智經研究中心發表報告指香港樓價高企,典型的青年置業人士,要儲蓄14.4年,才可儲足首期入市,結論引來各方爭議。其實,此類報告的核心關鍵是如何取樣。
不少人應該記得,不同機構都曾比較香港與世界各地的樓價與收入比率(Price to Income Ratio),例如中大早前便得出一個結論:香港一般物業價格相當於中等收入家庭年收入14.19倍。
把智經與中大的報告比較,乍眼看來似乎有所矛盾:香港的樓價與物業首期,大概都等於家庭年收入的14倍?
其實,詳看有關報告,會發現用字是要「儲蓄14.4年」才夠首期;而設定儲蓄比率是收入25%,首期是三成,加上其他計算設定,便會有14.4年的結論。
有關報告採樣是40方米單位的樓價、25至34歲人士的收入中位數,再以「三成首期」及「每月儲蓄佔月入25%」計算。以今年第二季數字而言,一對
25至34歲男女的收入中位數,應為2.7萬元,智經指他們購買40方米單位的樓價與收入比為12倍,即計算中的標準樓價為388.8萬元。首期三成即
116.64萬元,以月入2.7萬元的收入,每月儲蓄25%計,便要費時約173個月,或14.4年才可儲足首期。
當然,有關家庭未必一定要儲足三成首期才可入市。策略上,有關家庭如選用較高成數按揭,便可令儲首期的時間大幅減少,例如以智經的計算,有關家庭儲蓄6年,應有48.6萬元可作首期,選用八成或九成按揭,便可提早入市。
不過,提早入市也有一定問題,如果有關家庭的月入維持在2.7萬元,根據現時壓力測試的要求,在按息2.15厘,還款期30年的條件下,可借用按揭
金額上限為296.689萬元(金額與按揭成數無關);加上48.6萬元的首期,樓價上限便是345萬元左右,會比研究機構設定的標準單位樓價低一成多。
換言之,有關家庭要不是乖乖多儲幾年錢,就只好將貨就價,購買條件較次或價格較便宜的單位。
值得留意的是,智經的採樣──家庭收入2.7萬元,其實已較同期的家庭收入中位數(2.25萬元)稍高;而目標物業價格的設定亦絕不離譜,報告只是
重申證明一些大家都知道的事:統計上中等收入家庭的確難以負擔現時樓價。問題是,情況卻不等於樓價欠缺支持,在熱錢充斥下,香港中高收入家庭,以至外來投
資者的置業投資需求強勁。除非駐留香港的熱錢稍減,否則統計上,中等收入家庭難以應付上車盤樓價此個看似荒謬的情況料會持續。
原文刊於信報網站 2014年12月2日
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