購買連租約物業須知

有留意樓市新聞的讀者應該知道，當局在近2年不斷收緊按揭指引，樓價600萬元以上物業，已不可借足7成按揭；而且非自用物業的按揭成數，更只是樓價5成。例如一個樓價500萬元的物業，根據現行指引，可借足7成，即按揭上限是350萬元，如果物業是用於收租，按揭成數只有5成，即只可借250萬元。

值得留意的是，銀行對於何謂「非自用物業」，其實並沒有一個明確的界定。同一個業主，可能持有3個單位，再購入第4個，仍然申報為自用(包括供家人居住)，仍可能獲「自用」條件批出按揭。反而「連租約」單位，不論是新造按揭或轉按，往往都會被視為非自用。原因很簡單：連租約單位已租出，在租約期內，業主根本不可能在單位居住。

當然，由於種種原因，市場上有部分連租約單位，是由用家購入的，用家可能打算在既有租約完成後，收回單位自住。按筆者經驗，如果租約的餘下日期較短；而新業主如可說服租客，預早簽訂退租同意書，在合理時間內退租，仍然有可能以「自用」條件獲銀行批出按揭。

原文刊於 晴報 2011年11月21日

上調按息 銀行向現有客戶開刀？

報載有銀行將部分既有客戶的拆息按揭利率上調近一厘，就筆者所知，目前僅有一家中小型銀行採取類似行動，究竟以往選用「H按」的置業人士會否受影響？

上調新造按息難封蝕本門

筆者在10月4日已在本欄討論有關「傳說」，即由於銀行資金成本上升（主要指定期存款利率），有銀行打算上調既有的H按客戶利率。

事實上，去年至今年初批出的「H按」（大部分利率在「H+1厘」以下，最低位為「H+0.65厘」），基本上已處於「蝕本狀態」。為了令整體按揭資產狀況改善，銀行唯有不繼上調新造按息的利率。

問題是樓市成交量下跌，金管局又加強限制，令新造按揭的規模下跌，新造按息上調，亦不足以彌補過去低價批出H按的影響。對銀行來說，「最理想」的做 法是上調既有「H按」的利率，在聯繫匯率制度下，最優惠利率及拆息不由銀行調整，「上調既有按揭利率」所指的，便是增加既有「H按」的息差部分，例如將 「H按」利率由「H+0.7厘」，上調至「H+1.5厘」。

但按揭合約是由雙方簽訂的，如單方面上調既有「H按」的利率，難免影響銀行形象，如客戶投訴惹來輿論或議員關注，更是公關大災難。所以筆者個月多前的估計是銀行其實難以如願，調整既有按揭的利率。

合約為證 銀行可檢討條款

近日的報道，予人一個「銀行找到突破點」的印象：先向有物業抵押的商業貸款埋手。報載一批由一個家族持有，原本按揭利率為「H加0.85厘」的貸 款，獲銀行通知，需要加息至「H加1.75厘」。但值得留意的是，一般銀行批出的商業貸款，或私人銀行批出的其他貸款，本質上與一般零售銀行／個人銀行批 出的按揭不同，案例難以引伸至一般按揭貸款。

一般來說，商業貸款合約，即使涉及較長的還款期，內容都會定明：銀行可定期（每年）檢討條款。檢討內容包括貸款額度（如果下調，客戶或需要進行部分提早還款），即所謂 Top up、抵押品估價 及利率等。以報載的案例來說，有關銀行只是按合約內容，調整利率。

對於一般小業主來說，看到有關案例，可能已會擔心，銀行下一步會否向一般小業主開刀，筆者認為讀者不必過慮。

大銀行未行動 小業主無用過慮

首先，讀者可留意，現時放風「銀行或會上調既有客戶按息」的，都是中小型行，主導市場的幾家大銀行，未曾作類似取態。而香港的市場現實是：除非有大銀行帶頭，否則中小型行的行動，影響難以擴及整個市場；遑論現時中小型行只有「言論」而沒有「行動」。

如果只有個別中小型銀行如大規模調整既有按揭的利率，將得罪大批客戶，不止是公關災難，更會影響有關銀行商譽，甚至引起客戶大規模流失。

筆者甚至認為，銀行亦不太可能透過對既有按揭戶口的監察：例如加強對抵押品的查冊（例如抽查單位，看看有沒有未得銀行同意的二按）、不定期要求按揭 客戶提供自住證明等，來「抽秤」客戶，以「客戶違約」為藉口，上調利率。原因是根本難以實行，不論是查冊或其他審查，都涉及大量人力物力。

另一個原因是辦公室政治：批會是信貸部門的事，現時如要求信貸部門審查，找出既有按揭客戶的瑕疵，等於要他們推翻昨日的我。而其他部門，如銷售部門，卻欠缺有關知識及能力。

事實上，以筆者了解的銀行企業文化，銀行如有精力對既有按揭資產進行大規模審查，銀行應該會將資源用於開拓新業務。

置業人士如成功在過去一兩年於零售銀行以「H+1厘」以下的利率取得按揭，可算佔盡便宜，不單利率超低，更不必擔心銀行要求 top up或單方面加息。

原文刊於經濟日報網站 2011年11月16日

欄名:宏觀論按

收入證明不足 如何申請按揭？

申請是否獲銀行受理，要視乎個別銀行政策而定，但一般來說，銀行以收入證明作為客觀評核申請人財務實力的指標。

收入證明一般包括稅單、糧單、出糧戶口紀錄、僱主聘用信。若申請人收入經常波動，且薪金以支票或現金支付，銀行或會要求申請提供流動資產證明，作為其還款能力的評估基礎。值得留意的是，以資產為支持申請按揭，現時銀行會以「資產估值/2，再減未償還按揭餘額」為計算標準。例如申請人持有另一個估值500萬元的物業，有100萬元未償還貸款，部分銀行會以「500萬元/2，再減100萬元」計算，即視為150萬元的正資產，以作為其他按揭貸款的支持。

若申請人為自僱人士，就需提交最新商業登記、公司查冊／公司註冊證書、公司戶口紀錄、利得稅繳納通知書及財務報表。

如未能提供符合銀行要求的收入證明，貸款息率會較高，或按揭成數會較低，部份亦會要求借款人存入一筆指定金額至銀行，作為存款擔保。

原文刊於信報網站 2011年11月12日

外幣按揭與匯價風險

近期市場熱門話題離不開歐美債務危機，風波之下，各國貨幣匯價成為焦點。筆者近日處理一宗轉按申請，亦與外幣有關，情況特別，值得分享。

個案主人翁為外籍人士，於07年購入一個香港物業，作價330萬元；由於他沒有港元收入，便向一家外資銀行申請按揭；當時芸芸外幣中，日元偏弱，匯價為6.5算(6.5港元兌100日元)，而且按揭利率長年偏低，只為2.25厘；較香港當時的港元按揭利率約5厘為低，估算當時申造約4000萬日元按揭(當時約值港幣260萬元)。

數年下來，業主仍欠銀行3,300萬日元未償還按揭；由於日元升值，以港元計算，此筆款項相當於330萬港元。即業主以「低息」供了幾年的按揭，欠債卻越來越多，故積極爭取轉按。事件說明外幣按揭隱藏的匯價風險。

此類外幣按揭算是市場上的非主流產品，主要都是當時匯價偏弱而且長期低息的日元。但提供此類產品的銀行不多，而且一般要求客戶有外幣收入，在香港並不算太盛行。但讀者如有機會借入外幣按揭，宜多加考慮上述的匯價風險。

原文刊於 晴報 2011年11月14日

負資產與 CALL LOAN

10月底金管局公布第三季負資產按揭統計，傳媒焦點在於負資產宗數較前季度增加33倍，由於數字是近2年來首次回升，而且升幅驚人，引來各方評論。但在各種評論中，隱藏不少誤解。
其中一位地產博客說：金管局報告一方面說負資產統計只涉及一按，但另一方面又說上季負資產個案，主要與銀行對職員的住屋貸款及按揭保險有關；是自相矛盾。
另一位專欄作家說：其實以按揭保險入市，由於高成數部分「有保險」，以9成按揭為例，即使樓價跌2成，都不算「負資產」、「銀行不會call loan」。
「按揭保險」等同「二按」？
上文提及的博客，是將「二按」與「按揭保險」混淆了。所謂「二按」，全稱「第二按揭」，是指在一按之外，以同一物業為抵押品，申請的第二筆按揭貸 款。正常情況下，業主借二按，是要提供一按的銀行同意的。在土地註冊處的紀錄中，有借入二按的單位，會分別看到「一按」及「二按」兩筆註契紀錄，看到兩筆 按揭的日期及貸款機構。在信貸資料庫中，一按及二按的紀錄亦是獨立顯示的。
而「按揭保險」是一個獨立的按揭，不論是在土地註冊處抑或信貸資料庫中，看到的都是「一個」紀錄，而且整筆按揭是以「一個利率」作計息。
換言之，金管局的報告中，對於「有關統計只涉及一按」，及「負資產增加涉及高成數按揭保險」，並沒有矛盾，因為二按與按揭保險完全是兩回事。
「負資產」會即時被銀行 Call Loan？
上文提及的第二位作者，卻是將「負資產」與「保險」、「call loan」的概念混淆了。
所謂「按揭保險」，保障的是「一旦借款人斷供」時，銀行出現的損失，與是否負資產無關。
「負資產」的定義是抵押品市值低於未償還的欠款；與貸款中是否有另購保險無關。
此外要討論的是另一個廣泛的誤解：「負資產會被call loan」。2003年時，香港樓價比1997年時下跌約7成，絕大部分在1996至2002年購入而涉及按揭的物業都成為「負資產」，但只要業主準時供 款，銀行不會因為物業資不抵債而call loan。因為收回物業拍賣，一定不足以彌補差價，業主一旦破產，銀行的「潛在損失」便變成「實際損失」。
一般人未能太了解「負資產」、「二按」、「按揭保險」、「call loan」等概念之間的關係。
簡單地說，按揭保險不是二按，按揭保險保障的，是一旦借款人斷供時銀行出現的損失，與樓價跌多少會成為負資產無關；另外，不管有沒有按揭保險，站在銀行的角度，不會輕易因為抵押品資不抵債而call loan。

原文刊於 經濟日報網站 , 2011年11月9日
欄目 宏觀論按

擔保人申請按揭須知

早前筆者撰文提及，作為按揭擔保人或聯名借款人，基本上都是有義務沒權利的行為。其實尚有一點需要補充：作為擔保人，除了影響未來自己申請按揭時的壓力測試外，擔保人另外申請按揭，亦會被視為「多重按揭」。

其實有關原則相當一致：如某人已為家人的按揭擔保，個人置業再申請按揭時，銀行計算壓力測試，會將他擔保的按揭一併考慮(即兩個按揭在現行利率下，月供總額不逾此人月入5成)。

在多重按揭的影響方面，如上述人士另外置業，銀行仍會接受物業為自用，樓價如在600萬元以下，可借7成。但由於借款人已是另一按揭的擔保人，銀行會視其新申請個案為「多重按揭」，視乎銀行內部指引，可能會輕微下調按揭成數，或輕微上調按息。

擔保人的身份在信貸資料庫中是清晰可見的，基本上無從隱瞞。置業人士如是在多年前為親人擔保，如親人近年收入已改善，或可嘗試向有關銀行查詢，申請取消擔保人，以方便自己申請按揭。如未能成功申請，在自己置業時便宜多向幾家銀行了解銀行的有關限制，並預留更多現金作首期之用。

原文刊於 晴報 2011年11月7日

限制按揭成數 應有退場機制

筆者在本欄多次強調，政府在去年以來推出的多項壓抑樓市措施，本意需好，但欠缺退場機制。以特別印花稅為例，未來修訂需要立法會通過，筆者估計只會在市況類似2002、2003的極端淡市才可能修改；變相令市場增加不明朗因素。

SSD害代理「無啖好食」

早前筆者應邀出席地產代理界一個慶祝國慶的宴會，同場舉行一個有關特別印花稅（SSD）的研討會，請來兩位立法會議員「討論」特別印花稅。說是討 論，不如說是集體投訴，在場代理紛紛表示特別印花稅推出後，對成交量影響極大，業界近乎「無啖好食」；要求有關議員協助，待未來檢討之時，廢除或修改特別 印花稅規定，例如只對兩年內轉讓，而賣價高於購入價的成交徵收較高的印花稅。

雖然在席的兩位議員表示會落力為業界爭取，在未來修訂特別印花稅條款（去年政府推出SSD時，表示會在2年後檢討）；但以筆者了解的民意，似乎是認同SSD的較多，除非房地產市場出現價格暴跌，令業主階級大規模受損，否則SSD可能難以修訂。

收緊按揭影響更大

物業代理界的朋友認為SSD令成交大減，但筆者一直認為，相對於SSD，金管局收緊按揭成數才是更大的影響：SSD對於一心購入單位自住的買家，並 不會有太大影響。反而在多次收緊按揭後，樓價600萬元以上物業已不可借足7成按揭，對正常用家也帶來嚴重影響，以壓抑樓價來評估，比起SSD的效用更 大。問題是：與SSD一樣，收緊按揭也沒有任何退場機制。

港府徵收特別印花稅，需要立法會通過（事實上在立法會討論後，SSD條文有一定修改），港府表明2年檢討期後，特別印花稅是否應該持續、稅率要不要 改變，徵收對象要不要收緊至有錢賺的業主，通通會在立法會公開討論。比較而言，收緊按揭成數，卻只是金管局的一個指示。「好處」是彈性大，反應快；缺點是 事前事後欠缺公開討論。

政府應增加透明度 釋市場疑慮

另一個問題是，由90年代金管局將按揭成數由9成下調至7成以來，筆者印象中金管局對按揭成數是未有任何放寬的紀錄。我們現時知道，至少政府一早表 明，SSD是一個臨時措施，是會定期檢討的。但我們完全不知道，現時已收緊的按揭成數，是不是一個臨時措施，會不會定期檢討，會不會長期化？

筆者並非反對收緊按揭成數，近年按揭貸款的確有增長過急的現象；年中的樓市升幅太快，以收緊按揭的方式去減少銀行體系風險，是監管機構的份內事。但筆者認為金管局應增加透明度，例如說明，在什麼情況下，會檢討有關措施。

原文刊於 經濟日報網站 2011年11月2日

欄名:宏觀論按