儲蓄14年首期的迷思

有機構發表報告，指香港樓價高企，典型的青年置業人士，要儲蓄14.4年，才可儲足首期入市。報告再次強化一般人有關青年人「上位難、置業難」的印象，但情況其實未必太過悲觀。

智經研究中心以40平方米單位的樓價、25至34歲人士的收入中位數，再以「三成首期」及「每月儲蓄佔月入25%」計算儲首期所需時間。以今年第二季數字 而言，一對25至34歲男女的收入中位數，應為2.7萬元，智經指他們的購買40平方米單位的樓價與收入比為12倍，即計算中的標準樓價為388.8萬 元。首期3成即116.64萬元，以月入2.7萬元的收入，每月儲蓄25%計，便要費時約173個月，或14.4年才可儲足首期。

有關樓價的採樣不算離譜、而月入2.7萬元，其實已稍高於整體家庭入息中位數（2.25萬元）。但值得留意的是，年齡處於25至34歲的人士，一般處於收 入有較高機會增長階段。一對男女25歲時的收入，心水物業的樓價的確可能是年以入的12倍，但隨收入上升，此個比率有機會逐步降低。

十多年來青年收入欠增長？
社會上不少人以現時年輕人的收入與十多年前的數據比較，增幅大幅落後於樓價，產生「年輕人難以負擔樓價」的印象。但此印象其實一半對一半錯。

對的一半，是以新入職場人士的入息中位數計，近十多年來，升幅遠遠落後於樓價。例如20-29歲本港居民的入息中位數計，2001年時處於此年齡組別的 男、女，入息中位數都是1萬元；2013年的處於此年齡組別的男女，入息中位數分別是1.2萬元、1.1萬元，平均12年升幅約15%，遠遠落後於樓價， 似乎也是「年輕人收入欠增長」的證據。

但不要忘記，2001年時20歲的人，在2013年時便是32歲。2013年時，位處30-39歲年齡組別男女的息中位數是1.7萬元、1.5萬元。平均 來說，一個在2001年時收入1萬元的青年，在2013年時收入增長了6成左右。此一升幅仍然落後於樓價，但反映過去十多年，年輕人的收入仍有可觀增長， 而隨收入增長，儲蓄首期購買上車盤的時間會有一定縮減。

當然，即使以入息中位數較高的年齡、性別組合計算（分別為40世代男士的1.91萬元、30世代女士的1.5萬元，共3.41萬元），以儲蓄率25%計， 要儲116.64萬首期，仍需11.4年）。需要重申的是，置業在香港從來不是輕鬆任務。尤其是在熱錢充斥、供應不足的當下，以全港中位數計，上車盤的首 期、供款負擔偏高的情況料會維持一段長時間。

按年齡及性別劃分的就業人士每月就業收入中位數資料見此連結

原文刊於經濟日報網站2014年12月3日

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儲首期要14年？

智經研究中心發表報告指香港樓價高企，典型的青年置業人士，要儲蓄14.4年，才可儲足首期入市，結論引來各方爭議。其實，此類報告的核心關鍵是如何取樣。

不少人應該記得，不同機構都曾比較香港與世界各地的樓價與收入比率(Price to Income Ratio)，例如中大早前便得出一個結論：香港一般物業價格相當於中等收入家庭年收入14.19倍。

把智經與中大的報告比較，乍眼看來似乎有所矛盾：香港的樓價與物業首期，大概都等於家庭年收入的14倍？

其實，詳看有關報告，會發現用字是要「儲蓄14.4年」才夠首期；而設定儲蓄比率是收入25%，首期是三成，加上其他計算設定，便會有14.4年的結論。

有關報告採樣是40方米單位的樓價、25至34歲人士的收入中位數，再以「三成首期」及「每月儲蓄佔月入25%」計算。以今年第二季數字而言，一對 25至34歲男女的收入中位數，應為2.7萬元，智經指他們購買40方米單位的樓價與收入比為12倍，即計算中的標準樓價為388.8萬元。首期三成即 116.64萬元，以月入2.7萬元的收入，每月儲蓄25%計，便要費時約173個月，或14.4年才可儲足首期。

當然，有關家庭未必一定要儲足三成首期才可入市。策略上，有關家庭如選用較高成數按揭，便可令儲首期的時間大幅減少，例如以智經的計算，有關家庭儲蓄6年，應有48.6萬元可作首期，選用八成或九成按揭，便可提早入市。

不過，提早入市也有一定問題，如果有關家庭的月入維持在2.7萬元，根據現時壓力測試的要求，在按息2.15厘，還款期30年的條件下，可借用按揭 金額上限為296.689萬元(金額與按揭成數無關)；加上48.6萬元的首期，樓價上限便是345萬元左右，會比研究機構設定的標準單位樓價低一成多。 換言之，有關家庭要不是乖乖多儲幾年錢，就只好將貨就價，購買條件較次或價格較便宜的單位。

值得留意的是，智經的採樣──家庭收入2.7萬元，其實已較同期的家庭收入中位數(2.25萬元)稍高；而目標物業價格的設定亦絕不離譜，報告只是 重申證明一些大家都知道的事：統計上中等收入家庭的確難以負擔現時樓價。問題是，情況卻不等於樓價欠缺支持，在熱錢充斥下，香港中高收入家庭，以至外來投 資者的置業投資需求強勁。除非駐留香港的熱錢稍減，否則統計上，中等收入家庭難以應付上車盤樓價此個看似荒謬的情況料會持續。

原文刊於信報網站 2014年12月2日

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