內地購買力重回香港樓市的變數

樓市持續上升，而綜合各方消息，今次推動樓價上升的，除了本地購買力外，內地買家購買本地樓盤的意欲亦明顯好轉；不過，要留意的是，隨着特首選戰即將開始，官方出招加辣的可能性不容忽視。

今年上半年，整體樓市展望相當悲觀，十個專家九個看淡，討論的不是樓價升跌的方向，而是樓價要跌多少。但隨着美息良久不調升，香港銀行反而先行下調按息和環球央行持續放水，結果購買力重回樓市，樓價在6、7月後明顯回升。而在本地購買力以外，據報近期內地買家在港置業個案亦明顯上升。

過去數年，港府和金管局推出多項針對外來購買力的措施，包括非本地永久居民入市要付雙倍印花稅或買家印花稅，最高可達樓價23.5%。在按揭方面，如主要收入非來自香港，按揭成數要下調一成，例如1000萬元以上物業，標準按揭成數是五成，如外地買家主要收入非來自香港，按揭成數亦是四成。

有關措施有「增加置業成本、減低按揭槓桿」的效果，過去幾年內地買家來港置業的數量似乎有所下跌。不過，貨幣供應增加後內地樓價急升，各地開始限購，加上香港新盤有眾多稅務優惠和按揭安排，對內地買家的吸引力回升；據報，部分新盤的內地買家比例已回升至三成水平。畢竟，對本地人來說，發展商按揭利率在5厘水平屬偏高，對內地買家來說，卻只是內地的正常按揭息口。

由於內地多個城市剛於10月收緊限購令，積存的購買力只要一少部分流入香港樓市，都足以推動新一輪升浪。不過，特首選戰即將開始，除非現任的梁特首不追求連任，否則以他向來視房屋土地政策為主要賣點的往績而言，他應有足夠動機收緊樓市措施。

樓價高企，趨勢上有力再破去年高位，而港人入息未見明顯改善，在內地資金湧港買樓之時，港府已有充分理由出招調控樓市。

在政治上，無容諱言，現任特首民望再創新低，尋求連任的話，總要展示些急市民所急的措施以改善民望。左看右看，似乎也沒有其他措施可能於短期內有機會爭取一時掌聲，甚至是那些高舉香港利益優先的政團，對此也無從批評。在看好內地資金推動樓價拾級而上的同時，不宜忽視以上變數。

原文刊於信報網站2016年11月18日

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