評施政報告

曾特首宣讀任內最後一份施政報告，對於市民最留意的房屋措施，報告發表前消息早已洩露——每年提供2,500至6,500個新居屋單位，聽來反有新意欠奉的感覺。

平心而論，焦點所在的「新居屋」，在制度設計上甚為合理。過去居屋難以平抑樓價，原因之一是與私樓市值掛鈎，居屋售價緊隨私樓價步步高陞。現時的新 居屋訂價與合資深人士負擔能力掛鈎，至少在制度上避免了「舊居屋」時代，出現白表合資格人士事實上負擔不起居屋按揭供款的尷尬情況。

另一個值得一讚的是新居屋有較明確的「退場機制」——當私人住宅市場價格下跌，至合資格人士可以負擔私樓價格時，居屋供應將減少。

質疑政策延續性

所謂有讚有彈，政府放風後，坊間對新居屋政策亦不乏批評：包括「遠水不能救近火」——最快可在2014至2015年供預售，2016至2017年落成。但基於覓地、建屋需時，筆者認為的時間表可以接受。

筆者認為新居屋政策的主要問題不在於落成需時，而在於時機不合、欠缺內在邏輯。

先說時機問題：放任房屋價格暴升，曾蔭權在任期最後一年（其實不足9個月），忽然來一個大有為房屋政策，政策可以有多大延續性？

政府將在明年換屆，現時推出任何中長綫房屋措施，都是多餘的。不管新一屆特首是誰，都沒有必要跟隨上一屆政府的房屋政策。香港特首是5年一任，而中 央已承諾香港人可於2017年以普選選出特首。先不管2017年的特首選舉有沒有任何篩選，2012年上任的特首，如想於2017年連任，必須予一般港人 一個「有為、革新」的形象。筆者估計現時的主要官員中，大部分將不會獲留用。現時由曾蔭權推出的措施，有很大機會被新一屆政府完全推翻（或改頭換面）。

真正對未來10年香港房屋土地政策有影響的，是幾位疑似特首候選人的政綱，而不是姍姍來遲了數年的曾蔭權房屋政策。曾蔭權在任內最後一年才推出重要 房屋措施，除了下一屆不會照跟的問題外，也隱藏資助房屋架床疊屋的問題。由港英時代的居屋、夾屋算起，董建華年代有租置計劃，曾蔭權去年推出置安心，加上 現時的「新居屋」，明年新特首上場可能又有新版本，令市場上的資助房屋類型太多，補價程序、甚麼買家合資格在二手市場購買等的規定各有不同。資助房屋的種 類太多，最終會令市場割裂，影響轉售價格。

房策欠邏輯

第二個更大的問題是措施欠缺內在邏輯。合資格申請新居屋的家庭是月入3萬元以下家庭。乍聽起來十分合理：3萬元收入，現時的確難以負擔私樓樓價（二手樓在年內的平均成交價已逾400萬元）。問題是，3萬元的家庭收入，已超逾本地私宅住戶的入息中位數（28,000元）。 換言之，在新居屋的措施下，現時多於一半居於私人住宅物業的家庭（如果其居住單位不是自己購置的），理論上都合資格申請新居屋。或者說：政府變相承認，多於一半居於私人住宅的家庭，事實上難以在私人市場購置單位。

出現此情況，原因仍是政府欠缺長遠房屋政策目標。政府近年說出來的房屋目標都是「穩定樓價」，結果只有頭痛醫頭，推出的措施只為解決一時民意壓力，最終香港人的一般居住環境了無改善。

曾先生任期只餘9個月，事實上不必期望他現時推出有延續性的措施。與其寄望於曾蔭權，香港人不如加緊督促幾位疑似候選人，盡早交代政綱。

原文刊於經濟日報網站 2011年10月12日

欄目 宏觀論按

問題不是按息

在9月多家銀行再度上調新造按揭利率後，現時一般新造樓宇按揭，利率已由去年底的不足一厘，上升至目前的約2.5厘水平。不少分析認為，銀行上調按息，是近期成交回軟的原因；筆者對上述意見一直有保留。按息上調對樓市自然有負面影響，如果利率持續上調，樓市成交量可望再回落。但與按息比較，當局收緊按揭成數，其實有更大殺傷力。

新造按息上升，同一數額借款，每月供款增加、每月供款中的利息比例上升、月入不變的話，更多準買家不能通過壓力測試；此些都是事實。問題是，現時說的按息，僅是2.5厘水平；此按息大致與2003年樓價由谷底回升時的水平接近。而且現時市場仍普遍預期未來一兩年會仍會有較明顯的通脹，在此背景下，2.5厘的息率仍是偏低，對樓市的影響理應不會太大。

2011年真正令樓市回軟的原因，是當局限制按揭成數，600萬元以上物業已不可由正常方式借用7成按揭。更大的影響來金管局自對「非自住物業」、「多重按揭」的限制及警示。由於正面按揭資料庫的推出，基本上令銀行對按揭申請人持有多少個未供滿按揭的物業一目了然。而所不願意披露按揭資料的按揭申請，銀行需按限制再下調一成貸款額，並上調一厘按息。筆者認為，以上收緊按揭成數的措施，才是近期成交回軟的主要內部因素；加上債務危機此一外部因素，促成樓市見頂回調。

筆者認為置業人士要考慮的是：上升收緊物業按揭的措施，特別是針對非自用按揭一項，有可能長期化。在信貸資料庫不包括正面按揭資料的時代，不少香港人以「自住一間、收租一兩間」的方式置業投資；但未來同一套勢難以執行。

雖然市場認為，有關措施推出是為了壓抑炒風；意味一旦樓市轉向，沒有需要再壓抑炒風時，措施可能收回。但金管局推出有關措施時，開宗明義是為了減少信貸風險，而針對非自用按揭，客觀上是合理的措施，筆者難以想像，當局在未來會推翻昨日的我，撤銷對非自用物業按揭的限制。

如果有關措施真的長期化，「自住一間、收租一兩間」的方式在未來將難以執行，對本地樓市的生態，將有長遠影響。

原文刊於 iMONEY 2011年10月8日

銀行收水，樓價有壓力

近日股市下調，但在樓市方面，雖然成交量萎縮（代理謂靜過2003年SARS期），樓價卻一直未見跟隨。不過，筆者感覺本地銀行業有提早關水喉迹象，如情況持續，料會為本地樓市再添下調壓力。

按揭微利 銀行「唔願做」

多家銀行按揭部門負責人向筆者表示，由於存款利率上升，即使按息上調，按揭業務仍屬微利。部分銀行甚至有「唔願做」的情況，更有銀行一度通知，暫緩處理近期取用按揭的申請。另一些銀行更表示，暫時只想承造按息較高的工商舖按揭。

銀行如此態度，有很多原因，其一是真的認為現時按揭業務盈利不吸引；其次是2011年1至8月，本地新取用按揭已達1,829億，較去年同期的 2,063億有所下調，但已貼近2009年整年的按揭取用金額1,993億元水平。在銀行角度來說，可說已「夠數」，沒有太大跑數壓力。銀行現時的壓力， 反而是要改善整體按揭組合的息差，以彌補過去兩年按息太低的問題。

在利潤因素之外，銀行收水的另一原因，與風險因素有關。至目前為止，歐洲債務危機仍在惡化，最終可能出現國家破產或銀行倒閉。不論出現何種情況，最終都會影響環球金融業務，悲觀者甚至認為可能出現上世紀30年代的大蕭條。以風險管理角度考慮，收緊水喉是理性決定。

向現實低頭 急出貨者終要降價

自8月以來，樓市成交轉靜，但價格一直未見明顯回落。其中一個原因是港府去年推出特別印花稅後，炒家大致消失，持貨者以用家及長綫投資者為主。即使 金融市場風聲鶴唳，由於按息平、持貨成本低，令樓市未見大規模劈價散貨。原本用意是遏抑樓價的措施，反過來成為穩定樓價的因素，或說是延後了樓市的調整。

雖然樓市未見大規模劈價散貨，但成交量下跌，最終會令需要出貨的業主面對現實。如果歐債問題惡化，銀行收緊水喉的情況持續，本地樓市成交寥寥，樓價或出現「陰乾式」下跌，即每月微跌，維持一段長時間。

現時有意入市的準買家，在考慮「樓價是否高處不勝寒？」、「是否可負擔按揭供款？」之外，亦宜考慮「是否可順利借入足額按揭？」。

另一個可能觸發樓市明顯調整的是一手發展商態度。比起散戶式的炒家，發展商才是樓市的真正大戶。2003年以來，發展商都不願平價賣樓，原因是土地 供應有限，難以補充麵粉便自然不願平價賣麵包。但現時港府已明顯增加土地供應，部分持貨較多的發展商，如估計麵包價格偏軟，或會重拾「求量不求價」的策 略。一旦有大規模新盤以低於二手價開售，二手樓價格勢將被壓低。

民企老闆伺機沽貨還債保命

最後，大家亦宜留意國內民企拖欠貸款的風潮會否惡化。如果國內民企債務危機爆破，可能觸發持有香港資金的國內大戶賣樓套現還債。眾所周知，國內買家已是本地樓市一大上升動力。如現時出現大規模的內地客賣樓套現潮，二手樓價將出現明顯調整，連帶影響一手訂價。

或者有人會認為，不少民企老闆索性「走佬」，反而會保留香港的資產。但筆者認為，國內民企老闆均是「地頭虫」，只在自己熟悉的環境稱王稱霸，走佬便難以東山再起；較大可能仍是盡可能還債，香港物業現時仍有水位，反而是最有可能被出售套現的資產。

原文刊於經濟日報網站 2011年10月10日

On List律師

不少人在置業時，會將有關物業買賣的程序都委託相熟律師處理。但置業人士選擇律師時，應留意代表自己之律師樓是否在心宜銀行”on list”。每家銀行都會有合乎自己要求之律師樓的名單，行內稱為” on list”。部分銀行會拒絕不在名單上的律師樓代表銀行處理按揭契，此情況甚至會令置業人士出現額外支出。

銀行在批出按揭條件，而借款人又接受之後，雙方會簽訂「按揭契」，費用一般由借款人負責。如果借款人選擇的律師，正好在有關銀行合作名單上的律師，借貸雙方便可由同一律師代表，簽訂按揭契。相反，如借款人的律師不在銀行名單上，按揭契便需要由兩位律師分別代表銀行及借款人處理(關鍵是兩份律師費都由借款人支付)。

由於現時的物業買賣律師費，多數以「套餐」方式推出，即律師樓收取的費用，已包括「買賣合約、樓契、按揭契」。即使買家另外找銀行名單上的律師處理按揭契，仍需支付一筆費用。

原文刊於 晴報 2011年10月10日

樓按割喉戰告終 P按重新主導

去年H按利率曾一度低見「H+0.65厘」，加上拆息低企，新造按揭利率不足1厘。但此等價位實屬割喉式競爭，只有助於銀行搶佔市佔率，按揭業務對盈利貢獻不大，萬一樓市調整，出現少數斷供個案，更會影響整體銀行按揭資產質素。

結果在金管局多次示警，要求銀行注意貸款增長及存貸比率；加上有大型銀行高調退出H按市場，資金成本(主要是定期存款利率)上升；割喉戰終告一段落，銀行開始調整按揭利率。

經過多次調整，現時一般新造按息，實力人士的H按大致在「H+2.2厘」。以本月7日一個月拆息約0.21厘計，即按息為2.41厘水平。而一般實力人士的P按利率大致在「P(5.25厘)-2.8厘」，即2.45厘。

由於二者的實質利率水平接近，而且多數銀行的P按比H按有較高的回贈，加上H按始終有一定風險(拆息上升時將以鎖息上限供樓，而鎖息上限一般較傳統P按利率略高)，8月新批按揭中，P按比例已大幅回升至4成以上。

9、10月以來，筆者所接觸的新批個案中，P按比例已高於H按，估計在金管局月底公布的數字會有所反映，簡單而言：經過數年的按揭戰，市場將重回P按主導 的局面。H按將在新造按揭比例中逐步減少，未來可能只有極優質客戶可獲批H按，而且H按與P按的息差，亦不會如去年般高逾1厘。

在H按未完全消失的當下，不少準買家可能會問，現時在P按與H按之間，應該如何選擇。

筆者的答案是：置業人士不應該從「P按較好，抑或H按較好」出發。因為不同銀行的按揭產品都不同，可能A銀行的P按比較同一銀行的H按吸引，但B銀行的H按卻比A銀行的P按較佳，難以一概而論。

一般來說，我建議借款人可比較利息、現金回贈、罰息安排等。對H按，會多了「鎖息上限」的考慮。假如置業人士獲批的H按條件，利率已高於獲批的P按，那毫 無疑問應選用P按。如果銀行批出的H按，利率較P按為低(例如低0.1厘)，但H按鎖息上限定得較高(例如比P按利率高0.2厘)，如借款人擔心未來拆息 波動時，會以鎖息上限供樓的風險，建議置業人士優先考慮P按。

相反，如果銀行開出的H按條件，H按利率仍然大幅低於P按利率(例如0.3厘以上)，置業人士不妨優先考慮H按。

原文刊於 信報網站

2011年10月8日

銀行考慮調整現有按揭客戶按息？

近期新造按息上升，一般新造按息水平約2.5厘，較年初的H+0.7%，即大概0.9厘，大幅上升210點子。銀行上調新造按揭利率，主要原因是資金成本 上升：新近港元一年定期存款利率已達2厘水平。有銀行家便對筆者吐苦水：銀行表面是上調按息，但以息差計，在存款利率步步高升的情況下，按揭息差並沒有擴 闊多少。

存款利率升 按揭息差沒擴闊

筆者聽到「賓架」此言，想到兩件事，其一是銀行仍有上調新造按息的主觀意願；其次是：早兩年銀行搶市佔率，以平均H+0.7%借出按揭，現時一個月拆息大 概仍是0.21厘，大筆近年貸放的按揭，事實上每月仍是以不足一厘供樓，銀行可謂有口難言。除了銀行家吐吐苦水，更有銀行以接受傳媒訪問的方式放風：大量 以極低按息貸出的按揭如佔銀行按揭資產比例偏高，將影響銀行盈利，「可能有銀行會與客戶重訂價格」。

括號內句子的意思，解讀出來就是：如果銀行現有的組合中有太多H+0.7厘的合約，在現時資金成本上升的情況下，這些按揭事實上是蝕本生意，如果情況持續至銀行不能接受，可能有銀行會與既有客戶重訂按息。（有關報道在網上討論區已引發熱烈討論）

其實上述消息在行內已流傳一段時間，筆者在香港經濟日報集團旗下的《晴報》創刊號（8月1日）專欄中，曾評論有關消息。筆者的理解是：說「有行家可能會如何如何」，意思其實是「我們想如何如何。」

H+0.7%按揭 盈利微薄

筆者估計新造按揭按息會持續上升，原因之一亦與銀行早一兩年借的按揭利率太低有關。平心而論，銀行以H+0.7%貸出按揭，盈利的確微薄。銀行有充足動 機，在2011年的新造按揭中擴闊息差，令整體按揭組合息差回復正常。問題是今年樓市成交量回落，當局又進一步收緊按揭成數，令一眾銀行算盤難以打響，早 一兩年以極低息貸出的按揭比重仍高，以加權值計算，貸款組合的回報會明顯偏低，直接影響淨息差（Net Interest Margin）。

調整按揭價格 後果嚴重

如果銀行不能夠透過上調新造按息，補救按揭組合的低回報；那麼，另一個可考慮的方案，便是修改現有按揭組合的利率，以改善盈利。要調整現有組合按息，其中 一個方式是上調最優惠利率或拆息，但在聯繫滙率下，兩者事實上不由銀行完全操縱。剩下的可能性，便是「調整既有按揭組合價格」，例如，H+0.7%，上調 至H+1%。

問題是，調整既有按揭價格，與上調新造按息完全是兩回事。前者涉及更改合約。按揭的價格，包括以H或P為基準，以及息差（SPREAD）。合約是由雙方制 定的，銀行極難單方面更改合約（正如你不可用「我失業」為理由，自行每月調低按揭供款）。如銀行單方面更改合約，先不論法律爭議，在社會形象上將有重大代 價。（雷曼事件令多家銀行出現一批索償客戶長駐，已令銀行不勝其擾，更改既有按揭價格，後果可能更嚴重）

銀行放風是一回事，筆者估計，即使每家銀行都有主觀願望上調既有按揭組合價格，都難有人英勇帶頭。未來的可能發展，是銀行進一步上調新造按揭利率，至平均 P-2%，即3.25厘水平，以拉上補下的方式改善按揭組合平均息差。萬一有銀行英勇帶頭的話，先不說可能引起現有客戶震怒的後果，要令「單方面更改合 約」一事合理化，有關銀行恐怕亦需要證明現有按揭組合已「蝕入肉」，否則難以引起同情。

原文刊於經濟日報網站 2011年10月4日

欄名:宏觀論按

如何比較H按及P按

多家銀行上調新造按揭利率，部分銀行的H按利率，已貼近P按水平；不少人可能會問，在現時的情況下，在P按與H按之間，應該如何選擇。

我的答案是：置業人士不應該考慮「P按較好，抑或H按較好」。因為不同銀行的按揭產品各不相同，可能A銀行的P按比較同一銀行的H按吸引，但B銀行的H按卻比A銀行的P按較佳，難以一概而論。

一般來說，我們會建議借款人考慮利息、現金回贈、罰息安排等。通常同一家銀行的P按產品，現金回贈會較H按為高。

單純以按息考慮，假如置業人士獲批的H按條件，利率已高於獲批的P按，當然優先考慮P按。

如果銀行批出的H按條件，H按利率與P按的息差不大，而置業人士認為未來可能出現拆息上升快於最優惠利率上升，導致使用鎖息上限供樓的情況，宜優先考慮P按。相反，如果銀行開出的H按條件，H按利率仍然大幅低於P按利率(例如0.3厘或以上)，置業人士不妨優先考慮H按。

原文刊於 晴報 2011年10月3日