一般大型私人屋苑的單位，如樓價低於600萬元，只要業權紀錄完整，借款人有穩定收入，銀行一般可借足7成。但一些非主流屋苑，因為眾多不同的原因，即使借款人條件良好，銀行都未必會借足7成，甚至可能因種種原因，不批出按揭。
典型例子是新界村屋，新界村屋分很多種，包括丁屋、舊屋地重建村屋等；以標準的丁屋(3層高，每層700呎)最常見。理論上完成補地價手續的丁屋，業權等同一般私人物業，可自由買賣，亦可作為按揭抵押，但有時也會有例外。
其中一個案例，買家收入穩定無欠債，購入的丁屋已完成補地價，也沒有僭建問題。買家向一家銀行申請按揭，銀行最終卻拒批。原來，問題不是出在物業身上，而是出入有關村屋唯一的道路，會經過屬於他人的私家路，有關銀行認為會影響重售價值，拒絕批出按揭，買家最終要另找取態不同的其他銀行申請。
村屋按揭的主要問題是非標準化，情況千差萬別，但一般來說，有圍牆、有管理的新建村屋，申請按揭時的問題較少，利率亦較貼近大型私人屋苑的按揭。
須知道，以「息差」來考慮，現時的H按與P按對銀行來說接近是一樣的產品。先不論利息成本，現時不同銀行提供的H按與P按的實際利率一樣，理論上銀行可賺取的息差亦一樣，銀行宣佈恢復推出H按，豈非多此一舉？H按比起P按，銀行尚要每隔一段時間(多數是每個月)發信知會借款人利率變化，銀行手續更多，為何偏偏有銀行在H按比率下跌之時宣佈恢復提供H按？
究其原因，是H按對銀行有一定好處。香港市場長期以「最優惠利率」作為按揭計算標準；但對銀行來說，其資金成本卻往往以拆息計算。借入的錢成本是拆息，貸出的錢卻是最優惠利率為基準計算，當中便隱含風險：萬一拆息急升而最優惠利率不變，銀行以最優惠利率計算的貸款便會出現損失，此類風險叫BASIS RISK(基準風險)。銀行以最優惠利率貸出按揭，為了抵銷此類風險，背後其實有一定的對沖；而對沖便涉及成本。理論上，如果銀行以拆息為基準貸出按揭，便沒有了BASIS RISK，亦可省回對沖的成本。
簡單來說，年初恆生銀行退出H按市場，原因是當時的H按利率(一般為H+0.7%，實質利率在1厘以下)，對銀行來說低至不合理，不如集中推P按(年初的實際利率在2厘左右)。但近月多家銀行調整按息，H按與P按的利率接近，現時H按已是「有利可圖」，而且有節省對沖費用的好處，銀行便不介意再推H按。
綜合來說，筆者不認為H按會慢慢消失，當H按與P按的實際利率趨同後，部分銀行或會鼓勵用家申請H按。當然，對置業人士來說，現時的H按與P按，實際上已沒有大分別。
原文刊於 信報網站 2012年12月10日
樓市近日有回軟跡象，將軍澳及大圍推出的兩個新盤，都以貼近，甚至略低於二手價推出。市場人士在分析後市時，將焦點集中在未來供應、新造按息，以至本地經濟增長，甚至失業率是否增加等基本因素之上。但筆者認為，影響本地樓市的一個外來因素：國內買家的置業模式，仍然欠缺研究。
樓市成交量是在6月之後明顯放緩，主要原因是金管局再次收緊按揭。600萬元以上物業已不可借足樓價7成；非自住物業的按揭成數上限是5成、主要收入非來自香港，按揭成數再減一成。按揭成數受限，加上本地銀行關水喉，本地買家入市意欲下降。另一方面國內亦收緊貸款，加上在香港借取按揭成數受限，令國內客來港置業個案明顯減少。早前有物業代理統計，第二季開售新盤，有4成為國內買家購入。近期筆者未見同類統計，但據說近期國內客在一手市場的活躍程度明顯下降。
國內客對香港房地產市場的影響舉足輕重：由於人口基數大，只有國內一小撮富豪購置本地物業，都足以推高本地樓價。近一兩年幾乎所有新盤都包裝為豪宅，與發展商依賴國內買家購買力有關---本地物業定價根本不必考慮本地市場的購買力。近期多個因素同時出現，令國內客來港置業的熱潮有降溫趨勢，甚至一手樓的開價都返回現實。
問題是，究竟大陸客購置本地物業，是一時一刻的熱潮、抑或是長久的趨勢？如果是後者，意味現時抑制內地買家購買意欲的因素一旦改變(例如國內銀貸款再次放水)，都可能令本地樓市再次轉旺。筆者的估計是，只要香港的自由度高於內地，本地的物業市場都會自然吸引國內買家投資---對發展商來說此是好消息，對本地用家來說便不一定。已表明競逐來屆特首的兩位熱門候選人都表示關注房地產問題，筆者認為宜仔細對國內買家在港置業模式有更深入的研究，並提出合適的對應策略。
在按揭市場而言，筆者對於多數的按揭指引都有保留---在香港此個成熟市場，銀行理應比監管機構更懂得衡量風險。唯一筆者較認同的，是針對主要收入非來自本地的按揭申請，按揭成數受限。背後的原因不只是在於減低銀行風險，也在於提高本地人入市的機會，避免出現類似倫敦物業市場的情況---多數物業由外人持有。
原文刊於 2011年12月10日 iMONEY
上周按揭市場的主要新聞，是中銀香港（02388）及東亞銀行（00023）跟隨渣打銀行（02888）調整按息。尤其是中銀，近期按揭市場佔有率為市場第二，其新造按揭實際利率調升至2.5厘至3厘，對中小型行有帶頭作用。
不過，在筆者的觀察而言，中銀上調按息，不過是順勢而行。勢者，存款利率上升，迫使銀行上調按息，上星期不加，今個星期也要加。筆者反而認為另一家大行，透過傳媒高調表示重新返回H按市場， 有更深層次的影響。
早前筆者曾提及，去年銀行為搶佔按揭市場，拆息按揭利率曾低見H+0.65厘，踏入今年2月，恒生銀行（00011）首先表示H按利潤不合理，不再主動提供H按。其後多家銀行陸續調升新造按息（包括H按及P按按息），現時仍有提供H按的銀行，H按利率都在H+2厘以上水平。而且在存款利率上升的影響上，新造按揭息率仍然有上調壓力，反映恒生銀行在年初退出H按市場的策略十分合理。現時恒生銀行宣布恢復提供H按，筆者認為有一定啟示作用。
銀行認為樓按利潤恢復合理水平
第一個啟示是：大銀行開始認為現時的按息，有較合理的息差，銀行可透過按揭賺取較合理的利潤。此個訊息對近期因二手成交量下跌，叫苦連天的物業代理是好消息。下半年樓市轉靜，主要原因是按揭批核收緊；按揭收緊有兩大原因，其一是金管局的指引收緊，其次是銀行主動「關水喉」。先不論金管局指引，銀行主動關水喉，原因是認為可由按揭賺取的息差不合理。在銀行陸續上調新造按息後，現時恒生銀行的姿態，可視為銀行（至少是大型銀行）認為樓按利潤恢復合理水平；預期關水喉的情況會改善。要補充一句的是：銀行認為現時新造樓按息差合理，不代表新造按息會停止上升，短期內，新造按息仍受存款利率帶動上升。
有趣的問題是：為什麼恒生銀行會表示重新考慮推出H按？
在現時主流的H按機制，即有利率鎖定上限的條款下，對借款人來說，比較H按與P按，主要的考慮便是實際利率。而現時多數有提供H按的銀行，H按按息，已經與P按接近。那麼，理論上銀行只要用市價批出P按就好，為什麼要恢復推出H按？
H按比P按可省回對沖安排
因為，對銀行來說，貸出H按與P按，是有不同意義的。 筆者早前提到BASIS RISK（基準風險）的概念，對銀行來說，如果資金成本與貸款有不同的計息方式，便涉及BASIS RISK。對銀行，或者準確一點，對按揭貸款部門來說，資金成本一般用拆息計算，過去銀行業主流以最優惠利率為準批出按揭及其他貸款，由於與資金成本的計算有不同基準，銀行在內部需要作對沖。對沖便涉及成本，假設A銀行現有H按及P按的利率一樣，銀行推出P按，便會多出一筆對沖的成本。雖說對沖為銀行內財資部安排，但成本卻不能省，所以有同樣息差的情況下，對銀行來說，H按比P按可省回對沖安排，對銀行反而有節約成本的效果。
過去幾年，H按鬥得太平太賤，近日多家銀行調整按息，部分行的H按利率較P按為高，似乎在引導客戶選用P按。但筆者相信，部分銀行在考慮到H按可省回對沖成本後，會再引導客戶選用H按。
當然，此處說的H按，概念絕不是去年那種H+0.65厘的超低利率，筆者預期未來H按的合理息差將較拆息高出200至300點子。
原文刊於經濟日報網站 2011年12月7日,
欄目 ：宏觀論按
樓市除了初次置業者，樓換樓的買家亦是支撐市場的主力。隨著近年金管局收緊按揭指引、政府推出特別印花稅；業主樓換樓時，要留意的地方亦因而增加：既要留意心水單位的按揭成數上限、也要留意如果賣方購入單位不足兩年，是否由賣方負責支付特別印花稅。
除此之外，置業人士亦要留意，新舊按揭之間的按揭息差。一般人的直覺，可能會以為自己現有物業按揭餘額是200萬元，月供1萬元；新購物業要借400萬元，如年期不變，月供大概便是2萬元。現實是，如果業主曾經在近年轉按，現有物業按揭利率可能不足一厘，但現時新造按揭利率是2.5厘至3厘；影響之下，換樓後的供款開支亦會增加：
以舊按餘額200萬元，年期20年，按息1厘計，月供是9,198元；如新按本金是400萬元，年期20年，按息3厘計，月供是22,184元。每月支出是上升141%而不是100%。按揭本金增加一倍，而年期不變，每月供款增幅會比一般人的直覺估計大。
一手項目的訂價及銷情，對整體樓市有指標作用，除了因為一手物業數量大之外，亦與發展商觀點對後市舉足輕重有關：發展商如看好後市，一手物業訂價較為進取、在官地拍賣時追價，都會刺激二手業主亦步亦趨。
相反，發展商對後市猶豫，認為有下調可能時，往往會以「三步曲」的方式調節一手物業銷售部署。
第一步是增加代理佣金，「正常」時候，一般一手物業佣金約為樓價2%，但近日盛傳多個一手盤上調代理佣金，最高已達樓價4.5%水平。對發展商來說，調節佣金有幾個好處，包括：不影響帳面訂價、不影響買家按揭、不會引起傳媒留意，也沒有長遠的手尾，往往成為淡市時，調整銷售部署的第一步。
如果第一步實施後，銷售未見理想，又或發展商一早判斷市底欠佳，往往會實行第二步：按揭優惠。過去發展商多數會夥同銀行提供優惠；但監管趨嚴格後，銀行優惠會視為補貼，會影響按揭成數及壓力測試。近一年已不見發展商以「銀行提供按揭優惠」方式推動新盤銷售。
夥拍銀行提供按揭優惠的方式不行，加上600萬元以上物業已不可由銀行借足樓價7成按揭；近年便多了發展商透過旗下財務公司以二按方式，協助買家入市。以按揭槓桿的角度來說，一位買家如透過銀行只可借入樓價5成，加上發展商提供2成或以上之二按，首期可由樓價50%，下調至30%，的確大有吸引力。近日據聞已有發展商提供3成二按。
值得留意的是，傳媒在比較不同樓盤的二按時，會將焦點集中在「息率」上，彷彿A盤的二按利率比B盤低，就代表A盤較有吸引力。問題是，發展商的本業是賣樓，提供二按，不過是為了本業服務。在財務上，有二按當然比沒有二按好(起碼多了一個選擇)，如果是同一個樓盤，同一訂價，對買家來說，當然是利率低的計劃較吸引。但不同樓盤不同定價，有如蘋果與橙，不宜只孤立二按利率來比較何者更吸引，畢竟只佔樓價約二成，只要樓價下調幅度收窄，二按可以做到很吸引。
如果出了第一、二步，反應仍不如預期，發展商便有機會採取最後一步：調整售價。我們現時已看到，個別新盤訂價已接近同區二手；代表發展商對後市已不如早前樂觀。一手售價的調整三步曲已完成，二手究竟有何反應，也許在農曆新年過後有較明顯的走向。
早前市場傳言，有銀行將現有按揭，以蝕本價售予按揭證券公司。網上論壇有「陰謀論」，說有關操作，目的是為調升既有客戶的按揭利率。今時今日，各種各樣的陰謀論相當盛行，但其實證據薄弱，甚至與事實不符。
有關陰謀論的「立論」是這樣的：銀行想加既有按揭客戶利率，但真的加息會影響商譽；那麼，將按揭出售之後，「加息」便是按揭買家的事，與銀行無關。但有關立論完全建基於錯誤的了解上。
早前筆者已說明，為甚麼銀行會以蝕本價賣出按揭——金管局關注貸存比率，銀行一時不能大幅增加存款，又希望爭取息差較佳的業務，惟有先將手上部分按揭資產 出售，減輕貸款組合。但由於新造按息上升，同樣是100萬元的按揭，新造利率可能是2.7厘，而去年批出的按揭卻不足1厘；要賣出按息不足1厘的按揭，只 好蝕賣。
銀行賣出的按揭戶口的未來資金流
不論是按揭證券公司或其他投資者「買入」按揭，其實是一個簡化的說法。銀行賣出的，不是一個個的按揭戶口，而是有關戶口的未來資金流。例如陳先生去年在A 銀行獲批按揭，利率是H+0.7厘，額度100萬；A銀行今年將陳先生及其他一批按揭證券化賣出。有關按揭轉售紀錄會在土地註冊處資料顯示，除非陳先生進 行查冊，否則他自己是不會知道的。他仍然是按與A銀行簽訂的合約，每月供樓，利率仍是H+0.7厘。管理有關按揭的，仍然是A銀行。A銀行售出一堆按揭， 收回的是一筆現金，而帳面上本屬A銀行的按揭資產（貸款），亦不再屬A銀行所有。按揭組合的利率，亦不會因為轉手而改變。
簡單來說，按揭證券化的操作，類似於債券二手市場；已發行的債券，票面利率如較市場利率低，轉讓時便會出現折讓。而不論票面息率是高是低，轉讓後，持有債券者都不可能去調整利率。兩者主要分別，是按揭證券化並出售後，管理仍會有原有銀行負責。
「蝕讓」間接表明利率不可改變
其實，傳聞提及的「蝕讓」，亦間接表明了利率（及其他合約條件）不可改變。想像一下，如果買家購入按揭後可以自行調升利率，那麼有關按揭組合便有龐大的潛 在價值，絕不必以蝕讓價出售。此外，按揭證券公司是半官方機構，購入按揭資產是明買明賣，更不可能為了蠅頭小利去改變利率，得失普羅業主。
銀行以蝕本價出售按揭歷年罕見，事件意義不是「陰謀加息」；而是反映市場生態有變：按揭不再是「必賺」的生意。對銀行來說，如果有代替業務（如跨境借貸），銀行大可能減少按揭資產規模。又或者說，銀行不會再搶奪沒有合理利潤的按揭業務。
上述趨勢對中小型行較為不利，原因仍是大銀行有存款基礎，不必以折讓出售按揭方式調整貸存比。過去中小型銀行以打游擊方式，即以一時一刻的超低息爭取按揭 市佔率，額滿即止。隨着銀行對按揭業務更趨審慎，此類突襲將較難出現。中小型行減少按揭游擊戰，亦意味大行可開出更保守的按揭條件。
另外，某大型銀行於停造H按一段時間後宣布重回按揭市場，意味現時2.5厘至3厘的按揭利率，對大銀行來說已趨合理。大行高調宣布回歸市場，對按揭利率走勢有何啟示？下周再談。
原文刊於 經濟日報網站 2011年11月30日
隨着內地及香港的跨境融資需求上升，貸款審批亦出現信貸資料壁壘的問題。兩地的信貸資料在過去長期不互通，但此種情況正在改變。由風險管理角度看，這種訊息不對稱的壁壘消失是好事，但由個別借款人的角度看，便意味貸款申請被拒的可能性上升。 內地與香港各有各的企業、個人信貸資料系統，在過去兩...
