。可以預期，除非樓價在年內有明顯下調，否則現有的按揭指引難望放寬。

原文刊於晴報 2013年8月13日

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官方數據看持貨能力

近幾年金管局及政府多次推出風險管理/遏抑樓市措施，多數人對此等辣招的分析，集中在「有沒有令樓價停止上升」、是否令成交大跌等等。但我們認為此類措施的真正影響，是切實強化按揭貸款質素。

金管局曾向立法會提交2010年8月及2013年3月時的「按揭平均供款與入息比率」(以下簡稱供款負擔比率)；數字分別是41%、36%；意思是根據當月新批按揭的數據統計，在2010年8月時，新按按揭借款人的按揭供款佔月入41%；而在2013年3月，數字是36%。(附帶一提，金管局此項數據似乎只向立法會提供，在其網站中亦找不到其他時段「按揭平均供款與入息比率」的數字)

單看上述數據，已可大致得到新批按揭借款人實力增強的印象。即使是在樓價高位(2013年3月)借款入市的買家，供款負擔也不算嚴重。

我們進一步整理了2010年8月及2013年3月的新批按揭數據，有更深入的發現：

2010年8月               

平均按揭成數：61.4%                                 

平均按揭金額：236萬元                

每宗按揭平均樓價：384.4萬元                 

還款期(月)：275                               

供款負擔比率：41%                        

平均按息：0.9厘                             

平均每月供款：9,756元                 

借款人平均月入：23,794元                       

樓按負債比：8.3倍                                     

2013年3月

平均按揭成數：53.9%

平均按揭金額：288萬元

每宗按揭平均樓價：534.3萬元

還款期(月)：302

供款負擔比率：36%

平均按息：2.25厘

平均每月供款：12,499元

借款人平均月入：34,718元

樓按負債比：6.9倍 

簡單來說，參考中原指數，今年3月樓價比2010年8月高了47%；每宗新批按揭的平均樓價，亦高了39%；但由於按揭成數收緊，平均按揭成數反而下調7.5個百分點；平均按揭的貸款金額僅僅上升22%。

新批按揭借款人實力大升

另外，雖然平均貸款及新造按息上升，令每月平均還款額上升，但受壓力測試影響，借款人的經濟實力更強。三年來，借款人平均月入上升了近一萬元。

由金融系統的角度來說，2013年第一季的供款負擔數字令人鼓舞---按揭申請人的負擔水平偏低；按揭金額平均為年收入的6.9倍；即使按息上升3厘，他們的供款負擔仍低於月入一半；市場慣用的說法是買家持貨能力極強。加上在額外印花稅推出後，投資者入市比例下跌，近年入市的以用家為主。上星期我們討論負資產時提到，用家與投資者對物業成為負資產的反應完全不同，投資者主導的市場如出現負資產，才會對銀行貸款質素有真正影響。

近年市場由用家主導，可以預期，即使外圍環境轉差，也較難出現恐慌性拋售。以宏觀角度看，近年金管局及政府推出的樓市管理措施，可說有效降低了系統風險。

但銀幣有另一面：近年的家庭收入中位數的確未見明顯上升。計算中，新批按揭的借款人月入上升了，代表在大升浪中，很多家庭由「負擔得起供樓」，變成「負擔不起」。

以金融體系安全的角度看，政府未必需要壓低樓價來降低系統風險。但在政治層面看，官方或會認為，太多人望樓興嘆不利政府民望。此或許才是早前長策會成員放出「樓價應跌2成」豪言的真實理由。

原文刊於信報網站 2013年8月10日、11日

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如果金管局沒有遏樓按

早前我們接觸一宗個案，一位月入10萬元的醫生，現時租住太古城，他有意轉租為買；其合意的三房屋則，新近成交價為960萬元。了解過現行的按揭限制後，他自言根本難以負擔置業首期，決定繼續租樓。

根據現時的按揭指引，樓價960萬元，按揭上限是500萬元，即買家要準備460萬元為首期；上述個案醫生未持有住宅物業，可按舊有印花稅率3.75%支付印花稅，即36萬元，加上其他雜費及裝修，估計需要動用540萬元現金才可購入同類單位。個案中醫生表明有關開支遠高於其估計，唯有繼續租樓。

以多種標準衝量，醫生應該算是高收入人士，太古城也是典型的中產屋苑；但現實中，醫生卻未必可負擔太古城單位；原因不在於其供款能力欠佳，而是現行按揭指引令首期金額暴增。

如果是在數年前，按揭保險適用範圍未收緊前，此位醫生大可借入9成按揭，分30年還款，在現時按息下，月供只為月入33.8%。即使按息上升3厘，月供亦不逾月入48.9%，算是十分安全。表面看來，供得起的用家，按揭成數也受限制，情況似乎有點荒謬，但客觀數據顯示，按揭指引是必要之惡。

附表為1997年至今，每年年底在銀行體系中，未償還按揭總額(下稱樓按總額)、同年的本地經濟生產總值(GDP)，以及樓按總額佔GDP的比例。

大致上，除了2003、2006年外，樓按總額是持續上升的；意思是多數年份，新取用的按揭金額，較同年償還的按揭金額為高。

在1997年，地產市場中公認的高峰期，同年未償還按揭只佔GDP三成；在1997至2003年間，經濟大致上無增長，而未償還按揭貸款持續增加，令未償還按揭佔GDP比率升至2003年的41%水平。

2004年後經濟見增長，在2007、2008年，未償還按揭佔GDP比率回落至33、34%。但隨著2008年金融海嘯後，美國減息買債救市，香港進入超低息年代，環境對借款人有利，人人多借的結果，是2009年後， 樓按總額增幅擴大。2010年按年增幅達15.5%，金額增加1000億元。近兩年樓按總額增幅放緩，但也達每年8%，或600億元水平。在2012年，樓按總額佔GDP比率已升至42.5%。

增得留意，金管局在海嘯後在2009年10月開始收緊按揭指引。2009年10月先限制2000萬元以上物業按揭成數。但2010年，樓按總額仍升1000億元。其後金管局再多次收緊，樓按總額升幅才放緩。

如果金管局未有推出多項遏抑樓市措施，有理由相信在低息環境持續的情況下，2011、12年會出現銀行批得鬆，業主借得易的情況，樓按總額將按年上升1000億元，即2012年底，數字會升至9500億元水平，佔GDP比率會升至46%水平，不但遠高於十多年來的紀錄；數字也會與新加坡現時數據(樓按總額佔GDP比率46%)接近；而新加坡金管局剛就此偏高的比率表示憂慮。

總結而言：也許金管局種種措施的確令部分負擔得起的自住人士，難以完成置業大計。不過，以宏觀角度來說，有關措施卻成功在低息環境下，將樓按佔GDP比率的升幅壓下，減低了未來外圍因素波動對銀行體系的衝擊。

表：1997年至2012年，未償還樓按總額及GDP比率

年份	未償還按揭總額(億元)	GDP (億元)	未償還按揭總額佔GDP 比率
1997	4255	13,731	30.99%
1998	4593	13,081	35.11%
1999	4782	12,859	37.19%
2000	4820	13,375	36.04%
2001	5285	13,211	40.00%
2002	5337	12,973	41.14%
2003	5222	12,567	41.55%
2004	5279	13,169	40.09%
2005	5331	14,121	37.75%
2006	5294	15,034	35.21%
2007	5579	16,508	33.80%
2008	5876	17,075	34.41%
2009	6409	16,592	38.63%
2010	7403	17,768	41.67%
2011	8011	19,361	41.38%
2012	8683	20,419	42.52%

資料來源：金管局、統計處、宏亞研究部

原文刊於iMONEY 2013年8月10日

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負資產不為憂 宜為衰退早籌謀

金管局早前公布，2013年第二季出現27宗負資產個案；此次是去年第二季以來，首度錄得負資產個案。市場焦點集中在討論負資產重現是否代表樓市轉勢，泡沫會不會爆破、負資產數量會不會增加等等。但不少討論充斥了大量不當的預設。

錯誤聯想：負資產導致斷供增加
有關負資產的其中一個常見說法，是物業成為負資產，借款人就很可能斷供，銀行收回單位也不足以抵銷貸款本金；因此負資產如大量增加，將影響銀行體系。

上述想法的問題是與歷史經驗不符。2003年中，香港有逾十萬宗負資產，但同期按揭拖欠比率仍低於1.2%---即使是在樓價累積下跌7成的情況下，絕大多數借款人仍然緊守供款紀律。
按計劃的母公司宏亞集團在2002年開始向本地負資產業主提供按揭，以協助業主轉按減少利息支出。有關計劃的最高成數是140%，即一個市值100萬元的 物業，宏亞最高借出140萬元---由借款人取用貸款的第一天起，物業已資不抵債。而有關計劃的拖欠比率及壞帳數字，甚至比整體按揭市場更低。

我們的經驗是：對自住用家來說，會不會斷供，與物業是否負資產幾乎沒有關係；用家主要的考慮是本身的還款能力。簡單來說，除非失業/收入大幅減少，否則絕大部分自住用家會堅持供樓。

有較大可能因物業成為負資產而斷供的，是投資者。如果投資者判斷物業價格將持續下跌，便有較大機會計價離場，甚至不惜破產。此種情況下，才會對銀行帶來實際損失。
簡單來說，左右按揭斷供比率的，不是負資產個案的多寡，而是授信對象（credit acceptance）-當有大量投資者以高槓桿比率置業，又碰上樓價大幅回落時，便是較大可能出現大量斷供，威脅銀行體系的時間。值得慶幸的是：現時市 場以用家為主，大規模斷供，影響銀行體系安全的可能性較低。

金管局自2009年起多次收緊按揭指引，加上港府推出額外印花稅、買家印花稅、雙倍印花稅，令近年入市的投資者比例大幅下跌。此種情況下，可以說現時銀行對負資產大規模重現，有更大的承受能力。

不少人認為港府、金管局的措施沒有令樓價升勢停止，措施失敗。但以貸款人的視野看來，有關措施的確增強了體系的抵抗力---就算負資產增至逾萬宗水平，銀行體系也不會出現大問題。

  不過，回顧2009年以來眾多措施，有如飛車時戴頭盔、扣好安全帶---萬一出事時，減少整體損傷，屬於消極措施。但面對美國經濟增長似有若無、中國經濟 可能放緩的大環境，我們認為港府宜為樓市未來可能出現的大規模調整作好準備，不單是必要時撤招刺激市場成交，甚至是作好以財政政策刺激經濟的準備。

原文刊於經濟日報網站 2013年8月7日

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負資產再現？

七月底金管局公布，六月份香港出現27宗負資產，成為傳媒報道的焦點。但無論以質或量來比較，現時的負資產與97年金融風暴後的相比，完全不可同日而語。

以數量而言，2003年中，全港負資產逾十萬宗，資不抵債總額逾360億元。
而金管局新近發表的統計，2013年第二季27宗負資產，主要涉及銀行職員按揭貸款，整體上資不抵債約200萬元，即每宗約七萬多元，程度上「輕微」得多。

事實上，銀行向職員提供按揭，按揭成數可以極高，只要樓價輕微下跌，抵押物業便有可能成為負資產。甚至可以說，由於有此類職員優惠的存在，除非樓價只升不跌，否則只要樓價有正常波動，當局都會錄得負資產宗數上升。

綜 合而言，由於按揭保險的按揭成數上限是九成，而現時新造樓按平均成數只是五成多，除非樓價明顯下跌逾一成，否則負資產現象難以波及申請正常按揭的用家。另 外，不少人看到「負資產」三字已聯想到「銀行收樓」、「破產」、「巨額欠款」，但三者與負資產卻無必然關係。篇幅所限，下周再談。

原文刊於晴報 2013年8月6日

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負資產的應對政策

金管局上周公布第二季負資產統計，錄得27宗負資產個案。負資產消失近一年以來，再度重現。市場焦點在討論，負資產會不會惡化、會不會衝擊銀行體系。但在討論時，市場對「負資產」現場存在不少謬誤。
香港人談「負資產」變色，原因是一般港人已將「負資產」與經濟不景、樓價下跌、失業聯繫起來。一些較專業的分析會提到，負資產代表銀行的貸款資產質素下降，影響銀行體系，但在我們的經驗而言，它們之間沒有絕對必然關係。
所謂「負資產」，是指有抵押貸款中，抵押品的市值低於未償還貸款總額。例如尚欠銀行100萬，但抵押品的市值只是80萬元，此即負資產。表面看來，問題很嚴重，因為「如果借款人斷供了，銀行沒收抵押品也收不回貸款本金」。

但上述常見的觀點有一個問題：「負資產影響銀行體系」的觀點，建基於「借款人大量違約」的假設；即認為負資產出現，就會有大量業主斷供。但現實中，會令業主，尤其是自住用家斷供的，是經濟不景、收入下跌。

負資產=/=斷供
事實上，即使是在失業率高逾8%，樓價較高峰期跌逾7成的2003年，按揭貸款拖欠比率亦只是1.2%以下，反映港人的還款紀律良好。即使是參考現時看得最淡的分析，例如樓價會在2、3年內下跌3成，也不足以支持「借款人會大量違約」的論點。

按計劃的母公司宏亞集團曾在2002年推出140%負資產按揭計劃，協助當年捱高息的業主減少按息支出；物業市值100萬元，貸款總額可達140萬元。
貸款物業從取用第一天起已是負資產。而有關計劃的拖欠/壞帳比率，甚至較整體按揭市場為低。此故事告訴我們，「負資產」與「斷供」/影響貸款機構之間，無必然關係。

與一般人的直覺相反，負資產是否會出現斷供，與物業市值的關連不大；最核心的關鍵是授信的對象 (credit acceptance)。對用家來說，即使物業成為負資產，那仍然是他的住所。
斷供了，債務或會減少，但需另外租住地方，也會有新增租金支出。除非失業或收入大跌，否則用家會傾向繼續供樓，期待下一個樓市上升周期來臨，令物業脫離負資產。

相反，對投資者來說，如果物業成為負資產，而且預期樓價會持續下跌，他們會傾向於埋單計數，甚至不惜破產，此種情況才會對貸款機構帶來實際損失。
簡單來說，只有在「投資者佔市場有高比重」的情況下，負資產出現，才會導致「資產質素下降」的現象。

用家與投資者截然不同的風險面向，便是近年金管局三申五令，以種種措施限制投資者按揭成數的理由：與用家比較，投資者在樓價下跌時的計數離場的行為，對銀行體系有更大的系統風險。

先不論現時「負資產」的規模根本難與2003年比較；在金管局及政府多重辣招後，近年置業者以用家為主，即使樓價大幅下跌，除非經濟嚴重衰退。否則即使統計上有一萬幾千宗的負資產，也不會對銀行體系有太大影響。

港府宜為跌市籌謀應對措施
港府及金管局近年推出的樓市措施，有如在高速行車時縛上安全帶。未來樓價即使大幅下跌，銀行體系以至本地經濟受到的傷害也可減低。
但縛上安全帶始終是消極措施；為了對應未來外圍因素轉差帶來的影響，當局有必要預先籌謀刺激，甚至是以財政政策去挽救經濟的措施。

最後，必須強調一點說負資產問題的嚴重性: 是對借款人來說，物業成為負資產，除了帳面上資不抵債，也意味財務自由減少---無足夠現金還錢便不能賣樓。

萬一借款人自己成為負資產統計中的一分子，那麼負資產的仍會對他產生實實在在的影響。

如果借款人現時的按揭成數較高，應該善用低息期，供款較低的特性，一方面增加儲蓄，另方面控制開支，讓自己在未來樓市調整時，有更大的迴旋空間。

原文刊於信報網站 2013年8月3日

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高廈詛咒與中國經濟

報載一家國內建築公司在湖南長沙動工興建世界第一高樓，而且預計大樓明年已可封頂；但工程卻在一星期後被官方叫停，理由是眾多申請手續尚未完成。如果讀者聽過「高廈詛咒」，應該慶幸項目「被停工」。

樂觀地看，隨經濟實力增強，中國必然會在各方面創造新紀錄。但另一方面，過去幾十年，新摩天大樓的落成，卻往往伴隨經濟回落。長沙摩天大樓「又起又唔起」的消息，會否成為中國經濟放緩的標誌，值得留意。
討論前不妨先回顧近幾十年的幾座全球第一高廈的故事：1974年美國芝加哥西爾斯大樓落成，落成時正好是石油危機，影響西方經濟。1998年馬來西亞吉隆 坡雙子塔落成，遇上亞洲金融風暴。2003年台北101落成，台灣未算有經濟危機，但2003年後十年，台灣平均經濟增長較前10年明顯放緩。最經典的是 杜拜哈里發塔，本來叫杜拜塔，落成前遇上金融海嘯，要阿聯酋內阿布札比的哈里發出手協助，名字亦因而改變（杜拜與阿布札比是阿聯酋內其中兩個酋長國，建築物 改名，對杜拜來說其實極為難堪，想像一下，如果香港要起世界第一高廈，原定叫香港塔；卻無錢收尾，要上海打救，建築更名為上海書記塔，大概便是杜拜人的感 受）。
「第一高樓落成」多遇危機
所謂「摩天大樓詛咒」，並不是巧合或迷信，其實有一定理論基礎：摩天大樓的建設成本高（建築愈高，抗震抗風的要求愈高，911後更要考慮反恐怖襲擊，成本 更高），計劃通常是在經濟好景時獲政府通過、市場融資；而市場一片看好之時，通常亦是經濟轉勢的時候；到了大樓落成，經濟可能正好出現問題。
近年國內有多棟標誌性的高樓落成，但要挑戰全球第一，長沙的高樓卻是第一個；令人擔心各地的「高廈詛咒」在中國再現。
過去多年的摩天大樓與經濟轉差的故事會不會在中國重現，現時難以估計。李克強總理上任以來，亦予人一個寧要可持續發展，不再盲目追求高增長的印象。不過， 由近日官方「保七」的言論來看，看來中央仍然難以接受經濟增長低於某一指定水平。「保七」目標一出，意味官方有可能再推出種種措施，刺激經濟增長。
我們曾撰文分析，中國經濟增長，對本地樓市的影響力，較美息升跌為大中美經濟場景對香港樓市影響。當時我們將7%，視為中國經濟增長是否放緩的分水嶺，認為中國經濟增長維持中高速（7%以上）的話，即使美息（及港息）回升，香港樓價仍有較大可能維持緩升的狀態。反而中國經濟增長放緩，縱使美息不升，本地樓價亦可能緩跌。
短期中美「利好」因素持續 長期更不明朗
短期內，我們絕不懷疑中國政府「保七」的能力，放寬信貸、減稅、啟動大型工程等，都足以支持經濟維持中高速增長。加上美息短期內難見上調，驟眼看來，外圍因素仍然利好本地樓價。
問題是，中國式的保七，及美式的量化寬鬆都有一個共同點---不可能永遠維持。

  沒有人知道長沙摩天大樓被停工，是不是代表中國經濟仍會持續增長。伯南克希望在「適當時候」退市，面對數據轉差又要急於強調「未必退市」；李克強希望不再 盲目追求高增長，最終也要推出「保七」目標。連主事者也身不由己，一般人更難估算外圍因素變化對樓市的影響。以風險管理角度而言，置業人士不宜因為中美繼 續刺激經濟而對後市盲目樂觀。在日後利率可能急升的情況下，「將供款控制於月入某水平」的供款負擔比率更可能失去風管作用，置業人士宜同時參考其他準則， 例如「按揭貸款總額不逾年收入某倍數」，即樓按負債率，作為風管指標。

原文刊於經濟日報網站 2013年7月31日

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